作為北京奧運(yùn)會(huì)體育賽事的主場(chǎng)，五棵松體育館在活動(dòng)閉幕那刻，結(jié)束了自身所承載的歷史使命。但是，借著“奧運(yùn)會(huì)”這個(gè)流量IP，五棵松體育館仍然保有一定的商業(yè)人流量，并且經(jīng)過(guò)13年的緩慢發(fā)展，形成了新的商業(yè)地標(biāo)，其中包括華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目。

在這一項(xiàng)目規(guī)劃、建成、后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不同階段都有不同“主角”參與其中，比如前期規(guī)劃建設(shè)的北京城建等；而2月24日傍晚，在旭輝披露的一則公告中，這個(gè)項(xiàng)目將迎接另一位“新主角”。

實(shí)際上，早于2月5日，旭輝集團(tuán)就在微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱，公司與華熙集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同對(duì)“華熙LIVE·五棵松”進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

如今，合作事宜有了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。2月24日，旭輝發(fā)布公告稱，旭輝中國(guó)擬透過(guò)北京五棵松文化體育中心有限公司（簡(jiǎn)稱：目標(biāo)公司）以50:50股權(quán)比例合組合營(yíng)企業(yè)，與民航房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱：五棵松項(xiàng)目），即以25.64億元的代價(jià)獲得五棵松項(xiàng)目50%股權(quán)。

對(duì)于目前在商業(yè)領(lǐng)域有待開(kāi)拓的旭輝來(lái)說(shuō)，收購(gòu)上述項(xiàng)目50%股權(quán)也意味著正式開(kāi)始進(jìn)入加速跑階段。未來(lái)，旭輝在商業(yè)領(lǐng)域如何發(fā)力，或許還有更多想象空間。

旭輝商業(yè)進(jìn)京

公告顯示，目標(biāo)公司成立于2003年11月份，分別由民航房地產(chǎn)及天津卓新直接擁有50%及50%權(quán)益，最終實(shí)際控制人均為華熙國(guó)際。而此次合作協(xié)議中，旭輝中國(guó)受讓標(biāo)的來(lái)自天津卓新50%權(quán)益，后者由蕪湖策華、李健分別直接持有99.99%及0.01%權(quán)益。

根據(jù)合作協(xié)議，旭輝中國(guó)需要支付代價(jià)為25.64億元，同時(shí)亦將承擔(dān)蕪湖策華關(guān)聯(lián)方結(jié)欠目標(biāo)公司若干債務(wù)，金額為7.54億元（包含在交易對(duì)價(jià)中）。目前，旭輝中國(guó)已支付2億元可退還保證金。

關(guān)于交易對(duì)價(jià)，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部副董事總經(jīng)理羅俊崴向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，一般交易對(duì)價(jià)是雙方約定而成，就意味著交易款是雙方滿意的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，旭輝支付的代價(jià)也沒(méi)有過(guò)高過(guò)低的概念。

不過(guò)，仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，2021年，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)眾多利好因素將在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)持續(xù)，包括市場(chǎng)中將有更多可售資產(chǎn)涌現(xiàn)、租金下行將為買家提供更大的議價(jià)空間、寬松的金融環(huán)境降低了融資成本等，在這些因素下，投資者的熱情預(yù)計(jì)將在2021年轉(zhuǎn)化為更多的成交。

此時(shí)，旭輝選擇收購(gòu)五棵松項(xiàng)目無(wú)疑是一種底線思維。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體初步了解到，目前旭輝北京商業(yè)地產(chǎn)投資只有一個(gè)入市項(xiàng)目，即旭輝望馨商業(yè)中心。同時(shí)，北京豐臺(tái)七里莊項(xiàng)目、房山區(qū)拱辰街道0007號(hào)項(xiàng)目等預(yù)計(jì)于2021年竣工。完成收購(gòu)后，五棵松項(xiàng)目將成為旭輝在京首個(gè)綜合體項(xiàng)目。

天眼查信息顯示，目前，五棵松項(xiàng)目全資持有4家子公司權(quán)益，包括北京華熙戶外體育發(fā)展有限公司、華熙冰雪體育管理（北京）有限公司、華熙國(guó)際（北京）文化商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、華熙國(guó)際（北京）五棵松體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理有限公司。

上述四家子公司共同組成了目標(biāo)公司在五棵松項(xiàng)目上開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)及管理職能，也就是對(duì)應(yīng)的戶外運(yùn)動(dòng)、冰雪項(xiàng)目、商業(yè)、體育場(chǎng)館等。

另有資料顯示，華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目位于北京海淀復(fù)興路69號(hào)院地塊，為綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目主要包括五棵松體育館、籃球公園、綜合商業(yè)樓宇及辦公大樓，總占地面積52萬(wàn)平方米。同時(shí)，經(jīng)民航房地產(chǎn)確認(rèn)，預(yù)期未來(lái)在該地塊上將建造冰球館及配套商業(yè)設(shè)施以及更多商業(yè)樓宇。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上亦可以看出，目標(biāo)公司現(xiàn)時(shí)是發(fā)展、經(jīng)營(yíng)相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)。

2020年度，目標(biāo)公司收入為4.39億元，同比增長(zhǎng)8.11%；除稅前凈利潤(rùn)2760.2萬(wàn)元，同比下降73.06%；除稅后凈利潤(rùn)2736.6萬(wàn)元，同比下降73.29%；于期末，其資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別約為57.41億元及22.81億元。

關(guān)于五棵松項(xiàng)目的現(xiàn)狀和前景，羅俊崴認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目周邊商業(yè)不算多，沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)，體量大，業(yè)態(tài)豐富，滿足周邊老百姓需求。“疫情對(duì)北京影響還是大的，恢復(fù)相對(duì)別的城市也沒(méi)那么快。但是長(zhǎng)期預(yù)期是好的，畢竟中心城區(qū)沒(méi)有太多新增供應(yīng)，長(zhǎng)期還是看好�！�

十三年漂流史

作為北京奧運(yùn)會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，五棵松體育館于2005年開(kāi)工建設(shè)，總投資額超過(guò)7億元，建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平方米，2007年8月份竣工。北京夏季奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，作為場(chǎng)館投資方華熙國(guó)際獲得40年獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)。

彼時(shí)，華熙國(guó)際尚未全資持有五棵松體育館及其項(xiàng)目公司全部股權(quán)，只持有65%股權(quán)。作為北京夏季奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目工程最大承建商之一，北京城建集團(tuán)當(dāng)時(shí)包攬國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館、五棵松文化體育中心、奧運(yùn)村等19個(gè)項(xiàng)目及配套工程。其中，北京城建集團(tuán)、北京城建分別持有五棵松項(xiàng)目公司5%、25%股權(quán)。

活動(dòng)結(jié)束不久，北京城建集團(tuán)及北京城建就相繼退出目標(biāo)公司。這也說(shuō)明，在最初計(jì)劃中，北京城建集團(tuán)給自身設(shè)定也僅是一個(gè)“承包商角色”。

其中，于2009年11月份，北京城建以3.3億元出售目標(biāo)公司25%股權(quán)予民航房地產(chǎn)，于次年9月份完成交割。北京城建集團(tuán)退出時(shí)間則為2010年3月26日，交易對(duì)價(jià)未披露。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱工商信息獲悉，首開(kāi)集團(tuán)于2010年3月份曾參與目標(biāo)公司，但持股不到半年，就退出持有目標(biāo)公司。香港卓展集團(tuán)則有著相同的經(jīng)歷，其于2010年9月入股目標(biāo)公司，后于2011年3月退出。兩者持股比例均未披露。

資料顯示，華熙集團(tuán)于2011年開(kāi)始圍繞五棵松體育館設(shè)施打造華熙LIVE·五棵松體育服務(wù)綜合體，項(xiàng)目?jī)?nèi)包括五棵松體育館、M空間、HI-PARK籃球公園、Hi-up商業(yè)中心、HI-ICE冰上運(yùn)動(dòng)中心。

華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目管理方近期在接受媒體采訪時(shí)透露，目前項(xiàng)目承接北京接近80%文藝演出。工作日客流在10萬(wàn)左右，周五六日三天及節(jié)假日維持在16萬(wàn)左右；場(chǎng)館人流最多會(huì)給商業(yè)帶來(lái)1萬(wàn)左右的人流，總客流占比并不大。

以上述人流量為準(zhǔn)，五棵松項(xiàng)目自然無(wú)法與CBD、王府井、三里屯、西直門等熱門商圈相抗衡。而旭輝現(xiàn)在入股，或許關(guān)注的是“2022年北京冬季奧運(yùn)會(huì)”。因?yàn)槲蹇盟审w育館已由籃球比賽館改造為冰球比賽館。

蹭著冬奧會(huì)的人流量，或許能為旭輝商業(yè)領(lǐng)域的業(yè)績(jī)帶來(lái)一定增色。

作為住宅之外的選擇，旭輝對(duì)商業(yè)的重視于2019年7月份才開(kāi)始，彼時(shí)正式成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，該部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商和持有營(yíng)運(yùn)。在此之前，旭輝商業(yè)一直處于不溫不火狀態(tài)。

業(yè)績(jī)收入占比情況也能說(shuō)明一二。于2020年中期，旭輝總收入為230.22億元，物業(yè)銷售、租金收入、物業(yè)管理收入、項(xiàng)目管理及其他相關(guān)服務(wù)收入占比分別為84.2%、0.9%、5.1%、9.8%。

租金收入占比不到1%，但較2019年中期則錄得25.1%增長(zhǎng)。收入主要來(lái)源于上海LCM置匯旭輝廣場(chǎng)、西安旭輝中心、上海旭輝海上國(guó)際及上海旭輝純真中心，其增長(zhǎng)主要來(lái)自西安旭輝中心新的租金貢獻(xiàn)。

不過(guò)，底子薄并不阻礙旭輝在商業(yè)領(lǐng)域的“暢想”。旭輝商業(yè)總裁林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業(yè)機(jī)會(huì)，未來(lái)商業(yè)比重在整體業(yè)務(wù)版圖中占比會(huì)逐年增加，從而推動(dòng)“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略全面落地。

董事長(zhǎng)林中則透露，旭輝商業(yè)未來(lái)幾年租金的收入增長(zhǎng)速度會(huì)很快，會(huì)持續(xù)增加持有類似這種優(yōu)質(zhì)核心物業(yè)，這些物業(yè)會(huì)自持。未來(lái)，商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)也有機(jī)會(huì)在資本市場(chǎng)上市。