生意難做，各行各業(yè)壓力都很大，情緒傳導(dǎo)間，悲觀的氛圍逐漸加濃，不斷有人自嘲取樂，作為一種無奈的宣泄。 

2020年的疫情，給人是突發(fā)的恐慌，疫情控制住后，情緒逐漸平穩(wěn)，生活陸續(xù)進入常態(tài)。2022年的疫情前，很多人以為是底部，加杠桿準(zhǔn)備彎道超車，突然被喊停，直接把現(xiàn)金流擊穿，孤勇者原先都是市場堅定看多者，且為佼佼者，在自認(rèn)為的“底部”穿倉，極其悲壯。出現(xiàn)一種上升途中，突遭利空打壓，擊穿支撐線的現(xiàn)象。 

很多人看到購物中心冷冷清清、籌備商場無商可招的凄涼，覺得大勢已去，人民不需要購物中心。 

01 

人民不需要購物中心了嗎

評判事物是否存在過剩，一般通過總產(chǎn)能是否過剩，市場供求是否失衡，利用效率程度以及價格等因素來衡量。 

當(dāng)快時尚進入蕭條階段，很多地級市連一家快時尚都沒有進入，中國市場是個發(fā)展不太平衡的市場。從產(chǎn)能總量來看，購物中心還遠(yuǎn)未達到可以滿足人民需求的。從地域來看，存在極度失衡，發(fā)達地區(qū)存在重復(fù)建設(shè)，經(jīng)濟落后地區(qū)還處于超市時代，連什么是購物中心都不清楚。 

發(fā)達地區(qū)的階段性地域性過剩 ，在于經(jīng)歷過野蠻生長后，該地區(qū)的購物中心不再只滿足“有”這個層面的需求，還要“好”，質(zhì)量要高。粗制濫造的購物中心經(jīng)過開業(yè)即巔峰后，會迅速被消費者拋棄，選擇那么多，為什么要去一個很爛的購物中心呢？ 

經(jīng)濟落后地區(qū)主要解決“有”這個層面的問題 ，到發(fā)達地區(qū)抄襲一個購物中心建筑，往里面填超市、影院、炸雞店、咖啡店，也許都不是什么大品牌，但當(dāng)?shù)孛癖姾荛_心，自己生活的地區(qū)也能夠像發(fā)達地區(qū)那樣的場景，滿滿的地區(qū)自豪感瞬間爆棚。 

從總量來看，購物中心還需快速下沉，解決人民生活幸福感問題。

對于購物中心的質(zhì)疑基本都是“質(zhì)”的問題，無特色、無質(zhì)感、粗制濫造等等。大部分購物中心的宿命是依附于地產(chǎn)，主要目的是勾地，完成勾地任務(wù)后，購物中心就是累贅。 

一種被當(dāng)作“累贅”的廢材，想要逆襲做出彩，獲得人們的認(rèn)可，是非常難的。大部分“廢材”的宿命就是“廢材”，少部分逆襲成功的只能說操盤手相當(dāng)厲害，能讓開發(fā)商從口袋里掏出足夠多的錢來支撐，而且能夠駕馭、整合資源。 

現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)模式基本是萬達與寧波鄞州合作衍生出來的，當(dāng)時的寧波城市急需擴容，突破傳統(tǒng)的天一商圈，但新區(qū)開發(fā)商不愿意進場，需商業(yè)用來促進繁榮，為主城區(qū)進行泄洪。 

但商業(yè)前置必然虧損，這個時候就要對商業(yè)進行補貼，地方?jīng)]錢，就用零地價或者低地價的模式讓開發(fā)商能夠平衡。這個模式逐漸演變成，地產(chǎn)單獨核算地產(chǎn)很輕松盈利，商業(yè)單獨核算商業(yè)必定虧損。開發(fā)商通常前期快速去化地產(chǎn)，收入進入口袋后，要反哺商業(yè)用來招商和運營時，就不愿意吐出來了。 

很多人感覺購物中心的從業(yè)人員整天談?wù)猩獭⒄勑缕放频鹊�，好像就沒什么人談管理，因為大部分購物中心不需要管理，所以沒什么人關(guān)心。商戶滿場、及時交租金，你就是最棒的；開始掉鋪，趕緊想著填鋪；填不了了，該撤了。 

管理是有成本的，成本就涉及到貢獻匹配問題。租金定價很多采用比價法，人家定多少錢，你定多少錢；物業(yè)管理費也采用比價法，管理價值如何從財報上呈現(xiàn)出你這個團隊為老板貢獻了多少錢？很多團隊在定價策略時，就沒有把管理價值梳理進去，當(dāng)然如果招商團隊沒有接后期運營也就沒有后面這塊了。 

經(jīng)常可以看到一些購物中心超市、影院等品牌都不錯，星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞等都有，開業(yè)時也都塞得滿滿的，開業(yè)后就是沒生意。沒有人來調(diào)節(jié)“人貨互動”，也沒有運營“人人互動”，冷冷清清。 

做得好的購物中心在完善產(chǎn)品品質(zhì)梯隊建設(shè)后，開始提升空間利用率以及利用價值，以期獲得更加溢價；還有很多購物中心陸續(xù)沉陷，無法自拔。 

一線城市受制消費端場景未有效放開，下沉市場受制收入端購買力受困。

一線城市核心消費是本地消費、外來消費、企業(yè)消費、政府消費等不同切面。疫情受困后，首先打掉的是外來消費，對于外地客依賴越嚴(yán)重的，受到?jīng)_擊越大。本地消費基本盤其實很多都在，面臨的是觸達、配送、輸出等問題，不同商品受影響程度不同。企業(yè)消費轉(zhuǎn)向保守出現(xiàn)一定收縮。 

下沉市場很多以對外勞務(wù)輸出獲取收入，企業(yè)端的保守以及前往的勞務(wù)輸入地出現(xiàn)就業(yè)困難，下沉市場收入受到抑制。疫情對于很多下沉地區(qū)是沒有影響，之所以消費低于預(yù)期與收入端被卡有關(guān)。同時也受益于非疫區(qū)，個體、小微創(chuàng)業(yè)使得上半年招商可以對沖，難在品牌無力下沉，導(dǎo)致本輪招商質(zhì)量不是太高. 

02 

多觸點爭奪顧客滲透率

消費者可選擇平臺、渠道增多，信息接收量增多，易于消費者在不同平臺、渠道進行反復(fù)切換，選擇自認(rèn)為最優(yōu)平臺、渠道進行消費。 

特殊時期，消費者到店消費受到限制，消費互動優(yōu)勢無法體現(xiàn)。購物中心及其商戶建設(shè)的觸點越多，理論上越方便消費者通過不同觸點切入到購物中心進行消費，而非單純的到店消費。 

社會上的基建很多都開始陸續(xù)滿足觸達的需求，下沉市場基建目前也處于快速發(fā)力當(dāng)中。觸點建設(shè)并不改變購物中心以體驗社交為核心，只是在不同時期利用不同工具來進行客戶的觸達。 

觸點的建設(shè)在疫后仍是購物中心及其商戶作為騷擾對手和觸達客戶的工具。 

消費市場上升途中突遭利空襲擊會在階段性對商業(yè)產(chǎn)生沖擊，不會改變消費市場下探后繼續(xù)創(chuàng)新高的趨勢。市場需要疫情得到控制使整體市場企穩(wěn)，外加觸動新消費熱點進行引爆。購物中心市場還處于初級鋪面的程度，全國各地購物中心正處于全面開花階段。 當(dāng)量達到一定程度，還有提質(zhì)增效很大操作空間需要逐步去完善。 

傳統(tǒng)購物中心最大的沖擊會來自于現(xiàn)有購物中心體系人員出來進行人員重組實現(xiàn)換腦，通過引入資本、技術(shù)等環(huán)節(jié)，對購物中心進行重構(gòu)。 

外圍生物對于購物中心的沖擊相當(dāng)有限，短期滲透率不會出現(xiàn)突飛猛進的情況。 消費市場的快速分化，使得各種平臺及渠道都無法聚焦捕捉消費受眾。 分散化給予了不同平臺、渠道可以專注目標(biāo)客群，做細(xì)深耕。 

6月份各方面數(shù)據(jù)都開始陸續(xù)準(zhǔn)備出來，從可預(yù)估的情況來看，相對其它月份都出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象，下半年市場有什么新的機遇，值得拭目以待。