出品/聯(lián)商專欄

撰文/和二

編輯/娜娜

近日，商業(yè)地產(chǎn)大佬王健林因“限高”傳聞突然闖入大眾視線。

據(jù)悉，9月26日，甘肅省蘭州市中級人民法院發(fā)布對于王健林及萬達集團的限制高消費令，而被媒體捕捉到王健林被限高的消息則是9月28日，戲劇性的一幕來了，9月29日上午，媒體報道王健林的這張限高令已被撤回。

這意味著，王健林一共經(jīng)歷了三天限高，在這短短的時間內(nèi)老王又一次經(jīng)歷了媒體鋪天蓋地的宣傳與解讀。而如此“閃現(xiàn)又閃退”的限高，對于萬達集團和王健林而言，似乎在暗示著什么——依然債務纏身，糾紛頻頻。

1、王健林被“限高”，曝光一天之后迅速取消

9月28日，多家媒體報道，大連萬達集團股份有限公司及其法定代表人王健林等被限制高消費。執(zhí)行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院，相關案件執(zhí)行標的為1.86億元。

僅僅因為1.86億元，也就是不到兩個“小目標”，讓萬達集團以及王健林被法院限制高消費，而且搞得滿城風雨，實在是難以理解。要知道，雖然老王這幾年因為當初的對賭失敗而通過各種“賣賣賣”還債，但其依然掌握著約200家自營萬達廣場的所有權，也就是說，老王自己擁有的萬達廣場數(shù)量雖然不到全國總數(shù)513座萬達廣場的一半，但依然是萬達商業(yè)最大的業(yè)主，可謂瘦死的駱駝比馬大，區(qū)區(qū)1.86億讓王健林名聲如此受損，似乎另有隱情吧。

9月28日下午，萬達集團內(nèi)部人士對媒體表示：“由于萬達下屬項目公司經(jīng)濟糾紛導致，事實上之前雙方一直在通過多種方式協(xié)商解決，我們也正在了解具體情況，本次或因在執(zhí)行層面信息不對稱導致�！�

今天（9月29日）上午，媒體陸續(xù)發(fā)布消息，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)已經(jīng)沒有萬達集團董事長王健林“限高”的信息。這激起風雨的“限高”短短一天內(nèi)即已經(jīng)被萬達集團妥善處理掉了。法律界人士認為，最大的可能就是被執(zhí)行的1.86億元已經(jīng)解決，原告撤訴，法院撤銷限高令。

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，大連萬達集團股份有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的4億余元，執(zhí)行法院為北京金融法院，立案時間為2025年9月8日。

截至2025年8月，萬達集團累計被執(zhí)行金額超?76億元?，涉及10條被執(zhí)行人信息，單筆最高執(zhí)行標的達24.02億元。

自今年9月以來，萬達新增了5條股權凍結(jié)信息，被凍結(jié)股權總額達到145.33億元。企查查顯示，大連萬達集團股份有限公司股權凍結(jié)信息達47條，被凍結(jié)股權的標的企業(yè)涉及大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、萬達文化產(chǎn)業(yè)有限公司、大連萬達集團商務服務有限公司等。

雖然一直賣賣賣，但大連萬達集團及其旗下公司依然面臨較大的債務壓力。2025年到期債務約?400億元?，而同期現(xiàn)金儲備僅?116億元?（2025年3月數(shù)據(jù)），資金缺口顯著。

2、大賣特賣，渡過難關

今年4月17日，萬達酒店發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將全資持有的萬達酒店管理（香港）有限公司100%股權，以24.9億元的價格出售給同程旅行。7月份，又準備以2.4億元的價格將快錢金融30%股權賣給中國儒意。

今年5月20日，據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局反壟斷執(zhí)法二司官網(wǎng)信息顯示，無條件批準太盟、高和豐德、騰訊、北京市潘達商業(yè)管理有限公司（下稱“潘達商管”）、陽光人壽保險直接或通過其各自關聯(lián)方共同設立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48個萬達廣場項目公司100%股權。

據(jù)澎湃新聞報道，這筆交易金額或?qū)⑦_到500億元，平均每個廣場價格為10.42億元。上述48家公司均是萬達廣場的項目公司，分別位于北京、廣州、上海、合肥、重慶、武漢等一二線城市，涵蓋萬達商業(yè)版圖中的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而去年8月，此次資產(chǎn)包中包含的杭州拱墅萬達廣場曾傳出掛牌出售的消息，當時報價為14.8億元，年租金大約1.09億元，整體回報率8個點以上。據(jù)媒體報道，去年每座萬達廣場的平均估值在15億元左右。據(jù)此計算，此次出售48座核心區(qū)域的萬達廣場，可以說是打了“骨折價”。

天眼查顯示，8月25日，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險等13家企業(yè)組成的私募基金“蘇州寬遇股權投資基金合伙企業(yè)”正式成立，總出資額為224.29億元。據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，此筆私募基金正是為今年5月太盟、京東、騰訊等企業(yè)收購48座萬達廣場所設立的。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2023年出售上海松江萬達廣場開始，2024年，萬達共出售的項目超過30個。今年年初，又售出7個，加上此次的48個，目前全國至少有85座萬達廣場所有權易主。

3、地產(chǎn)下行周期下，對賭失敗成為壓垮駱駝的“三棵大樹”

雖說房地產(chǎn)下行導致諸如恒大、萬科、碧桂園這些曾經(jīng)的頭牌地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，但萬達與他們畢竟不同，萬達核心是商業(yè)地產(chǎn)而非住宅。萬達今天的局面，核心在于兩個因素的疊加：第一，宏觀層面，地產(chǎn)下行打破了萬達曾經(jīng)以住宅養(yǎng)商業(yè)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，住宅地產(chǎn)弱化，萬達商業(yè)主要靠租金收入，現(xiàn)金流大大收縮；第二，恰恰在地產(chǎn)下行的周期內(nèi)，王健林若干年前的三次對賭到期，高達近千億的對賭資金就成了萬達本來身處不利環(huán)境下壓死駱駝的三棵大樹。

2016年港股退市對賭：王健林為籌集退市資金簽訂首份對賭協(xié)議，承諾若2018年前未完成A股上市，需以12%年息回購380億元股份?。最終因政策收緊導致上市失敗，觸發(fā)回購條款；2018年萬達商管對賭：引入騰訊、蘇寧等戰(zhàn)投340億元，約定2023年10月前完成上市，否則需以8%年息回購股份?。因港股四次上市失敗，王健林以300億元現(xiàn)金解除協(xié)議；

2021年珠海萬達商管對賭：再次引入戰(zhàn)投380億元（后追加至600億元），要求2023年底前港股上市。上市失敗后，王健林通過轉(zhuǎn)讓60%股權引入新投資者，以600億元代價解約?。

據(jù)統(tǒng)計，連續(xù)三次對賭失敗，累計對賭金額?至少1100億元（340億+380億+380億追加部分），實際支付代價，包括股權轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)金回購，總支出超900億元。?害得老王的商業(yè)帝國丟了半條命。三次對賭失敗，皆因為萬達商管上市失敗，至于萬達商管這個中國商業(yè)管理的第一平臺為什么不能上市，其中深層原因恐怕只有王健林本人知道吧。

從萬達的經(jīng)營模式看，其本質(zhì)依然需要在很大程度上依托房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣。曾經(jīng)，“一座萬達廣場就是城市中心”的口號，讓萬達廣場周邊的住宅價格水漲船高，銷售爆火，萬達利用住宅樓盤的預售回籠資金繼續(xù)高速運轉(zhuǎn)，繼續(xù)開發(fā)項目，就形成了高杠桿下的高周轉(zhuǎn)，而且住宅+商業(yè)的模式讓很多地產(chǎn)企業(yè)無比羨慕。

但是，當房地產(chǎn)行業(yè)進入下行通道，打擊接踵而至。住宅銷售大幅放緩，意味著萬達的現(xiàn)金回血能力驟降。伴隨著金融監(jiān)管趨嚴、融資渠道收緊，萬達也很難繼續(xù)循環(huán)滾動。萬達曾經(jīng)成就商業(yè)帝國的模式一旦遇到某一個節(jié)點斷裂，資金跟不上，整個鏈條就面臨巨大危機。

4、依然手握200座萬達廣場，王健林的底牌還在

只要解除了對賭危機，王健林依然能緩過來。雖然已經(jīng)丟失了大半壁江山，但王健林依然是萬達廣場最大的擁有者。珠海萬達商業(yè)管理集團官網(wǎng)顯示，截至2024年12月31日，其運營管理萬達廣場513家，商業(yè)運營總建筑面積7,079萬平方米，遍布全國31個省份及合計228個城市。數(shù)據(jù)顯示，擁有萬達廣場數(shù)量最多的前三個省份是江蘇、廣東和四川，分別有43座、32座和31座。擁有萬達廣場最少的是青海、西藏和海南，均有2座。

全國513座萬達廣場中，?約200-288座為萬達自營?37。這一數(shù)據(jù)差異源于不同統(tǒng)計時點，2022年底招股書顯示其自營為288座，但2023-2025年累計出售超100座后，自營數(shù)量降至約200座。

另外，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，2025年萬達新開商場依然呈現(xiàn)高頻態(tài)勢。截至目前，2025年已經(jīng)有寧波姜山萬達廣場、南寧鳳嶺萬達廣場、鄂爾多斯萬達廣場B館、寶雞金臺萬達廣場、宜賓高縣萬達廣場、贛州巨億萬達廣場等6家萬達廣場開業(yè)，而接下來全國至少還有18家萬達廣場及1家萬達茂開業(yè)，最早的一家將于9月開業(yè)。

“下沉市場”為主，占比約63%。萬達不愧是“下沉市場商業(yè)之王”，19家計劃新開的商業(yè)中，三線、四線及五線城市就有12家，占比超63%。

目前，外部對萬達的解讀文章鋪天蓋地，長篇累牘。絕大部分聚焦在萬達出售資產(chǎn)、股權凍結(jié)或被執(zhí)行這類負面消息。但筆者以為，以大連萬達集團目前所掌握的近200座萬達廣場這樣的實體資產(chǎn)以及萬達所擁有的強大的商業(yè)運營經(jīng)驗、萬達品牌這些無形資產(chǎn)而言，在消除對賭賠款以及不斷降低債務之后，萬達依然具有很強的賺錢能力，而王健林恐怕也沒有外界想象得那么糟糕。

今年8月底，據(jù)克拉瑪依市融媒體中心報道，8月20日至21日，王健林在克拉瑪依考察招商引資、文旅發(fā)展等工作，老王的工作腳步不曾停下，萬達這艘巨輪也依然在揚帆行進中。