來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云 

經(jīng)過集中供應潮后，報告期內(nèi)企業(yè)的項目入市熱情有所下降。10月共開出26個項目，新增體量約93萬平方米。

觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，頭部企業(yè)較為活躍，主要包括華潤萬象生活、龍湖集團、珠海萬達商管等，期內(nèi)新入市項目也均由上述企業(yè)貢獻。

新增簽約項目上，輕資產(chǎn)發(fā)展模式依然占據(jù)主導地位。期內(nèi)，樣本企業(yè)獲取的新項目以存量項目為主，資金壓力雖然較小，但更為考驗企業(yè)的打造能力。

資本市場方面，珠海萬達商管期內(nèi)第三次遞交招股書，目前仍以擴大規(guī)模為首要目標，但能否成功上市仍存在較大不確定性。

項目層面，以首店為主的新店引入依然是運營要點之一，期內(nèi)開業(yè)店鋪主要以服飾等零售類品牌為主。

此外，不少項目抓住雙十一契機，在促銷的同時更注重為消費者提供多元的消費體驗。

開業(yè)熱度同比下降，差異化客群主導業(yè)態(tài)規(guī)劃

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，期內(nèi)全國范圍內(nèi)共開業(yè)26個零售商業(yè)項目（含購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯，面積≥2萬平方米），新入市總體量為92.7萬平方米。項目數(shù)量、體量不及上月，經(jīng)歷集中開業(yè)潮后市場熱度有所下降。

開業(yè)城市布局上，一線城市中，廣州和深圳有新項目開出，其余的北京、上海則無新增供應，

其余項目均分布在二三線城市。其中，江蘇省新增項目數(shù)量最多，有5個新項目開業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

購物中心之外，社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯等業(yè)態(tài)開業(yè)項目不多，僅有4個項目，占比約15%。除金華萬泰奧特萊斯體量較大之外，其余項目體量較小。

期內(nèi)開業(yè)項目中，體量最大的為�？诿舛惓恰Ｗ鳛槿蜃畲蟮膯误w免稅店，該項目云集800多個國際國內(nèi)大牌，其中包括25個海南免稅店首進品牌，以及78個海南離島免稅中免集團獨家品牌。項目開業(yè)當天，進店人數(shù)超4.4萬人次，銷售額超6000萬元。

樣本企業(yè)方面，觀點指數(shù)共觀察到10家樣本企業(yè)期內(nèi)有新項目入市，主要以頭部企業(yè)為主，包括華潤萬象生活、凱德集團、龍湖集團、新城控股及珠海萬達商管等。上述企業(yè)期內(nèi)共開出13個新項目，新增總體量約59.4萬平方米，占全國開業(yè)項目總體量的比重約64%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，華潤萬象生活開業(yè)項目維持高端定位。南昌萬象城是南昌也是江西的首個高端型購物中心，項目所在的紅谷灘商圈是目前南昌商業(yè)重心，江西超80%的省級金融機構(gòu)布局于此，主要客群為高收入人群及學生客群。

該項目在首店引入上有較大優(yōu)勢，引入近400家國內(nèi)外品牌，其中首進品牌超160家。此外業(yè)態(tài)類目較為豐富，涵蓋國際精品、國際時尚、運動潮流、戶外休閑、饕餮美食、生活方式、個人服務、娛樂體驗、親子兒童等多種業(yè)態(tài)，主力店則由Olé精品超市、萬象影城、Meland club擔當。

而招商商置旗下成都招商大魔方，整體出租率達97%，開業(yè)率達90%。該項目定位中端，聚焦“娛樂+休閑+潮流零售”等業(yè)態(tài)，同時注重沉浸式場景打造，有魔幻場景空間“亞馬遜森林瀑布”、智能感應天氣變化的“魔方之心”、600㎡異形“巨幕裸眼3D屏”等五大沉浸式空間。

不同定位下，企業(yè)對項目業(yè)態(tài)組合和場景打造的區(qū)別較為明顯，但核心都是為了迎合主力客群的消費需求。高端項目主要客群為高收入人群，在品牌等級和稀缺度上具備優(yōu)勢；而中端項目主要以大眾階層為主，更注重引進新興體驗業(yè)態(tài)和場景打造。

輕資產(chǎn)瞄準存量資產(chǎn)，萬達第三次提交招股書

期內(nèi)，樣本企業(yè)的簽約動作并不多，主要由頭部企業(yè)貢獻，如龍湖集團、太古地產(chǎn)及珠海萬達商管等。

此外，不同于此前簽約多以新項目為主，期內(nèi)企業(yè)從項目打造初期就參與規(guī)劃，亦涉及招商、運營的多個層面。期內(nèi)企業(yè)獲取的項目大多為需要改造的存量項目，更為考驗企業(yè)的打造能力。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

新增項目中，太古位于海南的合作新項目，無疑助力其在內(nèi)地的商業(yè)影響力更進一步。該項目總占地面積約20萬平方米，預計于2024年起分階段落成，將發(fā)展為海南文化商業(yè)旅游目的地。

太古在高端項目打造上有著豐富的經(jīng)驗，多年來與奢侈品集團有較多的合作資源，未來有望助力三亞乃至海南在高端商業(yè)市場上有進一步發(fā)展。

資本市場方面，招股書第二次失效次日，珠海萬達商管選擇第三次在港交所遞交招股書。最新招股書數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，珠海萬達商管收入134.8億元，其中委托管理模式收入100.23億元，占比74.4%，租賃運營模式收入33.47億元，占比25.6%。

截至2022中期，珠海萬達商管管理425個商業(yè)廣場，在管建筑面積達6010萬平方米。此外還有196個儲備項目，包括175個獨立第三方項目。

項目來源上，珠海萬達商管來自萬達集團的在管商業(yè)廣場285座，在管建筑面積4260.6萬平方米；來自獨立第三方在管商業(yè)廣場140座，在管建筑面積1747.6萬平方米。

從目前發(fā)展策略來看，珠海萬達商管主要選擇二三線領(lǐng)先城市作為萬達廣場規(guī)模拓展的主要區(qū)域，一線城市則主要作為標桿項目及升級改造項目拓展的主要區(qū)域。

而上半年動作顯示，存量項目已在其項目獲取中占據(jù)重要地位，如9月獲得了奧克斯地產(chǎn)位于長沙、青島、杭州、成都的5家奧克斯廣場托管權(quán)。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

規(guī)模目標不改之下，觀點指數(shù)認為萬達后續(xù)發(fā)展存在一定壓力。雖然目前的輕資產(chǎn)業(yè)務模式能夠讓其在管項目長期保持較高出租率，獲取可觀收益，但是項目多布局于三四線城市，人口較少、消費力較弱，加之商業(yè)環(huán)境尚不明朗，能否實現(xiàn)長期可持續(xù)運營存在較大不確定性。

服飾類零售業(yè)態(tài)成主角，“雙十一”商機與新玩法

期內(nèi)，樣本標桿項目繼續(xù)在新店引入上有所收獲。位于上海、廣州、長沙及成都的項目引入了不少具有特色的店鋪，涵蓋中國首店、區(qū)域首店及城市首店，其中主要以國外品牌為主。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

業(yè)態(tài)類別上，基本為零售和餐飲業(yè)態(tài)品牌，其中服飾類品牌的熱度最高，占比約5成。

部分服飾店鋪不僅提供零售服務，還設有咖啡餐飲服務，而上月奢侈品品牌LV也開業(yè)了餐廳，這背后或是出于與消費者產(chǎn)生更多聯(lián)系，營造更為舒適多元的消費場景的考慮。

首店落地上，一線城市之外，更多品牌選擇將店鋪開在成都。該城市擁有良好的消費環(huán)境和越來越多優(yōu)質(zhì)項目落地的支持，對首店品牌的吸引力日益增強。

期內(nèi)，恰逢雙十一購物節(jié)，購物中心作為與消費者消費的前沿陣地，有著線上平臺不可比擬的場景體驗優(yōu)勢。因此，觀點指數(shù)監(jiān)測中的樣本企業(yè)均抓住此次機會，旗下的項目舉辦了不少促銷活動，其中不乏一些新玩法。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

結(jié)合雙十一契機，推出各種消費優(yōu)惠活動，與入駐品牌聯(lián)動，依然是購物中心刺激消費的重要手段。部分項目還將雙十一與周年慶相結(jié)合，擴大活動影響力。此外，與會員消費掛鉤，激活消費會員積分，提升項目的會員消費占比也是方向之一。

值得注意的是，在促銷基礎(chǔ)上，項目還較為注重活動的趣味性和體驗感。部分樣本項目通過形式各異的體驗場景和主題活動，為消費者創(chuàng)造與眾不同的消費記憶點，如通過音樂會、挑戰(zhàn)賽等增強參與感和互動感，加強在社群之間的傳播，增強活動效果。