調(diào)研要點(diǎn)：

　　清晰的“高端百貨”經(jīng)營(yíng)定位。公司目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以百貨零售為主，物業(yè)租賃為輔；在百貨零售業(yè)務(wù)方面則堅(jiān)持以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，走時(shí)尚精品路線。公司目前旗下?lián)碛腥覐V州市內(nèi)的門(mén)店——環(huán)市東店、正佳店和時(shí)代店，跨出省境的第一店南寧店正在緊張籌備之中，預(yù)計(jì)將在7月開(kāi)業(yè)。與普通百貨不同的是，高端百貨更容易培育出客戶的忠誠(chéng)度，公司VIP客戶的消費(fèi)目前已占到公司銷(xiāo)售總額的60%以上。

　　特色營(yíng)銷(xiāo)與VIP服務(wù)增值。在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，公司利用換季、黃金周、公司上市紀(jì)念日等時(shí)機(jī)籌劃了包括友誼感恩節(jié)、夏季感恩節(jié)、冬季感恩節(jié)等在內(nèi)的主題促銷(xiāo)活動(dòng)，效果明顯，這些促銷(xiāo)主題活動(dòng)的銷(xiāo)售額占到公司全年銷(xiāo)售額的一半左右。在VIP客戶的服務(wù)方面，公司專(zhuān)門(mén)設(shè)立客服經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，為VIP客戶提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、全程一站式購(gòu)物服務(wù)，以維系VIP顧客的忠誠(chéng)度。

　　主力店——環(huán)市東店。環(huán)市東店是公司的主力門(mén)店，于1958年開(kāi)業(yè)，地理位置優(yōu)越，與毗鄰的五星級(jí)花園酒店、四星級(jí)的白云賓館、世界貿(mào)易中心商場(chǎng)以及麗柏廣場(chǎng)，共同組成了廣州最高檔的品牌購(gòu)物休閑核心商圈。2006年環(huán)市東店單店的銷(xiāo)售額超過(guò)15億元，其中以一層的增長(zhǎng)率最高，超過(guò)30%；環(huán)市東店整體銷(xiāo)售額06年的增長(zhǎng)在10%以上。環(huán)市東店屬于成熟門(mén)店，目前經(jīng)營(yíng)面積2.36萬(wàn)平米，為公司自有物業(yè)，近年來(lái)公司對(duì)該門(mén)店也進(jìn)行了挖潛，地下停車(chē)場(chǎng)的建造更為符合高端客人的購(gòu)物環(huán)境需求，對(duì)原有的部分辦公區(qū)域進(jìn)行調(diào)整后擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)面積，新增1500平米的經(jīng)營(yíng)面積今年內(nèi)將投入使用。此外，廣州地鐵五號(hào)線未來(lái)貫通也將為環(huán)市東店帶來(lái)更為有利的聚客優(yōu)勢(shì)。

　　快速增長(zhǎng)的正佳店。公司正佳店位于廣州天河商圈正佳廣場(chǎng)內(nèi)，經(jīng)營(yíng)面積1.3萬(wàn)平米左右，其中1/3面積為租賃經(jīng)營(yíng)。天河商圈是廣州市繁華的成熟商圈，正佳廣場(chǎng)是當(dāng)前中國(guó)最大的以體驗(yàn)式消費(fèi)為定位的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境為正佳店創(chuàng)造了良好的業(yè)績(jī)。

　　正佳店于05年開(kāi)業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利，06年銷(xiāo)售額增幅在公司三家店中最高，接近30%。

　　在經(jīng)營(yíng)的品牌方面，公司06年對(duì)正佳店的調(diào)整涉及3千平米，新引入品牌40多個(gè)。正佳店的定位略低于公司其他兩家門(mén)店，在堅(jiān)持中高端定位的同時(shí)更為時(shí)尚，銷(xiāo)售增長(zhǎng)最為突出。

　　期待重新恢復(fù)增長(zhǎng)的時(shí)代店。公司時(shí)代店位于天河時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)，由于時(shí)代廣場(chǎng)附近多為寫(xiě)字樓且交通不甚便利，商業(yè)氣氛并不是很濃。加上其開(kāi)發(fā)商陷入信貸糾紛，時(shí)代廣場(chǎng)被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，但數(shù)次流拍。受此影響，公司時(shí)代店的經(jīng)營(yíng)一度下滑，據(jù)公司股東大會(huì)透露的數(shù)據(jù)，06年上半年時(shí)代店銷(xiāo)售同比滑坡超過(guò)2位數(shù)，下半年有所回升，下滑比率小于10%。

　　07年時(shí)代店的經(jīng)營(yíng)已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，目前呈止跌回升狀態(tài)。

　　跨省經(jīng)營(yíng)第一步——南寧店。公司已簽約租賃位于廣西南寧市東盟會(huì)展新區(qū)的地王國(guó)際商會(huì)中心首至六層約2.2萬(wàn)平方米開(kāi)設(shè)新店，對(duì)南寧店的布局公司擬以環(huán)市東店為樣板。該店本擬于今年5月開(kāi)業(yè)，后因工程原因延遲，爭(zhēng)取在7月公司上市周年慶期間開(kāi)業(yè)。南寧店是公司跨出廣東省境，異地經(jīng)營(yíng)的首次嘗試，能夠感覺(jué)出公司對(duì)此十分重視，也是對(duì)公司異地?cái)U(kuò)張的一次考驗(yàn)。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化有望成為公司未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前公司自有用于租賃的物業(yè)約6萬(wàn)平米左右，包括3萬(wàn)平米商鋪、2萬(wàn)平米寫(xiě)字樓及1萬(wàn)平米倉(cāng)庫(kù)。06年公司物業(yè)出租率達(dá)到93%，加上租金水平提高，使得公司租賃收入大幅增長(zhǎng)；以出租為主要組成部分的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)06年增長(zhǎng)55.59%，由于公司現(xiàn)有物業(yè)的平均出租率已在90%以上，預(yù)計(jì)07年租賃收入的增幅不會(huì)太高。在公司的2007-2011五年發(fā)展規(guī)劃中，提出擬100%出資成立“廣州友誼物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司”，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理走向?qū)I(yè)化，并有望成為公司未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　投資評(píng)級(jí)“跑贏大市”。預(yù)計(jì)07-08年公司EPS分別為0.76元和0.97元，動(dòng)態(tài)PE值分別為44.93倍和35.21倍,就相對(duì)估值而言，不存在低估。但我們認(rèn)為公司經(jīng)營(yíng)定位清晰，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)居行業(yè)前列；國(guó)內(nèi)高端百貨的增長(zhǎng)潛力大，公司目前所正在進(jìn)行的跨省經(jīng)營(yíng)嘗試雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但一旦成功將改變前期僅靠?jī)?nèi)生性增長(zhǎng)的局面。目前我們審慎地給予廣州友誼投資評(píng)級(jí)為：未來(lái)六個(gè)月內(nèi)，跑贏大市；目標(biāo)價(jià)格為38.80元/股。
　　（劉麗 上海證券）