據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，王健林有句名言，"先行者絕大部分成為先烈，只有少部分成為先進(jìn)。"萬達(dá)在全國最早涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其"訂單地產(chǎn)模式"獲得了在全國二十多個(gè)城市的開發(fā)成功，也由此引發(fā)了全國范圍的商業(yè)地產(chǎn)熱潮。毋庸置疑，萬達(dá)是先進(jìn)。
然而，最近頻繁有媒體曝光：長春萬達(dá)遭遇訴訟，沈陽萬達(dá)全面停業(yè)，濟(jì)南、長沙萬達(dá)現(xiàn)狀窘迫。類似宣傳一時(shí)間沸沸揚(yáng)揚(yáng)，好似突如其來的風(fēng)暴，毫不留情的將萬達(dá)卷入了颶風(fēng)的中心。萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)到底有沒有問題？問題出在哪里？萬達(dá)將如何解決？萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式將如何繼續(xù)？萬達(dá)是否會(huì)從先進(jìn)變成先烈？
帶著一系列問題，2月16日本報(bào)記者獨(dú)家專訪了萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林，這也是事情發(fā)生后王健林第一次面對(duì)媒體，以當(dāng)事人的身份講述事情的始末。
關(guān)鍵詞：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)大部分店鋪還沒開業(yè)，怎么會(huì)全面停業(yè)？氛圍需要培養(yǎng)，萬達(dá)已經(jīng)制訂了一系列政策扶持小業(yè)主
記者：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是否出現(xiàn)了全面停業(yè)的問題？
王健林：這是絕對(duì)沒有的事情。
沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)去年年底的開業(yè)，僅僅是沃爾瑪購物廣場(chǎng)、百盛購物中心、新加坡美食廣場(chǎng)、臺(tái)灣燦坤數(shù)碼廣場(chǎng)四家主力店的開業(yè)。當(dāng)天，商業(yè)步行街上僅有臨街的九家小店鋪同期跟隨開業(yè)，這是我親自去數(shù)的。直到最近，也不過180多家、55%的店鋪開業(yè)。其他店鋪由于裝修程度、招租程度、經(jīng)營計(jì)劃、季節(jié)問題、商機(jī)問題，業(yè)主有自己的打算。即使是主力店也沒有全部同時(shí)開業(yè)，根據(jù)萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，只要超過3個(gè)主力店，就很難做到同一天開業(yè)，萬達(dá)不可能要求全部業(yè)主都跟我們完全同步，但我估計(jì)，剩下的店鋪將在五一之前全部開業(yè)。
既然沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)到現(xiàn)在還沒有全部開業(yè)，又怎么能說全部停業(yè)了呢？
沈陽處于東北的腹地，新年前的氣溫低至零下20多度，本身就不是商業(yè)經(jīng)營的旺季，加上東北地區(qū)自身的冬季商業(yè)氛圍不足等原因，多數(shù)的店鋪不開業(yè)也屬正常。沈陽和天津兩家店模式完全一樣、相差一天開業(yè)，沈陽店的位于太原街繁華地段，其位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于天津店，而開業(yè)后的效果來看，天津卻沒有沈陽的問題出現(xiàn)，這一點(diǎn)上就印證了氣候條件的影響很大。
當(dāng)然，選擇這個(gè)時(shí)間開業(yè)，我們也有失誤，東北的冬天是非常寒冷的，人氣無法凝聚。這一點(diǎn)也是萬達(dá)取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在以后我們會(huì)充分考慮到東北嚴(yán)寒天氣對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)及運(yùn)營帶來的影響。
記者：沈陽的歐倍德、紅星美凱龍沒有同期開業(yè)，大洋百貨換成了百盛購物中心，這是什么原因？
王健林：不同主題的主力店開業(yè)時(shí)機(jī)選擇很重要，春節(jié)前有多少人裝修呢？既然沒有裝修，建材、家居又有多少需求量？作為全球知名企業(yè)，有市場(chǎng)調(diào)查、有經(jīng)營計(jì)劃，沒有銷售開業(yè)有什么意義呢？就象天津店的電影城也沒有跟隨商業(yè)廣場(chǎng)同時(shí)開業(yè)，因?yàn)楦鶕?jù)文化部門的規(guī)定，春節(jié)期間只能放映國產(chǎn)片、賀歲片，沒有進(jìn)口大片在手，店面開業(yè)哪有華納國際院線的味道？這些主力店推遲開業(yè)我們都與業(yè)主協(xié)商過，業(yè)主們都知道的。2月底之前這些主力店都將相繼開業(yè)，相信到那時(shí)侯就不會(huì)有不信任的言論了。
關(guān)于大洋百貨換成了百盛也是業(yè)主知道并同意的。萬達(dá)是大洋百貨的前控股股東，有其他股東提出收購，而且我們認(rèn)為價(jià)格也很合適，這是商業(yè)運(yùn)作的正常行為。由于新董事局換掉了總裁和部分管理高層，在剛退出一個(gè)月就要開業(yè)，又有重大人事變動(dòng)的情況下，我們擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)不必要的影響和風(fēng)險(xiǎn)，因此在經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，把沈陽的大洋百貨更換成百盛。
記者：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在經(jīng)營情況怎樣？有無業(yè)主退鋪？
王健林：萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在還沒有形成大規(guī)模的客流、人氣還有待提升，這是事實(shí)。但一個(gè)新的商業(yè)中心的開業(yè)，在一至兩年里，要想一下子就人流旺盛、經(jīng)營回報(bào)立刻體現(xiàn)是很難做到的事情，熟悉商業(yè)運(yùn)作的人都有這樣的共識(shí)。比如在全國開發(fā)"新瑪特購物廣場(chǎng)"的大商集團(tuán)，包括大連店、沈陽店在內(nèi)的很多店鋪，開業(yè)的前1、2年內(nèi)，客流都很少、營業(yè)額很低，可是現(xiàn)在看，每個(gè)都很紅火。任何一個(gè)大型購物中心都需要市場(chǎng)培育的過程，這是商業(yè)運(yùn)作周期的自身特點(diǎn)所決定，所以說現(xiàn)在的人氣不旺只是暫時(shí)的。
其實(shí)這個(gè)問題一開始我們就考慮到了，所以我們引進(jìn)的主力店都是全球知名的大型連鎖企業(yè)，他們有良好的運(yùn)作模式，即使剛開始經(jīng)營不力，也有能力調(diào)整過來。但很有趣，現(xiàn)在經(jīng)營不好的都是單店，是不臨街的內(nèi)鋪，已經(jīng)開業(yè)的沃爾瑪、百盛都很火。
萬達(dá)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，不會(huì)把店鋪賣出去就不管別人死活，我們也希望商業(yè)廣場(chǎng)能活力四射，雖然是暫時(shí)性的困難我們也會(huì)想辦法解決。最近，由沈陽市、區(qū)政府牽頭，萬達(dá)制定了一系列的對(duì)業(yè)主的扶持政策，這個(gè)協(xié)議很快將與業(yè)主簽訂完畢。政府、萬達(dá)、業(yè)主三方要齊心協(xié)力、同舟共濟(jì)。同時(shí)，今年年底開業(yè)的沈陽萬達(dá)二期原本只有一個(gè)華納院線，現(xiàn)在我們又增加了一個(gè)知名百貨店，這樣就可以形成主力店對(duì)步行街的全面合圍，用大品牌帶動(dòng)小店鋪的興旺。加上一年時(shí)間的市場(chǎng)磨合， 我相信包括購物中心在內(nèi)的整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)都會(huì)逐漸興旺起來。
至于業(yè)主退鋪問題，其實(shí)每一個(gè)樓盤都存在先買后退的情況，這不是問題，萬達(dá)的確有退鋪的，但并沒有象有些宣傳所說的是普遍現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞：長春訴訟案以萬達(dá)勝訴告終，店鋪將整體招租，再次引進(jìn)兩家知名品牌連鎖店
記者："長春事件"一年多一直沒有得到妥善解決，這是否也從客觀上給其后幾個(gè)城市相繼出現(xiàn)問題埋下了"伏筆"？
王健林：長春的問題關(guān)鍵在訴訟，業(yè)主告萬達(dá)欺詐。但是不是業(yè)主說欺詐就欺詐，我們說不欺詐就不欺詐？既然起訴就會(huì)有法律公正的裁決。長春市朝陽區(qū)法院和長春市中級(jí)人民法院均一致裁決萬達(dá)勝訴。
這件訟案中矛盾核心的名稱問題。當(dāng)初宣傳時(shí)，的確是叫"長春沃爾瑪購物廣場(chǎng)"，但到長春市工商局注冊(cè)時(shí)，工商局認(rèn)為"沃爾瑪"的品牌是國際知名品牌，不能與國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合注冊(cè)，只能分別注冊(cè)。故我們將兩個(gè)名稱全部注冊(cè)登記，并且 "萬達(dá)購物廣場(chǎng)"和"沃爾瑪購物廣場(chǎng)" 兩塊牌子都掛出來了，沃爾瑪也在營業(yè)，怎么能說欺詐呢？
另外，當(dāng)初在與業(yè)主簽訂的購房合同中，在物業(yè)的名稱問題上，我們注明了：此名為暫定名，最終定名權(quán)由出賣人決定。長春市工商局對(duì)我們的裁決也是沒有欺詐，這是鐵的事實(shí)。
記者：對(duì)長春店，萬達(dá)又采取了哪些措施保障其正常運(yùn)營？
王健林：以前的做法是哪個(gè)鋪斷租了我們就對(duì)哪個(gè)進(jìn)行招租，經(jīng)過我們的研究，這種做法不能保證其長期的繁盛。因此我們將位置差、斷租率高的鋪位與好鋪位進(jìn)行重組、整合，進(jìn)行區(qū)域整體招租的方式。長春、濟(jì)南都準(zhǔn)備這樣做。
我們這樣做的目的就是為了帶來更多的人氣，保障商業(yè)廣場(chǎng)的贏利，保證業(yè)主的權(quán)益。這是萬達(dá)對(duì)社會(huì)、對(duì)客戶的責(zé)任。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，所有這些都是萬達(dá)額外的服務(wù)，我們銷售合同中是沒有任何承諾的。
關(guān)鍵詞：萬達(dá)有失誤，問題出在局部，但這是成長的歷程。
記者：萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是否存在著一定的問題？這是否說明萬達(dá)在開發(fā)模式上有問題？
王健林：萬達(dá)集團(tuán)正在從事的"訂單模式"商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在中國是首創(chuàng)，我們是為中國地產(chǎn)業(yè)探索發(fā)展的新路。做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)要不斷的摸索和研究，并且修正，應(yīng)該說我們的做法是在給后繼者提供成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，使其少走或者不走同樣的彎路。萬達(dá)在沒有先例可以借鑒的情況下摸著石頭過河，難免出現(xiàn)一定的偏差。
萬達(dá)的業(yè)務(wù)拓展到全國24個(gè)城市，商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)的有11家店， 70%都是正常和有序的經(jīng)營著，象南京、青島的商業(yè)廣場(chǎng)，承租戶都要排隊(duì)等著租店。即使在長春、濟(jì)南、長沙三家單店中，有問題的也僅占一小部分，造成退鋪可能是期望值過高、經(jīng)濟(jì)壓力、招租困難等。
我們沒有推卸責(zé)任，萬達(dá)在模式的認(rèn)識(shí)上確實(shí)存在誤區(qū)，有過失誤。我們成立了發(fā)展研究部，專門研究開發(fā)中出現(xiàn)過和可能出現(xiàn)的問題，使模式更趨于完善。而且萬達(dá)商業(yè)公司僅去年一年就針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)問題開了12次專題的會(huì)議進(jìn)行研究。經(jīng)過分析，我們認(rèn)為至少有五個(gè)方面需要在以后的開發(fā)過程中進(jìn)行改進(jìn)。
第一， 在從單店到組合店的經(jīng)營探索上，問題出現(xiàn)在單店上，像長春、濟(jì)南、長沙都是，所以我們現(xiàn)在只做組合店。
第二， 在沃爾瑪超市主力店周邊店鋪的布局上有誤區(qū)，以前萬達(dá)多配置精品店，希望沃爾瑪帶來巨大人流推動(dòng)高檔商品銷售。但通過實(shí)踐我們發(fā)現(xiàn)，到沃爾瑪購物的人群以普通收入者居多，這些人的購買目的非常明確，買完就走，不會(huì)到臨近的高檔商品店鋪去，這就造成了商場(chǎng)高層火、首層冷的怪圈。因此，萬達(dá)以后的店面配置將會(huì)在沃爾瑪周圍搭配大眾消費(fèi)店。
第三， 各店鋪的選址上，應(yīng)該特別注意考慮店鋪的四面臨街，布局的塊狀分布，單邊臨街會(huì)造成背街、內(nèi)鋪的滯銷和招租不暢。
第四， 在開業(yè)時(shí)間的選擇上，更多地考慮各地的氣候差異，就會(huì)避免東北地區(qū)冬季開業(yè)這樣的負(fù)面效果；
第五， 充分認(rèn)識(shí)南、北地區(qū)的商業(yè)氛圍差異。
記者：出現(xiàn)了問題，會(huì)不會(huì)影響萬達(dá)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的信心？
王健林：在各種地產(chǎn)開發(fā)模式中，商業(yè)地產(chǎn)是最高級(jí)別的。因?yàn)樗鼘?duì)開發(fā)商資金、實(shí)力、人才、素質(zhì)的要求最高。雖然現(xiàn)在局部出現(xiàn)了困難，但萬達(dá)在不斷調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路的同時(shí)，堅(jiān)持走商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的宗旨是不會(huì)改變的
記者：在這次風(fēng)波中，有些媒體認(rèn)為，萬達(dá)給人的感覺是不夠負(fù)責(zé)任，您怎么看？
王健林：萬達(dá)要做百年企業(yè)，首先就要講誠信。萬達(dá)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)！萬達(dá)在大連、長春、成都、南京等地開發(fā)的住宅項(xiàng)目，短短幾年時(shí)間，在二手房市場(chǎng)上全部升值。消費(fèi)者的信賴說明了問題。
在2000年6月，國家建設(shè)部、國家工商總局、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社、中消協(xié)等六家單位在人民大會(huì)堂組織全國近千家開發(fā)企業(yè)，推廣大連萬達(dá)集團(tuán)"誠信經(jīng)營"的經(jīng)驗(yàn)，時(shí)任建設(shè)部部長俞正聲同志也親自出席并點(diǎn)名表揚(yáng)萬達(dá)的誠信經(jīng)營，并由萬達(dá)發(fā)起，在全國開展"銷售放心房"活動(dòng)；去年，萬達(dá)又被國家工商總局、中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)聯(lián)合評(píng)為"誠信經(jīng)營企業(yè)"，名列大連地區(qū)的第一位；遼寧銀行同業(yè)協(xié)會(huì)將萬達(dá)列為首批"最佳信用客戶"；國稅、地稅兩局評(píng)定萬達(dá)為首批誠信納稅A級(jí)企業(yè)。這些已經(jīng)足夠說明萬達(dá)是值得信任的企業(yè)。
僅去年一年，萬達(dá)捐建了8所希望小學(xué)，捐贈(zèng)現(xiàn)金近兩千萬元，實(shí)物捐贈(zèng)超過千萬元。萬達(dá)成立15年來，累計(jì)為社會(huì)公益事業(yè)捐贈(zèng)8億多元！萬達(dá)作為民營資本的企業(yè)，在全國不是最有錢的，但是對(duì)社會(huì)的捐贈(zèng)表明了萬達(dá)的立場(chǎng)。如果萬達(dá)不負(fù)責(zé)任，只顧自己賺錢，為什么要捐贈(zèng)這么多？
關(guān)鍵詞：今年只租不賣，加強(qiáng)成本控制保證資金流轉(zhuǎn)，公司重組戰(zhàn)略股東全部是500強(qiáng)，明年海外上市
記者：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以出租為主，盡管您一直希望不斷增加出租物業(yè)的面積，但萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在出售仍然占了相當(dāng)部分。萬達(dá)應(yīng)當(dāng)怎樣調(diào)整？
王健林：萬達(dá)現(xiàn)有的商業(yè)廣場(chǎng)中，從面積上看，單店的銷售占到總面積的15%-20%，組合店不到10%，銷售的比例并不大，但正是這部分問題最多。經(jīng)過分析我們發(fā)現(xiàn)，在購買小店鋪的業(yè)主中，投資者達(dá)到70%。這部分人購買的目的只是為了招租，一旦出租效果與其心理期望值存在差距，就引起諸多問題。通過摸索，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的確不能走依賴銷售的道路，因此，今年所有新建的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，包括沈陽萬達(dá)二期全部采取出租形式，一平米也不賣。
記者：以出租為主，對(duì)萬達(dá)的資金要求就會(huì)很高，您怎么解決可能出現(xiàn)的資金壓力？
王健林：全部出租的最大困難就是資金問題，萬達(dá)也感到這方面的壓力。但萬達(dá)搞商鋪出租有很大優(yōu)勢(shì)。第一，我們的下游企業(yè)都是知名大企業(yè)，在經(jīng)營水平、信譽(yù)各方面沒有風(fēng)險(xiǎn)；第二，出租的回報(bào)率依然很可觀；第三，萬達(dá)的專業(yè)水準(zhǔn)保證了我們的投資成本在預(yù)期內(nèi)。只要控制開發(fā)成本、提高租戶質(zhì)量和信用、提高物業(yè)的經(jīng)營水平，我們的繼續(xù)發(fā)展前景依然光明。做出租，成本決定收益率。今年萬達(dá)商業(yè)公司春節(jié)回來第一天就召開成本控制研討會(huì)，加強(qiáng)對(duì)成本的控制。
另外，在拓寬融資渠道方面，萬達(dá)將加快上市步伐。今年完成公司重組，萬達(dá)商業(yè)的4個(gè)戰(zhàn)略股東已經(jīng)全部談妥，他們都是世界500強(qiáng)企業(yè)，而且是行業(yè)龍頭。完成重組后，明年萬達(dá)將實(shí)現(xiàn)海外上市融資。
作為全國第一家從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)對(duì)于地產(chǎn)界的貢獻(xiàn)不言而喻。正是看到了萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中獲得的巨大收益，才吸引了一大批市場(chǎng)跟隨的企業(yè)，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)在全國的開發(fā)熱浪。新生事物的誕生，必將經(jīng)歷起落坎坷的過程，即使出現(xiàn)短暫的困難，也是成長中的煩惱，是有益的歷練。
萬達(dá)最早涉足其中，也難免最早產(chǎn)生問題。出現(xiàn)了問題并不可怕，可怕的是面對(duì)問題束手無策。敢于面對(duì)問題、解決問題，萬達(dá)仍然是先進(jìn)的。
但是，應(yīng)當(dāng)引起我們深思的是，萬達(dá)已經(jīng)找到了解決問題的途徑，那么其他即將完工或正在如火如荼建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目呢？實(shí)力并不雄厚的中小型開發(fā)企業(yè)也能象萬達(dá)一樣由商鋪出售轉(zhuǎn)向出租嗎？（記者張興韜）
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