萬達(dá)商業(yè)廣場“訂單地產(chǎn)”模式的缺陷
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-06-09 23:56
于2004年底開業(yè)的武漢萬達(dá)商業(yè)廣場，總建筑面積共13萬平米。其中，包括大洋百貨、沃爾瑪、時代華納影城、工貿(mào)家電和凱威啤酒屋在內(nèi)的幾大主力店，為萬達(dá)商業(yè)廣場的自有物業(yè)，其總體建筑面積占據(jù)了萬達(dá)商業(yè)廣場的85％以上。作為萬達(dá)商業(yè)廣場“金字招牌”的幾大主力店，也是經(jīng)營狀況最為穩(wěn)定的業(yè)態(tài)。與這些主力店穩(wěn)健的經(jīng)營局面相比，部分小散戶的經(jīng)營并不都盡如人意。
在武漢萬達(dá)商業(yè)廣場，出售給小業(yè)主的物業(yè)共有1．6萬平米，僅為萬達(dá)整體建面的12％左右。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，在萬達(dá)公開發(fā)售的一個月內(nèi)，其底層商鋪即全部賣完。該人士預(yù)估，若以武漢萬達(dá)商業(yè)廣場35000元的均價計(jì)算，其首期收回資金可達(dá)到5億多元。同時，武漢萬達(dá)商業(yè)廣場500多間商鋪也在一個月內(nèi)全部招商完成。
就在武漢萬達(dá)商業(yè)廣場火爆銷售之后，部分小業(yè)主和小商戶們卻陷入了不同程度的困難之中。因?yàn)榈赇佔(zhàn)饨鸪杀据^高、且人流量不大、投資收益太低，武漢萬達(dá)商業(yè)廣場在開業(yè)后不到兩個月的時間，一些租戶就相繼開始退租、撤場，部分業(yè)主也提出退房。為了穩(wěn)定業(yè)主和商戶情緒，武漢萬達(dá)商業(yè)廣場提出了諸多解決方案，其中包括三年救市計(jì)劃：對經(jīng)營戶第一年補(bǔ)貼6個月租金；第二年補(bǔ)貼4個月租金；第三年補(bǔ)貼3個月租金。同時，對于地理位置不太好的商鋪予以重新招租，并引進(jìn)了一個大的通信賣場。
經(jīng)過此次調(diào)整后重新招商開業(yè)的武漢萬達(dá)商業(yè)廣場，在經(jīng)營了幾個月之后，很大一部分散戶店面經(jīng)營的疲軟狀態(tài)并未得以徹底改變。記者近日在在萬達(dá)商業(yè)廣場內(nèi)看到，一些餐飲店的商鋪?zhàn)顬榛鸨�，臨近午餐時間，一間商鋪內(nèi)居然已沒有轉(zhuǎn)身之地。此外，一些小飾品店和商鋪較大的時裝店也能吸引過客逗留。而有相當(dāng)一部分禮品店、男裝店則要冷清得多。在開張的商鋪中，仍有部分貼出了“招租、轉(zhuǎn)讓”的告示牌。
一位資深人士透露，盡管萬達(dá)管理層已經(jīng)看到問題，并且在著手解決問題，但隨著武漢商業(yè)傳統(tǒng)淡季的來臨，萬達(dá)商業(yè)廣場的一些問題還將更加顯露。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武漢萬達(dá)商業(yè)廣場以“訂單地產(chǎn)”的商業(yè)模式，聯(lián)合了一些品牌商作為主力店加入，意在促進(jìn)對黃金走廊和商業(yè)底鋪的快速銷售，這也是開發(fā)商迅速回籠資金的主要途徑。而對于一些散戶而言，這種商業(yè)地產(chǎn)模式是否能實(shí)現(xiàn)投資的價值，還取決于后續(xù)的經(jīng)營效果如何。
武漢萬達(dá)商業(yè)廣場雖然位于中山大道這個黃金地段，但這條老商業(yè)街?jǐn)?shù)年來形成的商業(yè)鋪面沿街長達(dá)幾公里，且業(yè)態(tài)重復(fù)集中，這就對居于其中的萬達(dá)廣場在經(jīng)營管理上提出更高的要求，即如何讓花費(fèi)不菲的代價獲得商鋪經(jīng)營權(quán)的散戶們，實(shí)現(xiàn)自己的利潤。
在商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則中，是需要多方利益的平衡和共贏。就此而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在獲取利潤的同時，也應(yīng)當(dāng)為小散戶留取適當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g。
一位小商戶的煩惱
周一，已近中午時分，小老板胡先生就坐在自己商鋪門口的休閑凳上，看著空空的走廊，有些無精打采。此前從事設(shè)計(jì)工作的胡先生，因?yàn)榭春梦錆h萬達(dá)商業(yè)廣場的地理位置，毅然辭去了月薪6000元的工作，在萬達(dá)商業(yè)廣場租下這個17．8平米的鋪面，專門經(jīng)營一些特色服飾�！昂炗喌淖饧s上面建筑面積是17．8平米，實(shí)際使用面積只有9．8平米，公攤就達(dá)到40％。公攤大了，物業(yè)管理費(fèi)也特別高，這個10平米不到的小店，每月物業(yè)管理費(fèi)就得交500元，加上每月2400元的租金，一個月的成本最少得3000元。”
盡管營業(yè)面積不足10平米，但胡先生對這個店的投入已近10萬元，僅是小店中訂制的實(shí)木貨架就花費(fèi)了1．7萬元。因?yàn)榈赇佡M(fèi)用高，胡先生不敢輕易請人，平時都是自己一個人頂著，只是在忙的時候才請家人過來幫幫忙�！凹词乖缙鹜須w，在這里每月的純利潤仍不及原來打工的收入�！焙壬f，“好在我的貨品還供一部分外銷，否則以萬達(dá)廣場現(xiàn)有的人流量消費(fèi)，根本不足以支撐這個店。”
費(fèi)用成本高，人流量少，是武漢萬達(dá)商業(yè)廣場的散戶們相繼轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓鋪面面的主要原因。但胡先生認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)廣場最大的問題還在于管理不到位：廣場在前期招商完成后，就沒有再進(jìn)行大規(guī)模的廣宣計(jì)劃推廣；對場內(nèi)的商品也沒有準(zhǔn)入制，一些漢正街的商品也進(jìn)來了，好壞商品魚龍混雜；在經(jīng)營業(yè)態(tài)上更沒有進(jìn)行有效的分區(qū)，引導(dǎo)消費(fèi)。
盡管心存一些不滿，但胡先生說只要這個市場存在一天，他就會堅(jiān)守下來，因?yàn)闊o論是資金還是人力，胡先生這個店投入了自己不少的心血，他期待在這里將自己的鋪面做得更大。
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