來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員、聯(lián)商上海商業(yè)情報(bào)專欄 郭歆曄

雖然2021年全國(guó)營(yíng)業(yè)額最高的免稅商場(chǎng)、百貨商城、購(gòu)物中心、街區(qū)分別花落中免三亞國(guó)際免稅城、北京SKP與北京國(guó)貿(mào)、成都遠(yuǎn)洋太古里，但正加速建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、且作為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高地的上海，也交出了一份非常靚麗「年報(bào)」：

2021年，上海全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%，規(guī)模居全國(guó)主要城市首位；網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.3%；全年新增首店1078家，同比增長(zhǎng)18.6%；新增首店數(shù)量全國(guó)第一；夜生活綜合指數(shù)位列全國(guó)第一。

靚麗「年報(bào)」背后，是因?yàn)樯虾碛腥珖?guó)最多的高能級(jí)商圈，最奢華且銷售額最高商業(yè)街——南京西路，最繁華步行街——南京東路，最強(qiáng)環(huán)型商圈——徐家匯，最具規(guī)模的CBD商圈——陸家嘴，最洋氣最雅致——淮海中路新天地，最旺客流商圈——五角場(chǎng)，最江南最民俗——豫園商城……

據(jù)中商數(shù)據(jù)與Mall星人統(tǒng)計(jì)，上海2021年?duì)I業(yè)額超百億的商場(chǎng)達(dá)3家，以50億為界線，則有7家；以30億為界線，則有18家；以18億為界線，則有33家——高能級(jí)商場(chǎng)數(shù)量全國(guó)最多。其中，上海ifc年?duì)I業(yè)額逼近200億，上海恒隆廣場(chǎng)蟬聯(lián)全國(guó)坪效最高頂級(jí)商場(chǎng)多年，青浦百聯(lián)奧萊封印全國(guó)奧萊銷冠，上海環(huán)球港勇奪區(qū)域型購(gòu)物中心人氣王，更有最具年輕力的百聯(lián)TX淮海，最文藝范的BFC和K11，愛(ài)情神話里YYDS的衡復(fù)歷史街區(qū)……

PART 1 

百花爭(zhēng)鳴，各類型商場(chǎng)均有亮眼表現(xiàn)

上海沒(méi)有單一商場(chǎng)登頂全國(guó)年度銷售冠軍，主要原因是上海擁有最多的頭部商圈和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，商圈和項(xiàng)目彼此有一定分流�？v觀全國(guó)各大城市，擁有400余家各種不同類型商業(yè)載體的上海，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈度無(wú)疑是全國(guó)之最。

就上海全市范圍內(nèi)商場(chǎng)的2021年?duì)I業(yè)額來(lái)看，精品奧萊的佼佼者依然是青浦百聯(lián)、浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特/奕歐來(lái)三強(qiáng)領(lǐng)銜，城市奧萊則是上海國(guó)際時(shí)尚中心、百盛優(yōu)客、百聯(lián)悠邁沖在前列（未來(lái)看點(diǎn)：首位SHOWAY及籌備中的嘉定砂之船）。百貨已階層固化，五大超級(jí)百貨——第一八佰伴、新世界城、新世界大丸、久光百貨、一百商業(yè)中心五大巨頭領(lǐng)銜（未來(lái)看點(diǎn)：SKP是否能登陸北外灘），五大中型百貨——芮歐、匯金、梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹、淮海百盛、東方商廈，位居領(lǐng)先地位。

【TIPS】生活方式的變化、生活版圖的外拓以及消費(fèi)的升級(jí)，共同引發(fā)了商業(yè)模式的蛻變和多樣化，2010年是滬上百貨業(yè)最后的「黃金年」，此后頭部商業(yè)項(xiàng)目大多被購(gòu)物中心占據(jù)。

重奢購(gòu)物中心方面，上海ifc、上海恒�。ㄈ珖�(guó)坪效最高）兩大百億級(jí)項(xiàng)目引領(lǐng)在前，港匯恒隆、iapm兩大超人氣大型奢尚項(xiàng)目緊隨其后，三個(gè)小而美精品項(xiàng)目——One ITC、芮歐百貨（2021年逼近20億）、尚嘉中心（2021年首超20億）斗志不減，加上今年將整體綻放的前灘太古里、正在改造的太古張園與在建的新鴻基ITC Central、香港置地西岸金融城、嘉里金陵?yáng)|路及北外灘規(guī)劃的奢侈百貨，上海重奢布局或?qū)⒌玫街厮埽柟虄?nèi)地奢侈品第一城的同時(shí)，向中國(guó)香港及首爾、東京發(fā)起挑戰(zhàn)。

「內(nèi)環(huán)為王」大格局不變。以O(shè)ne ITC奢華的品牌陣容來(lái)看，規(guī)模堪比香港海港城和北京國(guó)貿(mào)但擁有世界級(jí)別設(shè)計(jì)的頂級(jí)項(xiàng)目24萬(wàn)方ITC Central，未來(lái)有望率先成為滬上首個(gè)超百億級(jí)的奢華巨MALL。

街區(qū)型購(gòu)物中心——新天地、豫園商城、迪士尼小鎮(zhèn)、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、金橋國(guó)際、前灘太古里也有亮眼表現(xiàn)（未來(lái)看點(diǎn)：蘇河灣華潤(rùn)天地、太古張園、龍華會(huì)，籌備中的蘇河灣合生匯與東斯文里、嘉里金陵?yáng)|路、復(fù)星豫園二期）。

區(qū)域型購(gòu)物中心是選手最多、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的領(lǐng)域，但同時(shí)也是優(yōu)質(zhì)選手最多的領(lǐng)域。上海環(huán)球港、上海合生匯、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、南翔印象城MEGA、百聯(lián)中環(huán)、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海萬(wàn)象城、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)等項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額均超30億（順序不分先后），20億成員更有仲盛世界商城、百聯(lián)南橋、寶山萬(wàn)達(dá)、周浦萬(wàn)達(dá)、靜安大融城等一眾強(qiáng)手（順序不分先后）。

【TIPS】上海幾乎擁有了所有類型的購(gòu)物中心，若說(shuō)還有什么值得擁有的類型，Mall星人認(rèn)為，應(yīng)該是溫馨接地氣的日式區(qū)域型購(gòu)物中心永旺夢(mèng)樂(lè)城和超多樂(lè)趣的美式巨型娛樂(lè)購(gòu)物中心如American Dream Mall，期待這兩個(gè)類型的項(xiàng)目未來(lái)能進(jìn)駐上海（比如寶山、閔行、松江、浦東等區(qū)）。

PART 2 

頂流商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 新老接替加速

縱向比較，12年巨變。雖然12年間上海常住人口僅增加8%，但由于奢侈品回流、消費(fèi)升級(jí)（如汽車數(shù)碼高化占比增大），2021年全市頭部商場(chǎng)（取樣營(yíng)業(yè)額最高的33家商場(chǎng)，不含免稅店、家居城與專業(yè)市場(chǎng)）總營(yíng)業(yè)額約達(dá)1350億，與2010年的570億相比（同取樣當(dāng)年?duì)I業(yè)額最高的33家商場(chǎng)），漲幅達(dá)136%。

12年來(lái)，頭部TOP33商場(chǎng)入圍門檻由2010年的7億增長(zhǎng)到2021年的18億，33家商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額由17億上升至40億；12年來(lái)，老牌選手中恒隆廣場(chǎng)、百聯(lián)奧萊的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了近4倍，全面改造后的恒隆港匯廣場(chǎng)與虹橋南豐城（翻新前原虹橋上海城）也實(shí)現(xiàn)了倍翻。

與此同時(shí)，百余座大中型購(gòu)物中心在12年中入市，22家中小型商場(chǎng)（主要是百貨）退出了頭部行列，虹橋友誼商城更是停業(yè)退市，由ifc、環(huán)球港、iapm、興業(yè)太古匯、合生匯、南翔印象城MEGA、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、靜安嘉里中心、比斯特、新世界大丸、仲盛世界商城、尚嘉中心、靜安大融城、凱德虹口商業(yè)中心等2010年及之后開(kāi)業(yè)的新生代項(xiàng)目取代這20余個(gè)位置——激烈競(jìng)爭(zhēng)下，替換率高達(dá)67%。

▲ 幾點(diǎn)說(shuō)明：1.營(yíng)業(yè)額最高的33家商場(chǎng)，不包含免稅店、家居城與專業(yè)市場(chǎng)等類型；2.數(shù)據(jù)綜合了項(xiàng)目方公布、企業(yè)財(cái)報(bào)、相關(guān)品牌、行業(yè)朋友等來(lái)源；3.因統(tǒng)計(jì)口徑和抽樣的原因，也會(huì)有其他個(gè)別業(yè)績(jī)達(dá)到18億以上的商場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入此次TOP33的名單，因此根據(jù)名單進(jìn)行的分析僅供分享參考。

進(jìn)一步分析這份TOP33頭部商場(chǎng)名單和數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)40億以上單店由12年前的1家增至2021年的10家（其中包括首度出現(xiàn)的3家百億級(jí)商場(chǎng)），平均面積由2010年的9.4萬(wàn)平方米增至2021年的13.5萬(wàn)平方米（不含停車場(chǎng)辦公樓），年坪效由1.8萬(wàn)元/平方米增至如今的3萬(wàn)元，與市中心圓點(diǎn)（人民廣場(chǎng)）的距離由6.9公里增加到11.6公里，布局的區(qū)由10個(gè)增加到14個(gè)，涉及的商圈由20個(gè)增加到25個(gè)，布局更均衡的同時(shí)，多商圈格局愈加顯著。

就TOP33頭部商場(chǎng)項(xiàng)目類型而言，核心商圈百貨商城由2010年13座下降至2021年的4座（第一八佰伴、新世界城、新世界大丸、久光），郊區(qū)名品奧特萊斯由1家增加到3座（趙巷百聯(lián)奧萊、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特購(gòu)物村），都會(huì)型購(gòu)物中心維持8座不變，大型的區(qū)域型購(gòu)物中心則成為大贏家由11家擴(kuò)張到18家。

如果單看2021年上海營(yíng)業(yè)額最高的前12個(gè)項(xiàng)目，除了五大港資都會(huì)型購(gòu)物中心ifc、上海恒隆、港匯恒隆、iapm以及興業(yè)太古匯，以及百貨與奧萊銷冠——第一八佰伴、百聯(lián)奧萊，當(dāng)屬環(huán)球港、合生匯、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、南翔印象城MEGA、百聯(lián)中環(huán)五大高人氣大型區(qū)域型MALL最具看點(diǎn)，它們分別分布于陸家嘴、南京西路、徐家匯、淮海中路四大核心商圈，以及五角場(chǎng)、環(huán)球港、南翔、中環(huán)、趙巷、吳中路、七寶、莘莊等新興商圈，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)占比58%，中外環(huán)25%，外環(huán)外17%。

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)商辦項(xiàng)目持續(xù)增加的同時(shí)，內(nèi)環(huán)內(nèi)常住人口數(shù)量持續(xù)下降，中外環(huán)、外環(huán)外常住人口數(shù)量及占比大幅上升，于是無(wú)論商場(chǎng)總量還是營(yíng)業(yè)額頭部商場(chǎng)，占比同步呈現(xiàn)內(nèi)環(huán)內(nèi)下降，中環(huán)及外環(huán)外增加與人口占比相匹配的狀態(tài)。但內(nèi)環(huán)內(nèi)核心商圈吸引的不僅是本市常住人口，更有五湖四海的外來(lái)游客，故最高等級(jí)的奢侈品商場(chǎng)占比，依然是內(nèi)環(huán)內(nèi)核心商圈占比獨(dú)占鰲頭，但另一方面中環(huán)邊的前灘太古里已露霸王之氣。

2021其他年?duì)I業(yè)額超過(guò)20億或未來(lái)幾年有望逐步躋身20億預(yù)備隊(duì)的商場(chǎng)，還包括芮歐百貨、陸家嘴中心L+Mall、豫園商城、靜安大悅城、世紀(jì)匯、虹橋天地、LCM置匯旭輝廣場(chǎng)、大寧國(guó)際、中庚漫游城、長(zhǎng)泰廣場(chǎng)、龍湖寶山天街、寶楊寶龍廣場(chǎng)等。

根據(jù)2021年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的交通區(qū)位、面積規(guī)模、品牌能級(jí)及開(kāi)發(fā)商背景，以及2021年月度營(yíng)業(yè)額推算，去年新開(kāi)幕的瑞虹天地太陽(yáng)宮、上海久光中心、前灘太古里、松江印象城、啦啦寶都等項(xiàng)目無(wú)疑也均是極具潛力的20億以上俱樂(lè)部種子選手。

2022年待開(kāi)業(yè)的新項(xiàng)目中，哪些有望成為黑馬選手也備受關(guān)注。如龍湖奉賢天街、天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、MOHO上海、蘇河灣萬(wàn)象天地、蟠龍?zhí)斓氐龋际顷P(guān)注度較高的待開(kāi)項(xiàng)目（2022年擬開(kāi)項(xiàng)目更詳細(xì)的解讀，請(qǐng)關(guān)注春節(jié)后Mall星人發(fā)布的內(nèi)容)。

在建大型項(xiàng)目中，宜家薈聚、太古張園、龍華會(huì)、ITC Central、莘莊天薈、嘉里巨峰路TOD、香港置地西岸金融城、虹橋前灣印象城MEGA、真如中海環(huán)宇城MAX、中集金地美蘭城、前灘L+Mall、龍陽(yáng)路TOD、金橋萬(wàn)象天地、張江科學(xué)之門、華之門等項(xiàng)目最具店王潛力。

PART 3

都會(huì)型購(gòu)物中心及奧萊業(yè)績(jī)提升的原因

都會(huì)型重奢購(gòu)物中心與名品奧萊2021年業(yè)績(jī)大增，主要原因有以下幾個(gè)：

1.因疫情原因，大量原先出國(guó)消費(fèi)的需求大量回流，其中特別利好重奢消費(fèi)。

以LV為例，LV上海恒隆和ifc2家門店銷售均為全國(guó)前三甲門店，單店年?duì)I業(yè)額預(yù)計(jì)可達(dá)16甚至20億，港匯恒隆、尚嘉中心、One ITC的門店也各有數(shù)億。接近20億的營(yíng)業(yè)額，已經(jīng)相當(dāng)于一座大型購(gòu)物中心年?duì)I業(yè)額。

據(jù)太古2021上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)（年報(bào)尚未發(fā)布），興業(yè)太古匯2021年上半年零售額同比大增83%，出租率達(dá)96%；恒隆地產(chǎn)最新發(fā)布公告顯示，2021年恒隆地產(chǎn)在上海的兩家核心商場(chǎng)——上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入分別為17.82億元、11.63億元，同比增幅達(dá)25%和18%，出租率均為100%，這兩大購(gòu)物中心全年租戶銷售增幅達(dá)37%和56%。

2.商場(chǎng)和場(chǎng)內(nèi)品牌大幅升級(jí)（或重奢定位項(xiàng)目全新開(kāi)業(yè)），同步帶動(dòng)業(yè)績(jī)提升。

例如，上海ifc引入了英國(guó)高級(jí)時(shí)尚眼鏡品牌LINDA FARROW內(nèi)地首店，店內(nèi)德國(guó)頂級(jí)珠寶眼鏡品牌LOTOS全球唯一精品店翻新開(kāi)出最新形象的概念店，國(guó)際美妝陣容方面引入了多家內(nèi)地首家精品店——L'ARTISAN PARFUMEUR、PENHALIGON'S、CREED、御銀座THE GINAZA，以及意大利奢華珠寶品牌DAMIANI玳美雅旗艦店……

上海恒隆廣場(chǎng)則引入Burberry全球第二家旗艦店、LOUIS XIII 路易十三、潤(rùn)·COIN DU VIN酒莊、Same Same泰越融合菜等上海首店，GUCCI則進(jìn)行了大幅升級(jí)擴(kuò)建。

港匯恒隆廣場(chǎng)于2020年完成了史上最大改造升級(jí)，從商場(chǎng)硬件裝飾、動(dòng)線、品牌層級(jí)、購(gòu)物理念等方面均有大幅度提升，Cartier、Burberry、LOEWE、FENDI、Delvaux、Brunello Cucinelli 、Balenciaga、Bottega Veneta等重奢全新引入，極大提升了項(xiàng)目的品牌能級(jí)。

▲上海港匯恒隆廣場(chǎng)

2021年，港匯恒隆進(jìn)一步引入了風(fēng)靡全球的英國(guó)彩妝品牌CharlotteTilbury內(nèi)地首店、丹麥傳奇手繪名瓷品牌Royal Copenhagen、意大利高端丹寧品牌DIESEL HUB全球首店、蘇浙滬旗下天萃庭、MITHRIDATE、IKKS Paris、Ferragamo全球首家新概念店、Tod's全國(guó)首家概念店等一系列高等級(jí)首店。

【TIPS】前灘太古里開(kāi)創(chuàng)中環(huán)重奢地標(biāo)。作為項(xiàng)目?jī)?nèi)容的絕對(duì)主角，無(wú)論調(diào)整升級(jí)還是全新開(kāi)業(yè)，品牌能級(jí)對(duì)于商場(chǎng)的重要性不容置疑。2021年9月底開(kāi)業(yè)的前灘太古里，吸引了Hermès、Dior、Gucci、LOUIS VUITTON、CELINE、BALENCIAGA、Van Cleef & Arpels等大批重奢專賣店，首次由以核心商圈的態(tài)勢(shì)逼近中環(huán)。

精品奧萊和頭部百貨的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因，大體與都會(huì)型重奢購(gòu)物中心類似。2021年，百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)（上�！で嗥郑┮�55億元的佳績(jī)一騎絕塵，成為了國(guó)內(nèi)首家超50億元大關(guān)的奧萊，刷新了中國(guó)奧萊年度銷售的新紀(jì)錄。久光百貨、新世界大丸、第一八佰伴、新世界城、一百商業(yè)中心等頭部百貨相比其他百貨，一方面是因?yàn)槊娣e大品牌多且業(yè)態(tài)多元，另一方面是因?yàn)楦呋�、女�?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_1472.aspx target=_blank class=hotwords>服裝類品牌優(yōu)勢(shì)突出，且促銷活動(dòng)多元有效。

PART 4 

區(qū)域型購(gòu)物中心業(yè)績(jī)提升的原因

相比奧萊、百貨、重奢購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的當(dāng)屬客群最廣、同類項(xiàng)目也最多的大型一站式家庭型區(qū)域購(gòu)物中心。由于占地偏大，這類主流頭部項(xiàng)目大多位于新興商圈。

但2021年仍有不少區(qū)域型購(gòu)物中心業(yè)績(jī)獲得很大提升，原因何在？Mall星人認(rèn)為，區(qū)域型購(gòu)物中心業(yè)績(jī)大增主要受四大要素驅(qū)動(dòng)：

1.新城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)，帶來(lái)的人口外擴(kuò)。

嘉定、寶山、松江、奉賢原先沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)商場(chǎng)的區(qū)域，如今都在頭部商場(chǎng)占有一席之地。

崇明和金山兩區(qū)依靠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)或許也能填平16區(qū)20億商場(chǎng)最后的洼地（崇明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)去年國(guó)慶7天營(yíng)業(yè)額高達(dá)7000萬(wàn),堪比市區(qū)很多頭部商場(chǎng)）。

浦東、閔行兩大人口最多的區(qū)自然也擁有最多的高人氣商場(chǎng)，但就最高能級(jí)商場(chǎng)而言，依然集聚在黃浦、靜安、徐匯三大高人口密度的核心區(qū)。

▲ 如加上截稿時(shí)獲悉的逼近20億的芮歐百貨，靜安區(qū)實(shí)則與浦東并列第一。

內(nèi)環(huán)內(nèi)外的商場(chǎng)幾乎各占20億以上商場(chǎng)的半壁江山，但50億級(jí)以上商場(chǎng)，除了奧萊與免稅購(gòu)物中心，依然是內(nèi)環(huán)的天下（重奢云集的前灘太古里或有望打破內(nèi)環(huán)為王的格局），原因在于內(nèi)環(huán)內(nèi)不僅有豪宅住戶，且服務(wù)于大量?jī)?yōu)質(zhì)辦公人群，更能吸引四方游客消費(fèi)。

頭部商圈方面，南京西路憑借多點(diǎn)開(kāi)花成為最大贏家，陸家嘴憑借ifc得到顯著進(jìn)步，徐家匯依靠港匯恒隆和ITC這對(duì)雙子星有望重歸王位，南京路步行街加速改造，新天地、中山公園、虹橋天山正在不斷擴(kuò)容，大寧、前灘、大虹橋、瑞虹、蘇河灣、西岸、北外灘乃至五大新城等新興商圈正紛紛崛起。

▲徐家匯中心項(xiàng)目效果圖

集團(tuán)層面，老牌的百聯(lián)、萬(wàn)達(dá)、恒隆、上海新世界股份，以及分別于2010及2016年強(qiáng)勢(shì)崛起的印力、新鴻基這六大集團(tuán)目前擁有最多的魔都頭部商場(chǎng)。以去年新開(kāi)業(yè)及在建的新重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，太古、瑞安、久光、凱德以及嘉里、合生、華潤(rùn)、大悅城、龍湖未來(lái)也有望從1家頭部商場(chǎng)邁向多家頭部商場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，從而構(gòu)成魔都最具影響力的商業(yè)集團(tuán)矩陣（排名不分先后）。

2.區(qū)域型購(gòu)物中心店王雖然沒(méi)有奢侈品，順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)，高化、數(shù)碼、汽車乃至甜品品牌升級(jí)的同時(shí)，客單價(jià)及營(yíng)業(yè)額都提升了。

以Lululemon、蘋果、浪琴、蔚來(lái)、絲芙蘭、LANCOME、樂(lè)高、LADYM、LeTAO、蔡嘉乃至等為代表的一大批原先只進(jìn)駐核心商圈的頭部品牌，開(kāi)始向內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)乃至郊區(qū)新城擴(kuò)張，彌合了各區(qū)域的差異。

【TIPS】如果擁有重奢品牌的項(xiàng)目，在客單價(jià)上可以具備極強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，那么新能源汽車面前頗有小巫見(jiàn)大巫的意味。LV最好賣的大包Neverfull，正版價(jià)格大概1.2萬(wàn)；Gucci最經(jīng)典的Marmont包型，迷你的約1.6萬(wàn)，中號(hào)約2萬(wàn)+；但一輛蔚來(lái)ES8要46.8萬(wàn)起。

MICHAEL KORS、COACH、POLO RALPH LAUREN、PINKO、PANDORA等輕奢更是陸續(xù)進(jìn)駐了環(huán)球港、萬(wàn)象城、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、合生匯、久光中心等代表性項(xiàng)目。

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【TIPS】部分頭部區(qū)域型購(gòu)物中心2021成績(jī)單，環(huán)球港近百億，五角場(chǎng)合生匯42億，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)46億，南翔印象城MEGA40億，百聯(lián)中環(huán)34億，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)30億，上海萬(wàn)象城30億，百聯(lián)南方30億，仲盛世界24億，百聯(lián)南橋23億，寶山萬(wàn)達(dá)21億……

凱德虹口、正大廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)、百聯(lián)南方、百聯(lián)又一城等強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域型購(gòu)物中心去年進(jìn)行了較大規(guī)模的升級(jí)改造，引入了大批新品牌。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近期新啟大幅改造，特力屋與沃爾瑪兩棟樓封閉施工，值得關(guān)注。百聯(lián)西郊則計(jì)劃停業(yè)改造，并將于2023年重返市場(chǎng)。

3.這些強(qiáng)勢(shì)的非傳統(tǒng)核心商圈區(qū)域型購(gòu)物中心，吸引了大量各具特色的上海首店乃至全國(guó)首店。

例如，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)引入的施華洛世奇Instant Wonder 概念店、老鴨集、卡游、謝謝鍋，南翔印象城MEGA——屋家茶餐廳、YeeHoORainbow童裝，合生匯——MAD MART、大樹餐廳、檸檬向右手萃分子檸檬茶，萬(wàn)象城——OPTIC-MASRER 眼鏡大師，環(huán)球港——飾品集合店ME+、Taki Play超級(jí)A賞、炊煙小炒黃牛肉、費(fèi)大廚辣椒炒肉，上海久光中心——廖川菜、Bun Bun a-ge、CHARLIETOWN紅茶公司、石板街港澳冰室，瑞虹天地太陽(yáng)宮——盧布松私藏烘焙店LA PALMIER蝴蝶酥、MUJI無(wú)印良品中國(guó)首家生鮮復(fù)合店(Meal Solution Supermarket)、紫玥軒、慫重慶火鍋廠、華府江南里、早安萬(wàn)物生露營(yíng)餐廳、騎樂(lè)馬術(shù)俱樂(lè)部，前灘太古里——Moose Knuckles、Frank&Oak、慶春樸門、滑板品牌AVENUE & SON、Zegna中國(guó)首個(gè)杰尼亞綠洲花園概念店、寶詩(shī)龍冬季花園概念店……

▲上海久光中心

2021年上海新增的1078家首店中，區(qū)域型購(gòu)物中心占了半壁江山。

4.營(yíng)銷活動(dòng)越來(lái)越高級(jí)，越來(lái)越有活力和創(chuàng)新。

如果說(shuō)城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)的人口外擴(kuò)，提高了商場(chǎng)的客流；重奢或高化、數(shù)碼、汽車、甜品等的品牌升級(jí)，提高了商場(chǎng)的客單價(jià)；大量各具特色的首店，進(jìn)一步提高了人氣；那么，空間場(chǎng)景改善、可互動(dòng)參與有黏性的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)，則是提高顧客到訪頻次，從而實(shí)現(xiàn)「客流*客單價(jià)*頻次」全面發(fā)展的利器。

下面簡(jiǎn)要舉幾個(gè)商場(chǎng)的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)案例：

五角場(chǎng)合生匯：2021年初與知名彩寶品牌ENZO達(dá)成冠名合作；之后又?jǐn)y手與大IP-SMILEY聯(lián)名的商務(wù)女裝品牌LILY搭配全場(chǎng)氛圍，推出限量熱點(diǎn)產(chǎn)品的發(fā)售合作；又在夏天合作百年經(jīng)典品牌馬利開(kāi)啟夏季藝術(shù)節(jié)，共同打造國(guó)潮盛宴；周年慶合作藝術(shù)家Daiv帶來(lái)GIVE ME FIVE主題活動(dòng)，隨著摩登仔、潮酷公園派對(duì)、潮流貨場(chǎng)、首屆寵物活動(dòng)的亮相，更有團(tuán)購(gòu)、黃金克減、超值秒殺等豐富的SP活動(dòng)加持，開(kāi)啟了豐富的國(guó)慶黃金周；年末以“逐夢(mèng)飛行”為主題重磅推出【Flying to my Dream】冬日活動(dòng)，聯(lián)手品牌璣妍之光、聯(lián)想營(yíng)造豐富的雙旦活動(dòng)氛圍，促進(jìn)消費(fèi)，拓寬活動(dòng)受眾面。

七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)：2021年7月，與當(dāng)下最熱門的年輕人社交打卡軟件平臺(tái)小紅書攜手，在七夕節(jié)之際推出首屆Beauty7美妝節(jié)。除了商場(chǎng)內(nèi)原有的品牌店，還額外引入了集合店Bonnie&Clyde旗下包括Algologie（歐華妍）、Anastasia Beverly Hills、Soap&Glory等品牌，以及小紅書從線上帶來(lái)了類似AMORTALS爾木萄、倍至、JOVS等眾多新銳國(guó)貨品牌。此類品牌許多也是首次得以在線下與消費(fèi)者見(jiàn)面。通過(guò)場(chǎng)內(nèi)與場(chǎng)外、線上與線下的聯(lián)動(dòng)，此次“美妝節(jié)”整體合作品牌達(dá)到30余個(gè)，線上曝光量達(dá)5000萬(wàn)+�！懊缞y節(jié)”的出現(xiàn)，也標(biāo)志著七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的美妝資源已形成集群效應(yīng)，走入一個(gè)全新階段。

上海環(huán)球港：2021年3月，繼上一年舉辦首屆環(huán)球口紅節(jié)后，再度推出“環(huán)球口紅節(jié)，最美勵(lì)志季” 重磅主題活動(dòng)，萬(wàn)支口紅免費(fèi)送，為所有女性獻(xiàn)上節(jié)日的真摯祝福和驚喜福利，以期讓女性消費(fèi)者在每年3月8日來(lái)環(huán)球港領(lǐng)口紅成為一種習(xí)慣 ； 3月8日正式啟動(dòng)，當(dāng)天為扶貧代表及最美一線抗疫戰(zhàn)士送出本次活動(dòng)的第一支口紅，同時(shí)也為各品牌精英女性代表贈(zèng)送口紅，表達(dá)心意；主題活動(dòng)期間，還繼續(xù)推出環(huán)球港獨(dú)有的原創(chuàng) IP 自造節(jié)。

南翔印象城MEGA：2021年年初與藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師郭斌合作打造ViViCat“夢(mèng)中宇航”全國(guó)首展，春節(jié)攜手上海汽車博物館推出融匯嘉定汽車歷史文化和南翔古鎮(zhèn)文化的“回‘嘉’過(guò)年——年在一起”主題展覽；春季攜手?jǐn)?shù)十名藝術(shù)家共創(chuàng)“生活萬(wàn)歲”意大利藝術(shù)主題街區(qū)及舉辦紀(jì)念意大利詩(shī)人但丁的系列藝術(shù)展覽；暑期開(kāi)展小朋友熱捧的熊貓博士主題樂(lè)園；2021年8月，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一周年之際攜手網(wǎng)易推出的“熱愛(ài)循環(huán)”活動(dòng)，巨型蛋糕游樂(lè)場(chǎng)裝置、 “FUN浪音樂(lè)節(jié)”以及聯(lián)合時(shí)尚女裝品牌UX及藝術(shù)家魏三三共創(chuàng)藝術(shù)裝置。

結(jié)語(yǔ)

雖然有很多購(gòu)物中心2021年的營(yíng)業(yè)額都獲得了上漲，乃至大增，但同時(shí)也有不少項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額同比持平，甚至下降（不過(guò)，其中一些項(xiàng)目的租金收入和客流全年還是有很不錯(cuò)的表現(xiàn)）。

不過(guò)，無(wú)論潮起還是潮落，都是世間萬(wàn)態(tài)的一部分，每一個(gè)項(xiàng)目都有各自的價(jià)值，背后也有每個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的用心付出。過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)，困難一直會(huì)存在，但沖鋒破浪，打敗困難，解決問(wèn)題，本就是每個(gè)人來(lái)到世上的使命，更是每個(gè)商業(yè)人的使命。唯有付出，方有回報(bào)。付出是我們能夠主動(dòng)把握且唯一有效的途徑，其他的交給時(shí)間。

在春節(jié)到來(lái)之際，謹(jǐn)祝2021年業(yè)績(jī)理想的項(xiàng)目，在新的一年繼續(xù)高歌猛進(jìn)；尚未抵達(dá)理想目標(biāo)的項(xiàng)目，在新的一年乘風(fēng)破浪，提質(zhì)增效，不斷向上邁進(jìn)。