大商新瑪特鄭州桐柏路店閉店兩年后，一家名為T(mén)10·探十里的購(gòu)物中心在其舊址“發(fā)新枝”。8月4日，大河報(bào)·大河財(cái)立方記者在升龍·中原新城商業(yè)門(mén)口看到，該物業(yè)外圍已架起圍擋開(kāi)始裝修。

此前一周，該物業(yè)的“新房客”河南探十里商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)探十里）已宣稱(chēng)，擬通過(guò)商品結(jié)構(gòu)組合、劇院式場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、主動(dòng)式服務(wù)等方面創(chuàng)新，構(gòu)建全新的家庭型購(gòu)物中心樣本。該公司創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目操盤(pán)手，是原河南新田商業(yè)總裁司小偉。

“探十里”揭幕

司小偉以商業(yè)董事長(zhǎng)身份復(fù)出

從前東家隱退大半年后，司小偉亮出了他的新名頭：探十里商業(yè)董事長(zhǎng)。

十多年前，在以百貨店為主導(dǎo)業(yè)態(tài)的零售競(jìng)爭(zhēng)叢林中，他是打響購(gòu)物中心業(yè)態(tài)“鄭州實(shí)踐”的革命者之一，且在同業(yè)中被推為首。時(shí)至今日，新田商業(yè)已成為河南第一大購(gòu)物中心投資運(yùn)營(yíng)商，且能跨出中原、開(kāi)拓上海，司小偉曾在其中扮演過(guò)重要角色。

不得不說(shuō)，司小偉帶著他蟄伏半年謀劃的探十里，為鄭州商界帶來(lái)了新驚喜：在鄭州隴海路與桐柏路交叉口的升龍·中原新城（原大商桐柏路店舊址），籌建11萬(wàn)平方米家庭型購(gòu)物中心，明年上半年將開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

或在消費(fèi)者看來(lái)，單體規(guī)模10萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心，早就是入局鄭州商業(yè)市場(chǎng)的“舊門(mén)檻”。但零售圈卻要對(duì)司小偉和他的探十里打上N個(gè)問(wèn)號(hào)：為什么要選址在鄭州西區(qū)，用“舊瓶裝新酒”？為什么做家庭型購(gòu)物中心？他憑什么？

司小偉在接受大河報(bào)·大河財(cái)立方采訪時(shí)介紹，探十里項(xiàng)目發(fā)端于去年10月。經(jīng)過(guò)多輪對(duì)比，該項(xiàng)目最終確定落在鄭州西區(qū)升龍·中原新城，其周邊目標(biāo)客群的密度、消費(fèi)力及物業(yè)硬件條件、規(guī)模等契合項(xiàng)目需求。至于該物業(yè)此前做過(guò)什么商場(chǎng)，對(duì)探十里團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)不重要。

縱觀目前國(guó)內(nèi)大購(gòu)物中心，其組成無(wú)外乎鞋服、餐飲、書(shū)店、兒童、休閑娛樂(lè)、超市、黃金珠寶、影院等消費(fèi)單元。區(qū)別就在于，不同購(gòu)物中心的投資運(yùn)營(yíng)商是基于品牌定位，對(duì)各消費(fèi)單元的品類(lèi)、品牌及其數(shù)量設(shè)定符合自身定位的組合方式。

客觀來(lái)看，消費(fèi)者不需要區(qū)分購(gòu)物中心的類(lèi)型，品類(lèi)多、逛著舒服、買(mǎi)著便利，就是大多消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心評(píng)分的核心維度。只有零售業(yè)投資者才會(huì)細(xì)分購(gòu)物中心類(lèi)型，這基于每家商企的品牌定位、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客群定位，以及自身所掌握的商品資源稟賦。

那么，重新出發(fā)的司小偉，為什么要做家庭型購(gòu)物中心？他稱(chēng)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)主流的購(gòu)物中心多定位于時(shí)尚型購(gòu)物中心，它們的目標(biāo)客群是更加關(guān)注潮流變化方向的商品組合。與前者不同，家庭型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)定位在滿足家庭日常生活所需，它所瞄準(zhǔn)的是主要以家庭為消費(fèi)單元的客群。在國(guó)內(nèi)同業(yè)，瑞典宜家旗下薈聚購(gòu)物中心、日本永旺旗下夢(mèng)樂(lè)城系列購(gòu)物中心等，都是家庭型購(gòu)物中心的優(yōu)秀作品，中國(guó)自成體系的家庭型購(gòu)物中心品牌尚無(wú)典型代表。

家庭型購(gòu)物中心在河南缺位

“探十里”謀求差異化打樣

“中國(guó)沒(méi)有自己的家庭型購(gòu)物中心的模板，那就由探十里嘗試做出個(gè)模板。”司小偉對(duì)此樂(lè)見(jiàn)為是一次機(jī)會(huì)。

值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)家庭型購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模多在5萬(wàn)平方米以下，探十里拿11萬(wàn)平方米物業(yè)做此細(xì)分類(lèi)客群，這無(wú)疑是一個(gè)挑戰(zhàn)。

他認(rèn)為，5年后的鄭州零售市場(chǎng)，區(qū)域中心型或中高端購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化是大概率趨勢(shì)。而家庭型購(gòu)物中心主打垂類(lèi)商品及差異化服務(wù)，是避開(kāi)未來(lái)行業(yè)高強(qiáng)度較量的有效途徑。截至目前，有相當(dāng)數(shù)量的核心品牌已對(duì)探十里完成到場(chǎng)探盤(pán)，進(jìn)入合同探盤(pán)周期。項(xiàng)目整體招商主力店品牌已經(jīng)基本鎖定，目前已進(jìn)入全面招商階段。

某知名兒童娛樂(lè)品牌商在接受大河報(bào)·大河財(cái)立方記者采訪時(shí)印證了這一點(diǎn)，該公司與探十里正在進(jìn)場(chǎng)談判中。該品牌投資人認(rèn)為，探十里項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與物業(yè)選址是明智的。當(dāng)前，鄭州購(gòu)物中心的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已非常嚴(yán)重，與10年前百貨店所發(fā)生的頻頻“撞臉”如出一轍。當(dāng)然，司小偉團(tuán)隊(duì)是否能為家庭型購(gòu)物中心完成打樣，仍需看其團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)造力與執(zhí)行力。

對(duì)當(dāng)下鄭州購(gòu)物中心領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，世邦魏理仕鄭州公司副總經(jīng)理張桐的看法是，過(guò)去十年的市場(chǎng)發(fā)展，可謂處處是機(jī)會(huì)，也使得很多大型購(gòu)物中心的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或操盤(pán)手逐漸適應(yīng)了“舒適區(qū)”，并未真正結(jié)合項(xiàng)目自身定位、市場(chǎng)及消費(fèi)者的變化，去做可持續(xù)的發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)一輪經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化，一是強(qiáng)者恒強(qiáng)，二是“躺平式應(yīng)對(duì)”。

張桐認(rèn)為，優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目的操盤(pán)人或決策人，會(huì)讓自身商業(yè)理念持續(xù)迭代，團(tuán)隊(duì)人才的培育和梯次的建設(shè)、數(shù)字化平臺(tái)的搭建和持續(xù)投入、營(yíng)銷(xiāo)模式的轉(zhuǎn)變等，使得其在可持續(xù)發(fā)展這條道路上越走越遠(yuǎn)、越走越順。反之，則會(huì)一步步墜入深淵，并隨著市場(chǎng)的革新和競(jìng)爭(zhēng)加劇而逐漸退出舞臺(tái)。