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撰文/趙焓璐

開(kāi)業(yè)近4年，上海南翔印象城MEGA傳出股權(quán)交易的消息。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上海南翔印象城MEGA的股權(quán)在6月發(fā)生變更，萬(wàn)科印力集團(tuán)將其持有的48%股份出售給另一外資股東，同時(shí)保留2%股份。交易完成后，新加坡政府投資公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

作為上海市內(nèi)巨無(wú)霸商業(yè)綜合體之一，南翔印象城MEGA商業(yè)面積約18.6萬(wàn)平方米，可租賃面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長(zhǎng)15%。

體量?jī)?yōu)勢(shì)、業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)--上海南翔印象城MEGA的商業(yè)表現(xiàn)已然在合格線之上，印力為何在此時(shí)選擇出讓一部分股權(quán)？交易過(guò)后，印力是否將繼續(xù)保留對(duì)南翔印象城MEGA項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)？

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一筆引發(fā)討論的大宗股權(quán)交易

整筆交易要從南翔印象城背后的上海星信曼企業(yè)管理有限公司發(fā)生股權(quán)變更開(kāi)始，深圳印力管理有限公司的股權(quán)比例從50%變更為2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股權(quán)比例由50%變更為98%。

而印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)不再擔(dān)任上海星信曼企業(yè)管理有限公司的董事長(zhǎng)，印力上海城市商業(yè)公司合伙人張晶不再擔(dān)任上海星信曼企業(yè)管理有限公司的董事，企業(yè)類型則從有限責(zé)任公司（中外合資）變更為有限責(zé)任公司（外商投資、非獨(dú)資）。

簡(jiǎn)而言之，印力將其持有的48%股份出售給項(xiàng)目另一位股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，對(duì)內(nèi)僅保留2%股份。

根據(jù)投資人（股權(quán)）變更信息，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED實(shí)際上為新加坡政府投資公司（GIC）旗下企業(yè)，早在2018年4月，其就以投資人身份入股南翔印象城MEGA項(xiàng)目。

從股權(quán)架構(gòu)來(lái)看，上海星信曼企業(yè)管理有限公司總資本為7億元人民幣，印力與GIC的持股比例各占50%，不過(guò)，項(xiàng)目實(shí)際操盤方依舊是印力。

資料顯示，南翔印象城MEGA是GIC地產(chǎn)部門與印力集團(tuán)的第二個(gè)地產(chǎn)合作項(xiàng)目。2016年11月，雙方在上海推出首個(gè)合作項(xiàng)目，以充實(shí)GIC“大地產(chǎn)策略”在中國(guó)的商業(yè)版圖。

雖然本次股權(quán)有調(diào)整，但有市場(chǎng)消息稱，項(xiàng)目核心操盤團(tuán)隊(duì)依舊以印力為主，南翔印象城MEGA實(shí)際經(jīng)營(yíng)層面或不會(huì)有大變動(dòng)。

“盡管交易價(jià)格未披露，但考慮到其龐大體量，48%股份的交易價(jià)格預(yù)計(jì)在20億元級(jí)別，或?qū)?024年上半年上海大宗交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

資料顯示，上海南翔印象城MEGA位于嘉定區(qū)南翔古鎮(zhèn)的核心位置，高六層，總面積約為34萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約18.6萬(wàn)平方米，可租賃面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目自2020年8月作為疫情后上海首個(gè)新商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱資料得知，上海南翔印象城MEGA自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直在執(zhí)行首店策略，2023年，其城市首店及品牌最新概念店占比超52%，區(qū)域首店占比超93%。

值得注意的是，于2023年內(nèi)，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 57.0 億元，同比增長(zhǎng) 4.1%，出租率 94.8%，同比提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。上海南翔印象城MEGA作為印力旗下體量較大的商業(yè)體，自然也撐起了部分營(yíng)收數(shù)據(jù)。

2023年，上海南翔印象城MEGA總銷售額超過(guò)46億元，同比增長(zhǎng)15%。2023年上半年，其還位列萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目第二名，高于深圳印力中心，報(bào)告期內(nèi)出租率達(dá)到99%，營(yíng)收1.93億元。

正因如此，市場(chǎng)向印力投來(lái)好奇的眼光，嘗試探求印力出售該項(xiàng)目股權(quán)的用意，不過(guò)截至目前，印力還未針對(duì)交易作出回復(fù)，并向觀點(diǎn)新媒體表示，相關(guān)信息后續(xù)以印力方官方公告為準(zhǔn)。

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印力出售項(xiàng)目股權(quán)背后

作為萬(wàn)科的聯(lián)營(yíng)企業(yè)，印力的一舉一動(dòng)易被市場(chǎng)看作是前者經(jīng)營(yíng)策略的具體體現(xiàn)。而回顧近期，萬(wàn)科的出售動(dòng)作的確愈發(fā)密集。

5月8日，萬(wàn)科掛牌轉(zhuǎn)讓深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053地塊，20天后，該地塊成功出讓，使用權(quán)由深圳地鐵集團(tuán)和深圳百碩迎海公司聯(lián)合競(jìng)得，最終成交價(jià)為22.35億元。資料顯示，T208-0053地塊位于深圳南山區(qū)深灣三路路東面白石四路路南面，萬(wàn)科于2017年12月以底價(jià)31.37億元摘得，土地面積1.92萬(wàn)平方米，

4月17日，市場(chǎng)消息傳萬(wàn)科正在尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%股權(quán)，正與粵�？毓杉耙患姨旖驀�(guó)企就出售普洛斯股權(quán)事宜進(jìn)行洽談。截至目前，相關(guān)磋商尚未達(dá)成任何實(shí)質(zhì)性協(xié)議。

事實(shí)上，萬(wàn)科于2023年年報(bào)中已告知市場(chǎng)，將通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)蓄水池，大規(guī)模增厚安全墊，并透露2024 年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于 300 億元。2024年一季報(bào)顯示，將積極推進(jìn)大宗交易，報(bào)告期內(nèi)已實(shí)現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易回款42億元。

而在4月底舉行的萬(wàn)科2023年度公司股東大會(huì)上，董事會(huì)主席郁亮也表示，萬(wàn)科將展開(kāi)瘦身計(jì)劃，已制定一攬子方案，通過(guò)堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，7月2日，萬(wàn)科通過(guò)質(zhì)押擔(dān)保方式與交通銀行簽署授信總協(xié)議，獲得人民幣57.36億元的授信額度，以及9.45億元抵押貸款。

6月，萬(wàn)科向交通銀行申請(qǐng)15億元10年期貸款，期限10年。萬(wàn)科全資子公司深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司擬以持有的深圳森懋置地有限公司100%股權(quán)為前述貸款提供相應(yīng)質(zhì)押擔(dān)保；同期，萬(wàn)科還向工商銀行申請(qǐng)的16.94億元貸款，期限為2.5年，由武漢葛城郡嶺、湖北萬(wàn)悅、武漢宏程萬(wàn)勵(lì)、宜昌宏展程提供擔(dān)保。

另?yè)?jù)資本市場(chǎng)消息顯示，萬(wàn)科近期計(jì)劃以其長(zhǎng)租公寓品牌泊寓為標(biāo)的，向監(jiān)管部門申報(bào)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模約為10億元。該計(jì)劃目前處于初步階段，未來(lái)發(fā)行規(guī)模和細(xì)節(jié)可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和監(jiān)管要求進(jìn)行調(diào)整。

資產(chǎn)證券化是萬(wàn)科盤活資金流的路徑之一，早在4月30日，中金印力REIT就已上市交易，募集基金份額共計(jì)10億份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.260元/份，發(fā)行規(guī)模達(dá)到32.6億元。