9月10日，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司發(fā)布公告表示，公司收到來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司的通知，將終止訂立的有關(guān)由融創(chuàng)集團(tuán)持有且由萬(wàn)達(dá)酒店集團(tuán)管理的21家酒店的酒店管理協(xié)議。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該21家酒店分別位于西雙版納（文華）、南昌（文華+嘉華）、合肥（文華+嘉華）、青島（嘉華）、廣州（文華+嘉華）、無(wú)錫（文華+嘉華）、重慶（文華+嘉華+錦華）、成都（文華+嘉華）、桂林（文華+嘉華）、昆明（文華+嘉華）。

融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)酒店之間合作托管的酒店多為文華及嘉華系列，分別屬于排名第二等的豪華品牌和第三等超高端品牌。

根據(jù)融創(chuàng)的通知，該次解除合作托管的主要原因，由于（其中包括）新冠疫情的影響及融創(chuàng)中國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。

關(guān)于融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)酒店之間的這場(chǎng)交易，要追述到4年前那一次震驚行業(yè)的并購(gòu)案。

價(jià)值650億的世紀(jì)交易往事

2017年7月10日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以632億元接管萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文化旅游項(xiàng)目和76家酒店。其中，13個(gè)文旅項(xiàng)目作價(jià)295.75億元，同時(shí)由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款，76個(gè)酒店項(xiàng)目作價(jià)335.95億元。

不過(guò)，融創(chuàng)對(duì)于這部分酒店資產(chǎn)興趣不大，一向善于并購(gòu)的孫宏斌，對(duì)于這三百多億資金沉淀有更多想法。但是對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，肯定是要賣(mài)的，如果融創(chuàng)不肯接，那就需要一個(gè)有錢(qián)、同時(shí)有意愿發(fā)展酒店的第三方。

2017年7月19日，北京萬(wàn)達(dá)索菲亞特酒店7層，一位神秘第三方出現(xiàn)在了會(huì)場(chǎng)，即富力聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉。在一場(chǎng)緊張激烈的三方博弈后，背景板甚至經(jīng)歷了從“萬(wàn)達(dá)商業(yè)·融創(chuàng)中國(guó)·富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式”到“萬(wàn)達(dá)商業(yè)融創(chuàng)中國(guó)合作簽約儀式”的改變。

最終，富力還是回到了談判桌上，最終簽下了三方協(xié)議。

市場(chǎng)消息稱(chēng)“融創(chuàng)讓步”，按照最終協(xié)議，融創(chuàng)以將西雙版納、南昌等13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目納入“麾下”，作價(jià)438.44億元，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元，比之前的價(jià)格高了142.69億元，相比首次報(bào)價(jià)溢價(jià)近50%。

這部分多出來(lái)的價(jià)格則被用于填補(bǔ)富力收購(gòu)77個(gè)酒店的差價(jià)，原本報(bào)價(jià)超過(guò)335億元的酒店資產(chǎn)，富力最終“僅僅”花費(fèi)了199.06億元。

彼時(shí)，市場(chǎng)公認(rèn)的贏家除了成功套現(xiàn)數(shù)百億、并撇清數(shù)百億債務(wù)的萬(wàn)達(dá)外，就是用不到200億“撿漏”了77家酒店的富力，成為了世界最大的酒店業(yè)主。

然而，如今回過(guò)頭看，富力似乎成為了唯一的輸家——這筆“重資產(chǎn)”交易拖垮了富力的財(cái)務(wù)體系，近期更是面臨股債雙殺，惠譽(yù)、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)評(píng)級(jí)。

借助這筆交易，萬(wàn)達(dá)還實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

當(dāng)時(shí)，孫宏斌于現(xiàn)場(chǎng)表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”，即品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變、運(yùn)營(yíng)管理不變。持有物業(yè)繼續(xù)使用萬(wàn)達(dá)品牌，繼續(xù)由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建造以及建成后的運(yùn)營(yíng)管理，融創(chuàng)則負(fù)責(zé)銷(xiāo)售物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售和交付后管理。

同時(shí)，酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，將由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行管理，直至合同期限屆滿(mǎn)。

換句話說(shuō)，融創(chuàng)此次與萬(wàn)達(dá)酒店分手等于撕毀了此前的協(xié)議，需要對(duì)后者進(jìn)行補(bǔ)償。不過(guò)具體的金額雙方都仍在協(xié)商，并未披露。

值得注意的是，2018年10月29日，融創(chuàng)中國(guó)以44.94億元人民幣和15億元等值港幣，分別收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文化管理和萬(wàn)達(dá)BVI文創(chuàng)相應(yīng)股權(quán)。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)同意終止原商業(yè)安排，代價(jià)約為2.87億元。

此外，樂(lè)園和商業(yè)等所有持有物業(yè)區(qū)域正在使用的“萬(wàn)達(dá)”字樣，融創(chuàng)中國(guó)有權(quán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)安排隨時(shí)更名。

問(wèn)題在于，這部分酒店是否屬于合約中的相關(guān)物業(yè)，以及雙方對(duì)于違約的最終價(jià)格。

萬(wàn)達(dá)出局 融創(chuàng)要親自下場(chǎng)？

更令人好奇的是，融創(chuàng)為什么會(huì)選擇退出合作？退出之后誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)這部分資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)？

有業(yè)內(nèi)人士指出，房企選擇將酒店資產(chǎn)交給專(zhuān)業(yè)的酒店管理集團(tuán)托管，每年都需要付一筆不菲的管理費(fèi)用以及品牌使用費(fèi)，這對(duì)如今東撙西節(jié)的房企來(lái)說(shuō)是一筆可以節(jié)省的費(fèi)用。

另一方面，房企交給專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，是為了獲取更好的商業(yè)回報(bào)，而去年以來(lái)，受到疫情影響的酒店業(yè)不可避免遭受了重大沖擊。

對(duì)于這些房企而言，效果不如預(yù)期，還要為此支付費(fèi)用，不如嘗試回收，以尋找一項(xiàng)更好的資產(chǎn)升值及回報(bào)的選擇。

今年上半年，融創(chuàng)文旅收入約26.1億元，同比大幅增加約166.3%；管理利潤(rùn)達(dá)約4.4億元；客流量達(dá)約7201萬(wàn)人次，同比大幅增加約102.9%。

在融創(chuàng)文旅官網(wǎng)中寫(xiě)道，融創(chuàng)酒店在已開(kāi)業(yè)或計(jì)劃開(kāi)業(yè)的融創(chuàng)文旅城及非文旅城項(xiàng)目擁有近150家酒店。在廣州、桂林、蘇州和成都等地打造多個(gè)自營(yíng)酒店品牌，同時(shí)將落子于南昌、無(wú)錫、蘇州、海南、武漢、邵通和威海等城市及地區(qū)。

同時(shí)，融創(chuàng)酒店定位為以泛住宿類(lèi)業(yè)務(wù)為核心的全職能資產(chǎn)管理者和品牌運(yùn)營(yíng)商，打通泛住宿業(yè)務(wù)規(guī)劃、籌建、運(yùn)營(yíng)、改建、退出的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。

常規(guī)而言，房企對(duì)于酒店資產(chǎn)的管理一般會(huì)有三種選擇。

首先，房企通過(guò)自行設(shè)立品牌和團(tuán)隊(duì)，對(duì)旗下酒店實(shí)現(xiàn)自營(yíng)，這是最節(jié)省成本也是最有可能培育出優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的選擇。

其次，像選擇萬(wàn)達(dá)酒店進(jìn)行托管那樣，選擇一些例如華住、洲際、希爾頓等大型酒店集團(tuán)進(jìn)行管理——但這項(xiàng)可能性對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)并不大。

第三，房企會(huì)與酒店集團(tuán)成立合資公司，并由這部分合資公司對(duì)酒店資產(chǎn)實(shí)行運(yùn)營(yíng)。

在今年上半年的一筆合作值得關(guān)注。

3月22日，華住集團(tuán)與融創(chuàng)文旅集團(tuán)戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)于長(zhǎng)沙舉行，雙方宣布成立合資公司——永樂(lè)華住酒店管理有限公司。

在永樂(lè)華住的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，華住占股比例為50%，融創(chuàng)文旅與戰(zhàn)略合作伙伴時(shí)代環(huán)球共同占股50%。華住集團(tuán)將旗下施柏閣、花間堂等品牌的未來(lái)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)授權(quán)至合資公司永樂(lè)華住，融創(chuàng)文旅則將旗下堇山等品牌授權(quán)至永樂(lè)華住，

未來(lái)，合資公司旗下運(yùn)營(yíng)的酒店品牌將主要聚焦在商旅和文旅兩個(gè)領(lǐng)域，包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂(lè)半山、宋品等高端及奢華品牌。合資公司將對(duì)整個(gè)行業(yè)開(kāi)放合作，未來(lái)預(yù)計(jì)在5年內(nèi)簽約200家酒店，其中開(kāi)業(yè)數(shù)量將超過(guò)100家。

倘若接下來(lái)這部分酒店由華住與融創(chuàng)合資的永樂(lè)華住進(jìn)行托管，這也就意味著融創(chuàng)對(duì)于去年酒店發(fā)展不滿(mǎn)意，并在年初嘗試了尋找更好的解決方案。

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)酒店2020年年報(bào)

從上述對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)酒店的高端酒店入住率下降了超過(guò)18%，而融創(chuàng)的托管酒店均屬于高端以上酒店，顯然是不如預(yù)期的。

同時(shí)，融創(chuàng)也希望自己從這些管理行業(yè)中分一杯羹，如果這部分品牌能夠順利通過(guò)旗下酒店的成功運(yùn)營(yíng)，最后實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出，對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)是一筆十分理想的生意。