2005年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)全面進(jìn)城 全國(guó)拷貝萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
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2005-03-18 22:44
見到記者，周良君開門見山，“2005年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在進(jìn)行核心業(yè)務(wù)整合的同時(shí)，將明確以進(jìn)入城市中心區(qū)、次中心區(qū)為主的發(fā)展路線�！�
“對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)講這是一種很自然的選擇�！敝芰季年U述從宏觀與微觀兩個(gè)層面展開。
宏觀層面，進(jìn)入城市中心區(qū)、次中心區(qū)，通過舊城改造提升區(qū)域整體價(jià)值，與中國(guó)城市發(fā)展階段相吻合。同時(shí)，由于國(guó)家嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這使得在郊區(qū)大片拿地難度系數(shù)與成本大幅增加。
周良君語(yǔ)錄一：
中國(guó)的城市化進(jìn)程正處在30%向60%增長(zhǎng)的加速周期之中，城市規(guī)模、數(shù)量可能在未來(lái)20年左右大幅增長(zhǎng)。城市化的初級(jí)階段必然要觸及人口、土地比例等敏感問題。
城市化不是簡(jiǎn)單地人口進(jìn)城，而是由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)人的遷移。也就是城市首先要具備完善的造血功能，也就是城市產(chǎn)業(yè)鏈，城市的建設(shè)與規(guī)劃應(yīng)充分尊重產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育的客觀規(guī)律，與城市化進(jìn)程相匹配。
目前中國(guó)城市化進(jìn)程中最現(xiàn)實(shí)的問題集中體現(xiàn)在“匹配”二字上。在我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)帶，城市化普遍滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而在廣大中西部，則是人們先涌入城市，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平卻還難以支撐這樣的城市化規(guī)模。
微觀層面，回首萬(wàn)達(dá)近些年全國(guó)布局的商業(yè)地產(chǎn)版圖，那些取得當(dāng)?shù)卣⑹袌?chǎng)、萬(wàn)達(dá)及其合作伙伴三方一致叫好的往往并不是單純的購(gòu)物中心，而是融合寫字樓、商住公寓、大型購(gòu)物中心、諸多休閑娛樂以及酒店設(shè)施的綜合物業(yè)類型，比如大連華府、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。這種綜合型物業(yè)所帶來(lái)的創(chuàng)造稅收就業(yè)、提升區(qū)域內(nèi)在價(jià)值被市長(zhǎng)和市場(chǎng)認(rèn)可，萬(wàn)達(dá)的收益當(dāng)然也不僅僅在經(jīng)濟(jì)上。
周良君介紹，這種建筑綜合體的特性決定了它所處的地段不可能在城市的邊緣區(qū)域，而必須要進(jìn)入城市中心或次中心。“北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入CBD核心區(qū)域的絕版地段也許是一地難求，但大城市的次中心區(qū)域以及許多二線城市這樣的商機(jī)并不難尋�！�
正是在宏觀與微觀的雙重合力下，周良君第一次明確了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的“進(jìn)城”路線。
戰(zhàn)略選擇：在全國(guó)復(fù)制“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”
周良君反復(fù)強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)此次行動(dòng)不是一次突兀的戰(zhàn)略調(diào)整，而是在實(shí)踐基礎(chǔ)上的順勢(shì)而為。查看一下萬(wàn)達(dá)版圖，大連項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入營(yíng)業(yè)階段，北京項(xiàng)目進(jìn)展順利，上海、寧波項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，還有在計(jì)劃的蘇州、無(wú)錫、重慶、成都等地項(xiàng)目。
按照周良君的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)將在10年內(nèi)建成20個(gè)，每個(gè)規(guī)模在50萬(wàn)平方米左右的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，使這種建筑綜合體的開發(fā)成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的主流業(yè)務(wù)，并在全國(guó)叫響“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌。
周良君語(yǔ)錄二：
以前有人問過我，為什么不在全國(guó)創(chuàng)出統(tǒng)一的品牌。我的回答是，由于住宅開發(fā)的地域性差異，一個(gè)適合北方城市的產(chǎn)品與理念也許不會(huì)被南方的消費(fèi)人群所認(rèn)可，所以在住宅領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)沒有使用統(tǒng)一的品牌。
但通過這幾年的實(shí)踐，開發(fā)建筑綜合體，在與當(dāng)?shù)卣�、市�?chǎng)以及我們的合作伙伴接觸時(shí)，我們碰到的問題是有共性的�，F(xiàn)在我們就正在建設(shè)一個(gè)囊括全世界主要商業(yè)中心在內(nèi)的數(shù)據(jù)庫(kù)，尋找他們的生存發(fā)展規(guī)律，分析不同業(yè)態(tài)之間的配比關(guān)系。不論是紐約的曼哈頓、東京的銀座還是香港的中環(huán)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展是有其獨(dú)特規(guī)律的，這種規(guī)律是有可拷貝性的。
所以，我們以后開發(fā)的綜合物業(yè)項(xiàng)目，都將以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名，使它成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體的全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。
對(duì)于建筑綜合體成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)主流業(yè)務(wù)，周良君有更形象的說法，“綜合開發(fā)項(xiàng)目要全面開花，哪里有需要就到哪里去”。但這并不意味著萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)將淡出傳統(tǒng)的住宅開發(fā)領(lǐng)域，“目前我們?cè)?0個(gè)城市有住宅開發(fā)，我們將會(huì)維持住這個(gè)數(shù)量但每個(gè)城市的市場(chǎng)份額將逐步加大。”具體來(lái)說，在象北京上海等這樣的重點(diǎn)市場(chǎng)，三種物業(yè)類型，即住宅、純購(gòu)物中心和建筑綜合體將全面展開，而在區(qū)域市場(chǎng)則可能只做其中的某一類產(chǎn)品。
戰(zhàn)術(shù)選擇：以專業(yè)化超越傳統(tǒng)房企
萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)自身的不斷調(diào)整讓業(yè)界看到一個(gè)傳統(tǒng)房企的脫胎換骨。從最開始開發(fā)了房子賣掉，到獨(dú)立出商業(yè)公司，并創(chuàng)出領(lǐng)先國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“訂單地產(chǎn)”開發(fā)模式，眼下，按周良君的話講，集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)將在更深也是更高的層次進(jìn)行整合，這種整合將直接導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)可比擬的專業(yè)性。
無(wú)可否認(rèn)，專業(yè)性之于商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市中心區(qū)與次中心區(qū)的綜合物業(yè)開發(fā)，是起決定成敗作用的關(guān)鍵要素�！俺鞘兄行膮^(qū)的開發(fā)是最復(fù)雜最難以把握的。沒有一個(gè)城市能保證它的某一區(qū)域永�；盍Γ@就要求我們要有專業(yè)化的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的合作伙伴和專業(yè)化的操作模式�！�
周良君語(yǔ)錄三：
在城市中心區(qū)開發(fā)綜合型物業(yè)難度非常大，但這同時(shí)決定了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)遇到的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)偏弱。
首先，由于在中心區(qū)，拆遷難度加大，成本高；其次，綜合性物業(yè)啟動(dòng)資金要求量大，象萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣50萬(wàn)平方米的體量，前期投入至少在5個(gè)億以上；再次，土地公開交易方式的推行，使拿地成本也在攀升。
看看現(xiàn)在的業(yè)內(nèi)格局，拿得出錢的不少，但有相當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有順暢融資平臺(tái)和相應(yīng)公司文化支持的就是鳳毛麟角了。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)則恰恰具備了這幾方面優(yōu)勢(shì)，我不預(yù)言太久，但短期內(nèi)是有比較優(yōu)勢(shì)的。
周良君對(duì)自身的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)自信�！斑M(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)已有幾年時(shí)間，這其間經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的累積，成為我們寶貴的財(cái)富�，F(xiàn)在在談項(xiàng)目時(shí)，我可以說我有哪些是做成的，我?guī)闳タ��！睂I(yè)的團(tuán)隊(duì)也為周良君所津津樂道�！艾F(xiàn)在北京、寧波、上海等地項(xiàng)目，實(shí)際上都是地產(chǎn)與商業(yè)公司兩班人馬共同配合，從項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商等，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的精華全部被嫁接到地產(chǎn)公司項(xiàng)目中來(lái)了�！�
在周良君看來(lái)，最難以被超越的還是獨(dú)特的融資平臺(tái)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)部分今年實(shí)現(xiàn)資本動(dòng)作平臺(tái)后，地產(chǎn)公司開發(fā)的綜合項(xiàng)目中的商業(yè)部分將打包賣給他們，這就保證了資金流的順暢，也完全可以避免不得不散賣部分商業(yè)而引發(fā)的諸多問題。
發(fā)表評(píng)論
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