時(shí)隔一年，再次在位于深圳保稅區(qū)的福年廣場(chǎng)見(jiàn)到潘軍。

潘軍看起來(lái)與去年沒(méi)有太大變化，還是習(xí)慣白襯衫搭長(zhǎng)西褲。只是談笑間愈發(fā)從容篤定，眼前這位企業(yè)管理者，思考的方向似乎有了更清晰的脈絡(luò)。

去年我們談?wù)摶幽甓蝿?chuàng)業(yè)，講進(jìn)入主流、重追規(guī)模，說(shuō)人事架構(gòu)調(diào)整、系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化，想來(lái)當(dāng)時(shí)潘軍兼任北京區(qū)域總，多少也是為了了解花樣年最真實(shí)的情況，促進(jìn)想法落地。

如今，雖然潘軍覺(jué)得新團(tuán)隊(duì)重組完成兩年，只能算剛開(kāi)始磨合，但成績(jī)還是不錯(cuò)：2020年完成492億元的銷售，增長(zhǎng)了37%；2021年上半年，銷售過(guò)280億元，同比增六成。今年600億元的目標(biāo)，并沒(méi)太大難度。

改革、重整，想法落了地，有了好結(jié)果，只是對(duì)于找到立足之地的思考卻不會(huì)停止。

2020年，疫情沒(méi)能阻擋房地產(chǎn)行業(yè)，銷售規(guī)模17萬(wàn)億創(chuàng)下新高。身處其中，卻又真實(shí)的感受到，比銷售數(shù)字更重要的是，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則正在發(fā)生深刻改變。

機(jī)會(huì)在哪里？

潘軍沒(méi)有直接指出，但首先承認(rèn)：“房地產(chǎn)未來(lái)肯定是從快周轉(zhuǎn)這個(gè)單一的方法，逐漸節(jié)奏降下來(lái)�！�

他不再重點(diǎn)提及規(guī)模，作為旁觀者，我們相信這并非放棄了規(guī)模，而是在規(guī)模發(fā)展之外，找到了重心，找到了作為房地產(chǎn)從業(yè)者價(jià)值的核心，只是在等待一個(gè)時(shí)機(jī)，讓價(jià)值釋放。

正應(yīng)了彼得德魯克在《動(dòng)蕩時(shí)代的管理》一書(shū)里的那句話：“動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是延續(xù)過(guò)去的邏輯”。

苦日子

不可否認(rèn)，以三道紅線為主的一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策出臺(tái)，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生巨大改變。

頭部企業(yè)直言影響不亞于土地招拍掛制度，稱依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫(kù)存實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的模式難以為繼。但政策影響遠(yuǎn)不止于此，即便是還具備15%債務(wù)增長(zhǎng)空間的綠檔企業(yè)，也不得不承認(rèn)，政策實(shí)實(shí)在在地影響著銷售和拿地。

“現(xiàn)在最大壓力還是按揭回款�！迸塑姵姓J(rèn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融杠桿限制產(chǎn)生的壓力：“同行面臨的問(wèn)題基本是有共性的，整體節(jié)奏仍需以現(xiàn)金流穩(wěn)健為主�！�

“地產(chǎn)可能得過(guò)兩年苦日子，能熬過(guò)三年的都是英雄好漢。”潘軍憂心地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀：“地價(jià)上升，銷售限價(jià)，短期內(nèi)可以，為了現(xiàn)金流，少賺點(diǎn)，但長(zhǎng)期不賺錢怎么可能呢？”

“像濱江把成本都控制到極致了，它在全行業(yè)的平均單價(jià)第一，人均產(chǎn)值排第一，利潤(rùn)卻只有1%�！痹谂塑娍磥�(lái)這顯然是不合理的，地產(chǎn)公司排行靠前的基本都是上市公司，不賺錢顯然是不可持續(xù)的狀態(tài)。“現(xiàn)在房地產(chǎn)純利干不到6個(gè)點(diǎn)。”

告別土地紅利、金融紅利的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)要怎么走出“泥潭”？有人瞄上商業(yè)，有人瞄上產(chǎn)業(yè)，有人瞄上城市更新……只有一點(diǎn)，是絕大部分人都確認(rèn)的：快周轉(zhuǎn)絕對(duì)不會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的唯一解答。

“房地產(chǎn)未來(lái)肯定是從快周轉(zhuǎn)這個(gè)單一的方法，逐漸節(jié)奏降下來(lái)�！迸塑妼�(duì)此其實(shí)也早有論斷，去年他就曾表示未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)肯定要換一種形式。

事實(shí)也是如此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)來(lái)到深水區(qū)，群雄逐鹿，經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)趨于同質(zhì)化，單獨(dú)靠規(guī)模、周轉(zhuǎn)，顯然已經(jīng)沒(méi)辦法走出特別的道路。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的想象空間已經(jīng)不再，所以潘軍希望今年在土地投資要更強(qiáng)調(diào)拿地質(zhì)量，而不是拿地速度。

“后面我們拿地得放慢一點(diǎn)，�，F(xiàn)金流、保利潤(rùn)�！�

在6月份的固定收益投資者電話會(huì)上，花樣年也曾傳達(dá)出會(huì)放緩拿地的想法，一方面集中供地后地價(jià)扔較高，招拍掛拿地不是最優(yōu)的選擇；另一方面，三季度之后，市場(chǎng)可能有機(jī)會(huì)，花樣年可能通過(guò)收并購(gòu)的方式來(lái)完成全年的目標(biāo)。

“企業(yè)的核心價(jià)值在于盈利�！迸塑姳磉_(dá)出這個(gè)理念。

只是在一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)里，要實(shí)現(xiàn)盈利，只能走向更高維度的競(jìng)爭(zhēng)。潘軍對(duì)此有清晰的認(rèn)識(shí)：“未來(lái)真正意義上能產(chǎn)生溢價(jià)的一定是產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成共識(shí)了，放棄產(chǎn)品研究，放棄服務(wù)增值，未來(lái)沒(méi)有空間。”

價(jià)值

市場(chǎng)不會(huì)消失，生意不會(huì)做完。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)總有一種共識(shí)，即便未來(lái)高峰不再，但依舊還是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，機(jī)會(huì)在哪里？

潘軍認(rèn)為產(chǎn)品價(jià)值一定會(huì)是未來(lái)的主流：“正常商業(yè)邏輯一定是通過(guò)產(chǎn)品產(chǎn)生區(qū)隔。”

他承認(rèn)，房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，并且是最大的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值往往很多時(shí)候是由地段帶來(lái)的。在好的地段，也許只需要生產(chǎn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，便會(huì)吸引客戶搶購(gòu)，誰(shuí)去開(kāi)發(fā)就顯得不是特別重要。

不過(guò)可預(yù)見(jiàn)的情況是，如今即便在最核心的地段搶下一塊土地，企業(yè)的利潤(rùn)也不高。邏輯很簡(jiǎn)單，大家都能看到土地價(jià)值，也看得到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，賺出來(lái)的無(wú)非是誰(shuí)更能降成本。

產(chǎn)品的價(jià)值在這一刻得到最大的釋放。消費(fèi)在升級(jí)，消費(fèi)主力在變化，客戶需求非常量，企業(yè)作為滿足客戶需求的存在，不主動(dòng)適應(yīng)變化，最終只能被選擇。

“時(shí)代變了，Z世代消費(fèi)取向變了，得去關(guān)注客戶了，標(biāo)準(zhǔn)品是為上一代人生產(chǎn)的，最終一定會(huì)被客戶來(lái)選擇�！迸塑姺Q，隨著中國(guó)進(jìn)入第三消費(fèi)時(shí)代，也就是個(gè)性化主張的時(shí)代，隨著90后、00后成為消費(fèi)主力，一定會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)買邏輯。

“我們現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品序列的打造是基于客戶維度的，今后一定是小批量生產(chǎn)，不要搞大批量生產(chǎn)�！迸塑娬f(shuō)起最近在重慶推出的霍克尼的好時(shí)光項(xiàng)目，是重慶為數(shù)不多超過(guò)2萬(wàn)單價(jià)的產(chǎn)品，在非核心區(qū)域，做到比周邊項(xiàng)目溢價(jià)40%。

這是花樣年進(jìn)入重慶的首個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，2個(gè)小時(shí)便已宣告售罄。同時(shí)，該項(xiàng)目也是花樣年“趣”產(chǎn)品線的代表作。

有別于同行傳統(tǒng)的“府”、“院”、“公園”等，也有別于剛需、剛改的產(chǎn)品定位，花樣年從過(guò)去的功能區(qū)分，跳脫至體驗(yàn)區(qū)分。

“我們產(chǎn)品線和產(chǎn)品系和別人不一樣，我們按維度線條，不是按生命周期。那個(gè)時(shí)代過(guò)去了，我認(rèn)為應(yīng)該是以個(gè)人為中心，性格、愛(ài)好，這是未來(lái)人們考慮最多的�！�

人不可以無(wú)癖，無(wú)癖則庸庸然百無(wú)聊賴，生命寡然無(wú)味。也許潘軍所想的，本就不是讓所有人都接受，只是它一定唯獨(dú)受某一類人喜歡。

“我們?cè)谏虾５膸讉�(gè)高端公寓，都是網(wǎng)紅盤(pán)。我們改變了行業(yè)的邏輯，公寓比周邊住宅還貴，正常價(jià)格打7折，我們是1.3倍。”

潘軍很自豪：“產(chǎn)品出來(lái)大家覺(jué)得挺有意思，金地的董事長(zhǎng)凌克跑去看過(guò)，很多業(yè)內(nèi)人士都去看過(guò)，俞敏洪是我的業(yè)主，很多明星也都是我的業(yè)主�！�

擋在潘軍面前的，只剩下如何把差異化能力復(fù)制到每一個(gè)項(xiàng)目上去�！啊ぁの丁ち稀a(chǎn)品線，定義出來(lái)以后，最大的工作量是需要進(jìn)行模塊化�！�

這種模塊化必然與傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化有著不一樣的內(nèi)涵，至少，產(chǎn)品一定不是直接復(fù)制�！拔覀儾环瓐D紙的�！彼f(shuō)：“我們挖了行業(yè)做戶型最牛的人，他都要做吐血了”。

“花樣年牢記未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是做好產(chǎn)品、做好服務(wù)。”

機(jī)會(huì)

“時(shí)代已經(jīng)變了，花樣年地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)的機(jī)會(huì)都來(lái)了�！�

但我們都知道，在物業(yè)領(lǐng)域，彩生活規(guī)模優(yōu)勢(shì)猶在，還頂著物業(yè)第一股的名頭，只是外界看來(lái)，多少是起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集。

潘軍承認(rèn)過(guò)去彩生活走過(guò)彎路。

誠(chéng)然，曾經(jīng)彩生活看到了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，通過(guò)市場(chǎng)化拓展，使得自身管理面積實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并且想出通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)的形式，將物業(yè)管理面積連接的客戶，轉(zhuǎn)化為互聯(lián)網(wǎng)所需的流量。

但無(wú)疑，彼時(shí)的彩生活忽略了一點(diǎn)，如果這個(gè)連接并非是強(qiáng)連接，告別補(bǔ)貼燒錢模式的互聯(lián)網(wǎng)，只不過(guò)是鏡花水月。

“經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)梳理，我們更加清晰認(rèn)識(shí)到基礎(chǔ)業(yè)務(wù)是物業(yè)公司發(fā)展其他業(yè)務(wù)的根基�！迸塑娫跇I(yè)績(jī)會(huì)上坦承：“根基穩(wěn)了才能更好發(fā)展社區(qū)其他增值服務(wù)�！�

潘軍把彩生活接了過(guò)來(lái)，重新布局�！霸瓉�(lái)彩生活是注重成本，現(xiàn)在我們?cè)谧龅木褪且匦略O(shè)計(jì)一套系統(tǒng)�！�

從中我們還是聽(tīng)出了潘軍對(duì)物業(yè)的期望和野心：“現(xiàn)在就看哪個(gè)會(huì)成為平臺(tái)級(jí)的企業(yè)，很難說(shuō)。中介已經(jīng)出了貝殼，市值比所有房企都高。2017年我和左暉聊，當(dāng)時(shí)我就說(shuō)物業(yè)和中介行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)�！�

“物業(yè)行業(yè)能不能超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場(chǎng)規(guī)模，現(xiàn)在看來(lái)是一個(gè)大概率事件�！崩碛蓙�(lái)自多方面，最直接的是物業(yè)延展的空間越來(lái)越大，從社區(qū)到城市，未來(lái)的想象空間巨大。

但潘軍覺(jué)得物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型是有挑戰(zhàn)的，能不能真正意義上實(shí)現(xiàn)To C、To B，產(chǎn)生放大化價(jià)值，包括與科技結(jié)合等等。

“我認(rèn)為萬(wàn)科這次理解是對(duì)的，他們現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)了，他們認(rèn)為這已經(jīng)是物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)�！�

潘軍也有類似的想法，彩生活未來(lái)走的一定不是目前行業(yè)的主流路徑，“差異化一定要有”。

“升級(jí)以后，可能不一定叫彩生活。就像萬(wàn)科物業(yè)改名萬(wàn)物云，它一定是升級(jí)的業(yè)態(tài)，一個(gè)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)�！�

這或許是潘軍整合行業(yè)現(xiàn)狀，再基于過(guò)去經(jīng)驗(yàn)總結(jié)下的判斷。我們暫時(shí)無(wú)法清楚了解彩生活升級(jí)之后的模樣，一如我們無(wú)法清楚解釋萬(wàn)物云在說(shuō)的是什么故事。只是能夠確認(rèn)，這一定會(huì)是物業(yè)服務(wù)的升維。

潘軍相信，只要完成升維，物業(yè)公司也一定會(huì)產(chǎn)生萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)。

清晰的想法，也讓潘軍充滿了信心，他的神情看不出焦慮，直言：“我等著慢慢變，天會(huì)變的�！�

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)花樣年及彩生活董事局主席潘軍先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看今年的行業(yè)形勢(shì)？

潘軍：現(xiàn)在政策肯定對(duì)房地產(chǎn)不是太友好，最大的壓力還是按揭回款，大家可能遇到的都是這個(gè)問(wèn)題。

往往同行面臨的問(wèn)題基本上都是有共性的，現(xiàn)在需要以現(xiàn)金流穩(wěn)健為主，所以后面我們拿地也得放慢一點(diǎn)，�，F(xiàn)金流、保利潤(rùn)。

中央希望達(dá)成這樣的效果，房地產(chǎn)未來(lái)肯定是從快周轉(zhuǎn)這個(gè)單一的方法，逐漸調(diào)得節(jié)奏要降下來(lái)，我們也是按照這個(gè)方向來(lái)要求。

我相信，這個(gè)市場(chǎng)隨著調(diào)控逐漸起到效果以后，應(yīng)該會(huì)有一些變化。如果是政府真的把剛需部分設(shè)計(jì)成人才房，有多種渠道以后，商品房這個(gè)部分，應(yīng)該把價(jià)格放開(kāi)。

現(xiàn)在中國(guó)很多城市的土地依賴性比較高，這次國(guó)家讓稅務(wù)局來(lái)收土地出讓金，也已經(jīng)在做準(zhǔn)備了，否則仍然是依賴土地財(cái)政。土地財(cái)政就意味著不斷地把地價(jià)抬上去，然后中央來(lái)限價(jià)。短期內(nèi)這樣可以，但是長(zhǎng)期不賺錢怎么可能呢？

現(xiàn)在，基本上地產(chǎn)前50強(qiáng)或者說(shuō)百?gòu)?qiáng)里面80%都是上市公司，老是不掙錢是不可能的，這樣形成了一個(gè)不好的機(jī)制。

蘋(píng)果為什么這么厲害？蘋(píng)果的市值這么高，專靠設(shè)計(jì)，不走廉價(jià)路線，所以它是世界市值第一的公司。培養(yǎng)的都是不賺錢的公司，那是不可持續(xù)的，企業(yè)的核心價(jià)值還在于盈利。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：利潤(rùn)很薄，現(xiàn)在都在壓成本。

潘軍：我認(rèn)為得反思這個(gè)問(wèn)題，如果都這樣做，最終都是標(biāo)準(zhǔn)化，都從成本和質(zhì)量里面要利潤(rùn)，給后代留下的都是沒(méi)有價(jià)值的東西。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：第一輪集中供地，地價(jià)反而更高了，后面是否會(huì)有優(yōu)化？

潘軍：肯定得優(yōu)化，不優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)后果。

第一是地價(jià)提高，基本上是非理性的。第二是有利于資金充裕的公司，因?yàn)樗辛�，最后把保證金市場(chǎng)都給沖擊了。

最后錢都在每個(gè)城市輪動(dòng)，這個(gè)盤(pán)子差不多就是5000多億資金，把資金的成本也抬上去了，這個(gè)方法肯定是不科學(xué)的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是否還是覺(jué)得比較艱難？

潘軍：濱江把成本控制到極致了，在全行業(yè)平均單價(jià)第一、人均產(chǎn)值排第一，但利潤(rùn)只有1%。我認(rèn)為地產(chǎn)可能得過(guò)兩年苦日子，能熬過(guò)三年的都是英雄好漢。

去年年底大家都意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題了，郁亮總?cè)昵熬驼f(shuō)活下去，現(xiàn)在還得把氣憋長(zhǎng)一點(diǎn)，今年下半年風(fēng)險(xiǎn)很大。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看近幾年物業(yè)公司紛紛上市？

潘軍：我認(rèn)為，物業(yè)公司這一波方興未艾，開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司可能該上的上得差不多了，現(xiàn)在就剩萬(wàn)科、龍湖這兩個(gè)大的沒(méi)上。

萬(wàn)科、碧桂園參股了很多物業(yè)公司，龍湖也入股了綠城服務(wù)，它們先了解這個(gè)企業(yè)，為5年后做準(zhǔn)備。

我們也和萬(wàn)科一樣做服務(wù)輸出，碧桂園所做的這些事情，國(guó)企做起來(lái)更輕車熟路，只不過(guò)效率有問(wèn)題。

他們不缺錢，尤其是沿海這些國(guó)資，業(yè)務(wù)涉及環(huán)衛(wèi)、路燈等城市管理，物業(yè)服務(wù)一定會(huì)往這個(gè)方向延伸。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：要做城市的公共物業(yè)？

潘軍：對(duì)，要做城市服務(wù)，我相信會(huì)有越來(lái)越多公司介入�，F(xiàn)在深圳的防洪都已經(jīng)由物業(yè)介入了，就是做公共渠道的管理、公園的管理，這些城市的管理，今后就是專業(yè)化，這一塊未來(lái)想象空間是大的。

我看有篇文章，有個(gè)人引用我的話，最后他做了一個(gè)推演，物業(yè)行業(yè)能不能超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場(chǎng)規(guī)模，現(xiàn)在看來(lái)是一個(gè)大概率事件。

物業(yè)延展的空間越來(lái)越大，最后還是不是物業(yè)行業(yè)？

十幾年前，我就建議把物業(yè)行業(yè)改名叫社區(qū)服務(wù)行業(yè)，現(xiàn)在總理已經(jīng)接受我們的意見(jiàn)了，最近連續(xù)幾次大會(huì)上都提社區(qū)服務(wù)行業(yè)。我們已經(jīng)在協(xié)助民政部制定未來(lái)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，就是社區(qū)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

這個(gè)行業(yè)真正細(xì)化以后，會(huì)變成全中國(guó)就業(yè)人口最多的行業(yè)？因?yàn)楝F(xiàn)在靠實(shí)業(yè)解決就業(yè)已經(jīng)不行了。

房地產(chǎn)行業(yè)也得延展，變成全系統(tǒng)。原來(lái)房地產(chǎn)說(shuō)不做施工，但是最終幾乎中國(guó)前50的房企都得做自己的供應(yīng)鏈。

去看日本的房企，基本上都有自己的建筑公司，在日本有松下建屋，為了把自己的產(chǎn)品賣出去，最后變成生產(chǎn)房子搭配自己的產(chǎn)品。

從這一點(diǎn)來(lái)講，可能垂直整合會(huì)成為未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。碧桂園已經(jīng)在做了，只不過(guò)它的建筑公司在體系外，園林、材料供應(yīng)都形成了一個(gè)系統(tǒng)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變成了一個(gè)專業(yè)細(xì)分的能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：萬(wàn)科最近也進(jìn)行了商業(yè)的調(diào)整。

潘軍：原來(lái)他們沒(méi)看明白商業(yè)究竟做什么，現(xiàn)在應(yīng)該想清楚了。

商業(yè)方面，真正地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型最成功的就是兩個(gè)，一個(gè)是華潤(rùn)，一個(gè)是龍湖，華潤(rùn)掌握了高端零售品牌，在這之后可以進(jìn)行資源分配，因?yàn)樯虡I(yè)是有資源分配權(quán)的。

萬(wàn)達(dá)是強(qiáng)制性帶了一些品牌，所以能降低成本；包括鴻榮源現(xiàn)在做的壹方城、壹城中心，都做得很成功，真的是有高手。

為什么現(xiàn)在大家突然對(duì)商業(yè)感興趣？商業(yè)的供應(yīng)量其實(shí)是足夠的，但是經(jīng)營(yíng)好的不多，具備被整合的空間。

商業(yè)的趨勢(shì)在上升，住宅的趨勢(shì)在下降，這就是時(shí)代的變化，包括要變成一個(gè)資產(chǎn)管理的邏輯。

王海武為什么來(lái)做？因?yàn)樗麑?duì)財(cái)務(wù)很敏感，跳脫了商業(yè)，丁力業(yè)還是純粹做商業(yè)，思維邏輯是不對(duì)的。

所以從這點(diǎn)來(lái)講，萬(wàn)科這次調(diào)整是找到了發(fā)力點(diǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：彩生活也在做線上線下。

潘軍：對(duì)，線上這個(gè)部分可以跟人合作，更加專業(yè)細(xì)分。To C和To B做不同的邏輯思維，服務(wù)模式是不一樣的，其實(shí)都有很大的空間，但是對(duì)我們現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)是有挑戰(zhàn)的。

換賽道了，對(duì)現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的壓力是比較大的。一方面挖人，一方面培養(yǎng)，兩條路都得走。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得做開(kāi)發(fā)累還是做物業(yè)累？

潘軍：不一樣。開(kāi)發(fā)更多的是整合資源，物業(yè)很多是內(nèi)部管理，主要是人的管理、團(tuán)隊(duì)組織建設(shè)等等。

集中是物業(yè)行業(yè)大的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)走到今天了，還沒(méi)有一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)，物業(yè)行業(yè)到時(shí)候會(huì)產(chǎn)生萬(wàn)億級(jí)企業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這也是您的目標(biāo)？

潘軍：對(duì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑行業(yè)的想象空間，大家都看到了，是在一個(gè)下降通道。但是服務(wù)這一塊是往上提升的，碧桂園服務(wù)的市值已經(jīng)超過(guò)碧桂園地產(chǎn)。

但是，物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型是有挑戰(zhàn)的，能不能真正意義上的To C、To B跑出來(lái)，產(chǎn)生放大化的價(jià)值，包括跟科技的結(jié)合等等。這個(gè)科技已經(jīng)不再是互聯(lián)網(wǎng)，可能跟很多硬科技需要融合。

我認(rèn)為，對(duì)現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的這些管理層、經(jīng)營(yíng)層是有很大挑戰(zhàn)的。

萬(wàn)科這次理解的是對(duì)的，他們認(rèn)為他們現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)了，他們叫萬(wàn)物云，這已經(jīng)是一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

它是一個(gè)城市服務(wù)或者社區(qū)服務(wù)商，按照這樣的模式來(lái)做的。他們現(xiàn)在跟戴德梁行合作，上市以后，一定會(huì)花5到10年整合，整合出來(lái)之后一定比萬(wàn)科地產(chǎn)值錢。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多物業(yè)企業(yè)都在收并購(gòu)。

潘軍：現(xiàn)在就看哪個(gè)會(huì)成為一個(gè)平臺(tái)級(jí)的企業(yè)，這個(gè)很難說(shuō)。

但是，中介行業(yè)已經(jīng)出來(lái)了貝殼，市值比所有房企都高。2017年我跟左暉聊，物業(yè)和中介行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)億級(jí)企業(yè)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑行業(yè)不可能。

他說(shuō)哪個(gè)能先跑出來(lái)？我說(shuō)這不好說(shuō)，就看誰(shuí)能整合行業(yè)的資源，包括延伸出來(lái)的可想象空間會(huì)更多。

比如說(shuō)貝殼做家裝，今后肯定是中國(guó)第一，最近他們80億收了圣都裝飾，比物業(yè)行業(yè)牛多了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：貝殼捆綁了很多開(kāi)發(fā)商。

潘軍：貝殼一定會(huì)進(jìn)一手房，最后的邏輯就是把開(kāi)發(fā)商變成是他的加工廠。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)變成制造型企業(yè)了，增值服務(wù)要靠物業(yè)來(lái)做。這個(gè)行業(yè)在中國(guó)最大的問(wèn)題就是因?yàn)榻灰讓?duì)手是唯一的，這個(gè)規(guī)則不是你定的，所以這個(gè)行業(yè)變成制造業(yè)，就是給國(guó)家做貢獻(xiàn)。

從這個(gè)點(diǎn)上來(lái)講，花樣年一直在研究這一點(diǎn)，這個(gè)制造業(yè)本業(yè)我們也不會(huì)放棄，因?yàn)槲覀兊奈飿I(yè)也需要花樣年提供更好的產(chǎn)品，做到軟硬件結(jié)合。

這個(gè)時(shí)代變了，我們不希望生產(chǎn)一些標(biāo)準(zhǔn)品。另外，我們得去關(guān)注客戶，原來(lái)你的標(biāo)準(zhǔn)品是為上一代人生產(chǎn)的，最終一定會(huì)被客戶來(lái)選擇。

從這個(gè)點(diǎn)上來(lái)講，我們現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品序列的打造是基于客戶維度的，今后一定是小批量生產(chǎn)的，不搞大批量生產(chǎn)。在區(qū)域的產(chǎn)品就是要做溢價(jià)，我們現(xiàn)在就在尋找不限價(jià)的城市，做差異化的產(chǎn)品，這就是我們的房地產(chǎn)的路徑。

同時(shí)，我們做差異化的社區(qū)服務(wù)，就不再是簡(jiǎn)單的物業(yè)四保一服。彩生活一直在推動(dòng)如何把小區(qū)的居民、業(yè)主變成真正意義上可以和我們共同打造社區(qū)生活的社群。這就是我們一直說(shuō)的“有溫度”的社區(qū)。

我們?cè)谏虾Ｗ罱龅膸讉�(gè)高端公寓，都是網(wǎng)紅盤(pán)。我們改變了行業(yè)邏輯，公寓比旁邊住宅賣得貴，在上海公寓正常價(jià)格是住宅的7折，我們是住宅的1.3倍，溢價(jià)做得很好，產(chǎn)品出來(lái)以后大家覺(jué)得挺有意思的，很多明星都是我的業(yè)主。

我們的產(chǎn)品線和產(chǎn)品系跟別人不一樣，我們是按維度條線來(lái)形成的，不是什么府、院，我認(rèn)為那個(gè)時(shí)代過(guò)去了，那是日本人和美國(guó)人做的東西。

我們認(rèn)為，應(yīng)該是以個(gè)人為中心的，性格、愛(ài)好，這是未來(lái)人們考慮最多的，不再是人體工學(xué)這些底層技術(shù)系統(tǒng)。

有趣、有味、有料，我們是趣味料三個(gè)產(chǎn)品線。

我認(rèn)為，時(shí)代已經(jīng)變了，花樣年的地產(chǎn)和服務(wù)的機(jī)會(huì)都來(lái)了，原來(lái)我們彩生活是注重成本，現(xiàn)在做的就是要重新來(lái)設(shè)計(jì)一套系統(tǒng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：差異化變成了很好的競(jìng)爭(zhēng)力。

潘軍：不再是規(guī)模論，而是論差異化的時(shí)候，我認(rèn)為我們的機(jī)會(huì)會(huì)出現(xiàn)。

現(xiàn)在，對(duì)我們的挑戰(zhàn)就是，怎么把這個(gè)能力最終能復(fù)制到每一個(gè)項(xiàng)目上去，‘趣·味·料’產(chǎn)品線，定義出來(lái)以后，最大的工作量是需要進(jìn)行模塊化。這種模塊化必然與傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化有著不一樣的內(nèi)涵，至少，產(chǎn)品一定不是直接復(fù)制�！拔覀儾环瓐D紙的。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：潘總也希望彩生活能夠做成一個(gè)平臺(tái)企業(yè)，但是服務(wù)是非常獨(dú)特的差異化的？

潘軍：升級(jí)了以后，可能不一定叫彩生活，就像萬(wàn)科物業(yè)已經(jīng)改名叫萬(wàn)物云，一定是一個(gè)升級(jí)的業(yè)態(tài)，我要做的是一個(gè)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

就像貝殼和鏈家，鏈家那個(gè)交易屬性太強(qiáng)，貝殼找房是一個(gè)平臺(tái)的屬性，名字今后肯定也會(huì)有一個(gè)變化。