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撰文/林鐘純 

2025年5月9日，合肥土拍市場(chǎng)，瑤海區(qū)YH202502號(hào)純住宅地塊成功出讓，中海地產(chǎn)以3.64億元底價(jià)拿下，成交樓面地價(jià)6037.5元/平方米。

據(jù)了解，瑤海區(qū)YH202502號(hào)塊位于瑤海區(qū)明光路以北、勝利路以西，地塊原為恒大中央廣場(chǎng)未完成的商業(yè)地塊，后經(jīng)收儲(chǔ)改為住宅用途，面積45.24畝，容積率為2.0。

此前，該地塊已于2025年4月25日首次掛牌出讓，但因需承擔(dān)恒大中心D1、D2塔樓約3.92億元續(xù)建任務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致房企參與意愿低，最終流拍。

中海首進(jìn)瑤海，就接手了“爛尾”多年的恒大中央廣場(chǎng)商業(yè)地塊。

表面上看，瑤海地塊單價(jià)805萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本后，中海此次拿地的實(shí)際成本超7.5億，實(shí)際樓面價(jià)為1.25萬(wàn)元/平方米。

“爛尾”前身

中海此次拿下的地塊，正是曾被寄予厚望成為“安徽第一高樓”的濱湖恒大中央廣場(chǎng)4號(hào)商業(yè)用地。

據(jù)了解，合肥濱湖“恒大中心”項(xiàng)目規(guī)劃總體量124萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分為4個(gè)地塊開發(fā)，其中A、B地塊為綜合商業(yè)居住區(qū)，C、D地塊則為超高層商務(wù)區(qū)，計(jì)劃由一棟518米超高層地標(biāo)及D1、D2、D3、D4四棟商業(yè)辦公塔樓組成，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)165億元。

此前該項(xiàng)目因恒大暴雷陷入停滯，后政府通過(guò)回收土地、調(diào)整規(guī)劃、捆綁續(xù)建條件，試圖以市場(chǎng)化手段盤活資產(chǎn)。

資料顯示，2015年12月，恒大啟動(dòng)主樓樁基工程，原計(jì)劃于2020年竣工。但從2017年起，“恒大中心”就因資金鏈斷裂陷入停滯，因工程款拖欠導(dǎo)致停工，遺留下高度分別為268米、208米的D1、D2兩棟超高層塔樓也因此成為“爛尾地標(biāo)”。

打擊接二連三，先是由于項(xiàng)目處于巢湖一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，在2017年9月受到中央環(huán)保督察組的督查后被勒令暫停施工；后是安徽“限高令”發(fā)布，宣布不得新建500米以上超高層建筑，該項(xiàng)目進(jìn)入停工狀態(tài)，難以繼續(xù)推進(jìn)。

盡管在2022年8月，該項(xiàng)目的D1、D2塔樓部分舉行了復(fù)工儀式，但核心主樓建設(shè)并未恢復(fù)。2023年至2024年10月，官方計(jì)劃通過(guò)處置項(xiàng)目地塊籌集資金解決問(wèn)題，但依舊不見成效。

來(lái)到2025年，項(xiàng)目再次經(jīng)歷“一波三折”。

此前的2019年，合肥市瑤海區(qū)政府便在回復(fù)網(wǎng)友詢問(wèn)時(shí)提到，恒大中央廣場(chǎng)4號(hào)商業(yè)地塊因原合肥鐵通公司土地未供應(yīng)給恒大地產(chǎn)，致使項(xiàng)目未能及時(shí)開工建設(shè)。合肥鐵通公司土地原產(chǎn)權(quán)在上海路局名下，現(xiàn)已由合肥市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，并變更為儲(chǔ)備用地。

2025年3月28日，該地塊首次掛牌出讓，要求競(jìng)得企業(yè)需承擔(dān)濱湖區(qū)恒大中心D1、D2塔樓續(xù)建任務(wù)，這一條件導(dǎo)致地塊在第一次拍賣時(shí)流拍。

4月25日第二次掛牌時(shí)，合肥土儲(chǔ)中心調(diào)整競(jìng)買規(guī)則，允許分期支付且未設(shè)溢價(jià)率上限，但仍無(wú)人報(bào)名。合肥土儲(chǔ)中心取消當(dāng)天供應(yīng)后，又發(fā)布公告宣布拍賣延期。

直至5月9日第三次供應(yīng)拍賣，中海地產(chǎn)以底價(jià)805萬(wàn)元/畝、成交價(jià)3.64億元接盤，同步接手承擔(dān)恒大塔樓續(xù)建責(zé)任，具體需分三期支付3.92億元專項(xiàng)資金，首筆1億元到賬后立即復(fù)工，18個(gè)月內(nèi)必須交付。

“二線”納儲(chǔ)

在投拓策略上，中海曾提到將保持穩(wěn)中有進(jìn)的投資策略，繼續(xù)聚焦于一線和部分強(qiáng)二線城市，同時(shí)積極關(guān)注機(jī)會(huì)型城市，具體會(huì)根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項(xiàng)目進(jìn)行分析。在項(xiàng)目選擇上，更聚焦于項(xiàng)目的確定性，包括現(xiàn)金流及現(xiàn)金利潤(rùn)情況。

土地儲(chǔ)備方面，2024全年中海在全國(guó)12個(gè)城市累計(jì)新增土儲(chǔ)項(xiàng)目22個(gè)，新增權(quán)益建筑規(guī)模389.47萬(wàn)平方米，共斥資696.35億元。其中，于二線及超二線城市收納的土地有14幅，占比將近63.7%。

今年以來(lái)，中海在二線及超二線城市的布局也在逐漸加快，從土儲(chǔ)位置不難看出，布局策略依舊聚焦核心地段。

具體來(lái)看，4月份中海無(wú)新增土儲(chǔ)，一季度于北京、深圳、鄭州、沈陽(yáng)、廈門、濟(jì)南杭州7城新增土地9幅，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為128萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積127萬(wàn)平方米，總地價(jià)為人民幣275.5億元，權(quán)益地價(jià)為人民幣272.9億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，鄭州金水區(qū)地塊位于鄭州文脈，原為河南司法警官學(xué)院學(xué)校，自2015年搬入龍子湖校區(qū)后，該地塊一分為三，西北角為20畝初中，西南角為5畝幼托用地，住宅用地為47畝。

其中，中海競(jìng)得的住宅用地成交總價(jià)10.88億元，成交樓面價(jià)高達(dá)13713元/平方米，溢價(jià)率87%，超過(guò)萬(wàn)科鄭紡機(jī)地王13411元/平方米，成為金水區(qū)新晉地王。

沈陽(yáng)渾南區(qū)地塊則位于渾南大道“新二環(huán)”，地塊面積8.16萬(wàn)平方米，容積率1.2，作為沈陽(yáng)一河兩岸核心片區(qū)內(nèi)稀缺的低密新品供應(yīng)，該地塊成交總價(jià)6.9億元，成交樓面價(jià)7050元/平方米，溢價(jià)率17.50%。

廈門同安區(qū)環(huán)東地塊則被中海以樓面價(jià)1萬(wàn)元/平方米、總價(jià)3.49億元拿下，容積率僅為2.1，市場(chǎng)消息指出該項(xiàng)目未來(lái)有機(jī)會(huì)打造繼中海環(huán)東時(shí)代之后又一標(biāo)桿性樓盤。

濟(jì)南盛福片區(qū)地塊雖因價(jià)格、掛牌條件及商業(yè)綁定等因素流致使兩次流拍，但在三次掛牌時(shí)，由中海經(jīng)過(guò)249輪舉牌以148621萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)50.7%。

杭州上城區(qū)海潮TOD位于望江單元核心地塊，總地上體量超18萬(wàn)平方米，住宅部分約10.5萬(wàn)平方米，起始總價(jià)超59億元，由中海以80.78億元競(jìng)得，樓面價(jià)4.34元/平方米，溢價(jià)率35.58%。

中海此次首次進(jìn)入合肥瑤海底價(jià)競(jìng)得的宅地，原為恒大中央廣場(chǎng)商用地，地塊性質(zhì)非常稀缺，且緊鄰地鐵1號(hào)線“明光路站”，亦被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)稱為“妥妥的市中心地段”。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合肥3月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這也是自2月份后合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比的又一次上漲。加之剛剛過(guò)去的五一期間，從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，合肥樓市表現(xiàn)較上年同期有所好轉(zhuǎn)。