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撰文/徐穎珊 

延續(xù)去年消費(fèi)REITs的熱情，2025年中海也來追趕這波熱潮。

6月26日早晨，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告，計(jì)劃將其位于佛山市南海區(qū)的購物中心項(xiàng)目--中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目通過公募REIT形式在深交所獨(dú)立上市。目前已提交上市申請(qǐng)材料。

據(jù)悉，此次分拆涉及的項(xiàng)目公司為佛山海映商業(yè)管理有限公司，該公司為中海的全資孫公司，而華夏基金將設(shè)立的公募基金預(yù)計(jì)募集資金達(dá)13.55億元，中海將認(rèn)購約20%的已發(fā)行基金份額。

若該項(xiàng)目申報(bào)通過，將成為國內(nèi)第11支基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs。

中海佛山南海映月湖環(huán)宇城的項(xiàng)目也頗有意思。該項(xiàng)目前身為南海怡豐城，是新加坡房地產(chǎn)龍頭企業(yè)豐樹集團(tuán)在華南開發(fā)的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積15萬平方米，于2014年入市。

彼時(shí)，南海怡豐城出租率常年超過90%，開業(yè)時(shí)更是引進(jìn)了多佛山首店，直至2020年仍然是南海平洲片區(qū)唯一一座大型購物中心。不過后期受疫情的影響，以及品牌吸引力的降低，該項(xiàng)目在2020年品牌的營(yíng)業(yè)率不足30%。

2019年9月，豐樹有意出售該項(xiàng)目，并與中海在2020年初基本達(dá)成協(xié)議，3月10日完成大宗物業(yè)交割，交易總價(jià)為5.56億元，成為中海首個(gè)重資產(chǎn)收購的購物中心項(xiàng)目，同時(shí)也是中海在佛山布局的第二座環(huán)宇城。

中海接手后該項(xiàng)目便開始大刀闊斧的改造，首先是更名為"中海映月湖環(huán)宇城"，再緊接著在9個(gè)月內(nèi)完成了1萬平方米公區(qū)的煥新、超1萬平方米天花的亮化、近2萬平方米的車庫翻新，以及近0.4萬平方米通道的彩繪。

與此同時(shí)，中海主動(dòng)清退了多家面積大、坪效較低的品牌近60家，釋放超1萬平米的租賃空間，并同時(shí)開展新的招商，引入KKV、海底撈、喜茶、小鵬汽車等品牌。

場(chǎng)景煥新與品牌調(diào)整之下，映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目也沒讓中海失望。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，亮相首月，該項(xiàng)目客流同比提升 61%，銷售同比提升 50%。重裝開業(yè)后的第一年，全年客流及銷售月度同比增長(zhǎng)幅度均超過 40%。客流年均復(fù)合增長(zhǎng)率 20%，銷售年均復(fù)合增長(zhǎng)率24%。

據(jù)商業(yè)客觀察，近幾年，該項(xiàng)目一直有在做品牌的調(diào)整更新，近期開業(yè)或者即將開業(yè)的品牌包括牛排餐廳杯子紅、佰味龍、吳山山、Lenle伶俐等。在社交媒體平臺(tái)，亦有不少留言稱該項(xiàng)目"一陣就換新店"。

盡管該項(xiàng)目目前還未披露具體的運(yùn)營(yíng)信息，但從公募REIT上市的條件可以推測(cè)，映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況應(yīng)較為良好。

據(jù)今年5月，華夏基金在觀點(diǎn)購物中心暨零售消費(fèi)峰會(huì)上的分享，若項(xiàng)目想要通過公募REIT形式上市，得滿足以下幾點(diǎn)遴選要求。

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，一是運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年；二是近3年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流均為正。最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度的平均息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流)不低于未來3個(gè)會(huì)計(jì)年度平均預(yù)計(jì)息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流)的70%；三是是收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散。

在資產(chǎn)規(guī)模上，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITS的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元；其次是發(fā)起人具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，原則上2倍要求，首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求。

除此之外，項(xiàng)目必須合規(guī)，權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，項(xiàng)目公司依法完全持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITS的底層資產(chǎn)，且底層資產(chǎn)完整。同時(shí)，原始權(quán)益人方面，優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)，無重大違法違規(guī)記錄。

截至6月26日，國內(nèi)已上市的消費(fèi)REITs有8支，分別是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT。

與此同時(shí)，有2單消費(fèi)REITs正在排隊(duì)上市。中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT將于6月27日在深交所上市，凱德商業(yè)REIT狀態(tài)已在4月16日更新為"已申報(bào)"。

據(jù)華夏基金反饋，國內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS上市，均取得不錯(cuò)的表現(xiàn)�；饘用婵偸杖胝w完成度較好，2025年一季度5只消費(fèi)RE1TS完成度在99%-130%區(qū)間(金茂、物美、印力無2025年預(yù)測(cè)值)。

目前，在13種項(xiàng)目類型中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs流通市值排名第三，僅次于收費(fèi)公路類REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。今年5月21日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT更是因?yàn)槭毡P價(jià)偏離基準(zhǔn)價(jià)達(dá)到70%，觸發(fā)了停牌1小時(shí)。