主題二：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式研討
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2006-04-21 16:25
第二場(chǎng)主題：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式研討
嘉賓主持：銅鑼灣華東區(qū)總經(jīng)理?xiàng)罱▊ハ壬?br> 參與嘉賓：肯德基 周海龍先生
臺(tái)州華聯(lián)超市 王威振先生
楊建偉：首先非常感謝，主辦方給我一個(gè)機(jī)會(huì)，作為一個(gè)嘉賓主持，目的是通過這個(gè)平臺(tái)來交流商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的問題，去年是商業(yè)地產(chǎn)問題年，談了好幾年，商業(yè)地產(chǎn)是非常復(fù)雜，商業(yè)與零售是連在一起，所以我今天為什么要有這個(gè)想法，因?yàn)槲覀冏约涸跍贤ㄒ粋�(gè)問題，沒有開發(fā)商的互動(dòng)不是太完美所以特意提出這個(gè)想法。
主持人：請(qǐng)楊總拋出你的觀點(diǎn)，對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)有怎樣的認(rèn)識(shí)？
楊建偉：目前的商業(yè)地產(chǎn)我的認(rèn)為，一個(gè)是城市的發(fā)展，一個(gè)是商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，這個(gè)規(guī)律有的開發(fā)商和零售企業(yè)，有了城市的發(fā)展必然帶動(dòng)了開發(fā)的項(xiàng)目，有了城市的發(fā)展必須有零售企業(yè)，是這么一個(gè)方式，在零售地產(chǎn)的時(shí)候，一定要有心理準(zhǔn)備，而且有一個(gè)心理的承受能力，為什么這樣說？我們經(jīng)常在講，住宅地產(chǎn)是比較簡單，把戶型設(shè)計(jì)好以后，有一個(gè)推廣模式以后可以賣掉，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)過程全部由開發(fā)商在做，為什么這樣說？各自的功能和職責(zé)之間有一個(gè)界定，這是我作為一個(gè)配角來講我提出這個(gè)想法。
王威振：作為我們企業(yè)來說，應(yīng)該說是臺(tái)州的本土的一個(gè)連鎖企業(yè)，我們企業(yè)就是臺(tái)州華聯(lián)超市涉及的業(yè)態(tài)主要是做物業(yè)，包括酒店連鎖業(yè)，建筑業(yè)，還有房地產(chǎn)業(yè)，我們主業(yè)還是在超市連鎖和百貨連鎖，到目前為止，我們超市也在臺(tái)州九個(gè)縣市區(qū)一共有72家，去年的產(chǎn)值達(dá)到6億，總體的企業(yè)的定位還是以農(nóng)村市場(chǎng)為主，以城區(qū)為龍頭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為骨干，以城區(qū)、社區(qū)店和農(nóng)村村一級(jí)的便利店為發(fā)展格局，在整個(gè)的經(jīng)營當(dāng)中碰到的主要的難題還是網(wǎng)點(diǎn)的問題，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展有資金問題、人才問題，連鎖企業(yè)有物流問題，真正看到難的是網(wǎng)點(diǎn)問題，尤其現(xiàn)在在目前這么一種中央政府新農(nóng)村建設(shè)，以農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主的網(wǎng)點(diǎn)正在建設(shè)，今天在座有很多的房地產(chǎn)商，在縣城這一級(jí)的房地產(chǎn)有做了很多，在鎮(zhèn)一級(jí)的空白點(diǎn)很多。
楊建偉：你們?cè)谶x擇機(jī)會(huì)的時(shí)候，是否是一個(gè)發(fā)展的主要方向？
王威振：我覺得鎮(zhèn)的機(jī)會(huì)很多，現(xiàn)在的發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的房地產(chǎn)的租金已經(jīng)大大超過的縣城的網(wǎng)點(diǎn)的租金在鄉(xiāng)鎮(zhèn)這一級(jí)的找網(wǎng)點(diǎn)，一般好一點(diǎn)的物業(yè)非常難，在落后地區(qū)，這幾年的要求是200平米以上，找100平米的房子都非常難，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。
第二個(gè)觀點(diǎn)在找網(wǎng)點(diǎn)難的過程中發(fā)現(xiàn)，好多房地產(chǎn)在規(guī)劃的時(shí)候，往往參照了政府的規(guī)劃，比如說政府在這個(gè)地方搞商業(yè)街，所有的都一樣，都搞商業(yè)街，有餐飲業(yè)，有專賣店有超市有商場(chǎng)，是否充分的關(guān)注在這么一個(gè)商業(yè)的范圍之內(nèi)，有沒有考慮維護(hù)性的問題，左邊也是一個(gè)超市，右邊也是一個(gè)超市，中間還是一個(gè)超市，開發(fā)的時(shí)候有沒有考慮到左鄰右舍，這個(gè)也是我們的主要問題之一。
第三個(gè)我想房地產(chǎn)商我們是說對(duì)接，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商這幾年比較賺錢，我自己也有房地產(chǎn)公司，在浙江，往往就是在開發(fā)過程中比較粗糙，我想是不是你買到土地之后，如果要做商業(yè)地產(chǎn)，是不是把個(gè)信息發(fā)出來，邀請(qǐng)一些零售商共同參與，我們利用商業(yè)的資金流共同搞，如果談不好，租金也可以，再談不成，至少可以提供你這樣那樣的信息，能夠起到很好的激勵(lì)作用，我想對(duì)接盡可能的早點(diǎn)對(duì)接，這是一個(gè)觀點(diǎn)。
主持人：王總的觀點(diǎn)非常好，不知道杭州肯德基開發(fā)有限公司副經(jīng)理周先生你有什么樣的觀點(diǎn)？
周海龍：肯德基公司進(jìn)入臺(tái)州很早，在臺(tái)州非常感謝臺(tái)州人民對(duì)品牌的支持，到目前為止其實(shí)肯德基在臺(tái)州已經(jīng)有16家連鎖店，應(yīng)該是一個(gè)滿堂紅的局面，因?yàn)榕_(tái)州的所有的縣級(jí)市和以上的區(qū)域都進(jìn)入了，今天在椒江開出了四家餐廳，所以說目前這種形勢(shì)來看是很不錯(cuò)的形勢(shì)，這幾年在臺(tái)州的發(fā)展過程中，我們也遇到了很多的問題，從剛開始所有的開發(fā)商到肯德基，問肯德基是否想進(jìn)來，那個(gè)時(shí)候大家都很盲目，肯德基不停地在建設(shè)當(dāng)中，從現(xiàn)在開始，到一個(gè)快速的發(fā)展時(shí)期，可能在座有很多是肯德基的業(yè)主，也有很多正在想成為肯德基的業(yè)主，我想大家的利益都一致的，只不過因?yàn)橄駰羁偼蹩偠继岬搅�，一個(gè)是信息的溝通方式的確是太不對(duì)等了，你沒辦法知道我心里在想什么，我也不知道你心里在想什么，其實(shí)從這個(gè)來看，市場(chǎng)的發(fā)展也是所謂的地產(chǎn)部，人員在迅速的增加，浙江的這塊就是為我們來收集房產(chǎn)信息，盡量早進(jìn)入到房產(chǎn)商這里去，換句話說你的定量可能是非常好，但是受到物業(yè)的限制，你不會(huì)想到，一個(gè)好好的肯德基三四百個(gè)平方會(huì)有這么多的限制，但是在整個(gè)的合作當(dāng)中，事務(wù)性的東西，水、電甚至是配電房，就像一些大型的房地產(chǎn)商就像我們?cè)谂_(tái)州接觸的，不停的遇到一些障礙，這就是所謂的信息各方面沒辦法介入進(jìn)來，我們只能做到先入為主，不斷的培養(yǎng)各個(gè)的專業(yè)人才，如果你真的來找我的話，可能到目前為止我進(jìn)肯德基公司有三年，還沒有你找到我我沒有做得，基本上是我找你，我真的不需要家長制，我們希望管家式的服務(wù)，讓我們更充分的發(fā)揮我們這方面的優(yōu)勢(shì)。
臺(tái)州我們開發(fā)的策略也是用大規(guī)模開發(fā)的策略，畢竟到了高速的發(fā)展時(shí)期，到了未來的幾年，在臺(tái)州有四家店、五家店在開發(fā)，如果有好的物業(yè)出來，很可能都會(huì)去介入，但是實(shí)際的情況我真的找不到房子，也不知道怎么去找，所以跟各位的開發(fā)商碰的臉熟，希望你們?cè)谀玫降氐臅r(shí)候，能夠找到我們，在未來的談判中會(huì)順利很多。
楊建偉：大家知道，肯德基是作為一種商業(yè)的標(biāo)桿型的建筑，感覺到哪里有肯德基哪里有商圈，從目前來說，肯德基開店不成功我目前沒看到，肯德基在選址的問題上非常的慎重，有一個(gè)問題，他們找你你不會(huì)去，怎么去找你？第二個(gè)這是很多開發(fā)商的想法，很多的物業(yè)是銷售的，銷售以后對(duì)反租這種物業(yè)在這個(gè)問題上你們有什么要求？整個(gè)一個(gè)住戶的結(jié)構(gòu)不知道肯德基在這方面有什么要求？
周海龍：其實(shí)我們合作的對(duì)象都是房產(chǎn)優(yōu)先，至于業(yè)主是誰，我們沒有太多的限制，在反租我們有很多的物業(yè)都有反租，首先我們進(jìn)入房地產(chǎn)的前提條件這里一定要有一個(gè)很成熟的商圈，可以支持我看幾家肯德基餐廳，簡單地說，這個(gè)房產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)是誰，這個(gè)不一定重要，甚至我可以簽二手三手、四手合同，對(duì)不同的業(yè)主產(chǎn)權(quán)的關(guān)系不一樣，我們更注重的房產(chǎn)的地域問題。
主持人：在周總的介紹當(dāng)中提出一個(gè)管家式的服務(wù)，如何把這個(gè)滲透到每個(gè)細(xì)節(jié)和環(huán)境，需要很多的思考，來自下面的嘉賓，你有什么樣的觀點(diǎn)？
天臺(tái)房產(chǎn)的嘉賓：首先非常感謝給我這個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在介紹一下我們公司的情況，各位專家各位同行下次如果到天臺(tái)來可以來找我，我可以給大家介紹商業(yè)地產(chǎn)方面的情況，我是來自臺(tái)州天臺(tái)佳合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住宅的話是19萬多一點(diǎn)平米，商業(yè)占了三萬方的量，整個(gè)項(xiàng)目一期去年9月份預(yù)售，到現(xiàn)在基本上已經(jīng)銷售完70％以上，商業(yè)這塊還沒有開始銷售，但是整個(gè)規(guī)劃已經(jīng)定下來了。
第三點(diǎn)就是作為開發(fā)商我想談一談我們?cè)谄綍r(shí)的一些商業(yè)項(xiàng)目操作當(dāng)中碰到的一些非常棘手，也非常想解決的一些問題，所以今天這么多專家在，我想把我們的這些想法說一下。
作為我們開發(fā)商我就是拿一個(gè)非常好的例子，就是我們現(xiàn)在在操作的這么一個(gè)項(xiàng)目，我們天臺(tái)的這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的土地拍下來是2004年1月份拍下來的，整個(gè)土地的話，差不多樓面價(jià)達(dá)到折算成畝的話，150一畝地，作為佳合房產(chǎn)前期進(jìn)行的一定的市場(chǎng)調(diào)查和研究，最終拍的話，因?yàn)榭吹竭@中間有三萬方的商業(yè)，經(jīng)過一百多輪的競標(biāo)，最終是中標(biāo)了，這個(gè)項(xiàng)目拿來以后，包括董事長和下面的員工覺得住宅上面一分錢都不賺都沒關(guān)系，但是我住宅賣到一千塊一平方，商業(yè)賣到八千塊一平方，這個(gè)就是這個(gè)價(jià)值的體現(xiàn)，但是從現(xiàn)在的市場(chǎng)的情況來看，最終的項(xiàng)目的利潤可能在三萬方里面，而且最終我們有一些成本也是在這個(gè)里面，住宅上面不可能把所有的成本都得到一個(gè)完全的回報(bào)，當(dāng)初整個(gè)方案拍下來以后，那個(gè)時(shí)候是04年初，整個(gè)房產(chǎn)形勢(shì)相當(dāng)?shù)募t火，董事會(huì)的成員住宅項(xiàng)目沒有做過，商業(yè)的項(xiàng)目沒有接觸過，幾個(gè)董事會(huì)的成員做下來，拍拍腦子就定了，也就是說搞了差不多兩萬方的內(nèi)階，主創(chuàng)的設(shè)計(jì)人員，董事會(huì)人員，開了幾次會(huì)，覺得這個(gè)在國外比較流行，但是到現(xiàn)在為止，整個(gè)天臺(tái)的三萬方的商業(yè)的定位我們覺得是站不住腳的，我們也一直在找，我們一個(gè)主力品牌店，或者是主題店，但是我們覺得我們很難找到有這么一個(gè)溝通的機(jī)會(huì)，所以今天下午有這么一個(gè)機(jī)會(huì)我想在這里說一下，作為開發(fā)商我們很難找的到有合作意向的主題店的品牌店的一些業(yè)主。
主持人：我們本場(chǎng)的主題是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營模式的探討，楊總你對(duì)本場(chǎng)作一個(gè)小結(jié)。
楊建偉：我覺得大家都說得非常好，我覺得商業(yè)地產(chǎn)非常困惑的，因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候不是說多少大就是多少大，再來看整個(gè)規(guī)劃，基于這種想法，規(guī)模一定要慎重，盡管目前在整個(gè)行業(yè)當(dāng)中不是像人所想象把程序走過去，我覺得不是這樣的，是整個(gè)環(huán)境的一個(gè)允許，天臺(tái)我知道這個(gè)地方，它是一個(gè)縣城，三萬方的確是大了一點(diǎn)，第二個(gè)我覺得在拿地以后，規(guī)劃包括定位，包括是招商，一定要考慮以后運(yùn)營的問題，很多項(xiàng)目在這方面沒有非常扎實(shí)的問題，以后的成功率非常低，這個(gè)也是零售商最困惑的問題，不知道以后能否做好，不知道，這方面開發(fā)商是否有一定的準(zhǔn)備，這兩點(diǎn)我覺得開發(fā)商一定要
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