“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。有時(shí)候，我們不得不佩服古人的遠(yuǎn)見(jiàn)。

都2020年了，房子，依然是全球年輕人的心結(jié)。有多少對(duì)房?jī)r(jià)望而卻步的社畜，就有多少被殘忍隔離的戀人。

矛盾兩端慘雨酸風(fēng)，租房成了年輕人守護(hù)尊嚴(yán)的最后一點(diǎn)倔強(qiáng)。

最新發(fā)布的《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)人口將達(dá)到2.4億！

美國(guó)青年的日子照樣不好過(guò)，從上世紀(jì)60年代起，美國(guó)家庭數(shù)量直線上升，持房人口卻一點(diǎn)兒沒(méi)變，倒是租房人口不斷上漲。

強(qiáng)大的市場(chǎng)需求催生了一種新型的商業(yè)模式——長(zhǎng)租公寓。嗅到金錢(qián)的氣息，國(guó)內(nèi)外的長(zhǎng)租公寓企業(yè)雨后春筍般涌出……

01 

國(guó)外通行，國(guó)內(nèi)行不通？

1969年，專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)和管理公寓的運(yùn)營(yíng)企業(yè)EQR（Equity Residential）在地球另一端率先打響了長(zhǎng)租領(lǐng)域第一槍。

因?yàn)樽夥砍杀敬蟠蟮陀谫I(mǎi)房支出，EQR對(duì)于壓力山大的美國(guó)青年來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直就是救世主。成立之初，EQR便以業(yè)內(nèi)獨(dú)角獸的身份狂吸大批忠實(shí)用戶，形成了大量的資金積累。

1993年，EQR成功上市，成為美國(guó)第一家上市的公寓型REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

通過(guò)資本運(yùn)作，EQR左手借助各種渠道進(jìn)行大筆融資，右手買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，瘋狂購(gòu)進(jìn)各種物業(yè)。一舉成為當(dāng)時(shí)全美公寓類(lèi)REITs里，持有物業(yè)最多的公司。

2011年，EQR在美國(guó)屹立40多年，風(fēng)頭無(wú)兩。

也是從這一年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)蠢蠢欲動(dòng)，破土而出。

6月，自如上線；第二年，青客問(wèn)世；2015年，蛋殼公寓打著“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的旗號(hào)亮相。

雖然是重資產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)和EQR一樣，迅速獲得了資本的狂熱青睞。

拿蛋殼來(lái)說(shuō)：

2015年，拿到天使投資，緊接著成功融資數(shù)千萬(wàn)人民幣；

2017年，A+輪融資過(guò)億；

2019年，狂攬老虎基金、螞蟻金服等5億美元；

2020年，成功登陸美國(guó)紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股……

資本越瘋狂，競(jìng)爭(zhēng)就越激烈。

長(zhǎng)租領(lǐng)域的后起之秀井噴式冒出，高峰時(shí)期，國(guó)內(nèi)同類(lèi)型的長(zhǎng)租公寓企業(yè)多達(dá)上百個(gè)，它們爭(zhēng)相宣誓：我們要做中國(guó)版EQR。

可事與愿違，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓像是被下了魔咒一樣，舉步維艱。

上個(gè)月19號(hào)，蛋殼在遭遇“斷網(wǎng)”“跑路”“CEO涉及調(diào)查”等傳聞后，又被曝出拖欠合作商和裝修隊(duì)工人合作款超1個(gè)億！

事實(shí)上，自上市以來(lái)，蛋殼就風(fēng)雨飄搖，與“暴雷”二字緊緊綁定在一起。

緊跟其后的，是小鷹找房的“暴雷”消息傳遍網(wǎng)絡(luò)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次小鷹暴雷涉及租客和業(yè)主近千人，金額破億元。而就在資金鏈斷裂的前一天，小鷹的業(yè)務(wù)員還從容淡定地收著房租。到了晚上10點(diǎn)半，他們連夜搬走了辦公室的電腦。

為什么有同樣強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，同樣瘋狂的資本加持，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在國(guó)外風(fēng)生水起，在國(guó)內(nèi)卻寸步難行？

02 

畫(huà)虎不成：兩頭收割，頻繁甩鍋 

長(zhǎng)租公寓的模式其實(shí)很簡(jiǎn)單：把房子從房東那兒租過(guò)來(lái)，再按房間分別租給每個(gè)房客，自己賺個(gè)差價(jià)。

但別忘了，在這一領(lǐng)域，誰(shuí)控制的房源越多，誰(shuí)的主導(dǎo)地位就越明顯。

回顧EQR的發(fā)展歷程，其在美國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位正是源于上市初期的快速擴(kuò)張。在EQR上市當(dāng)年，公司在美國(guó)21個(gè)州持有79處物業(yè)，房間數(shù)2.44萬(wàn)間，地域上主要分布在德克薩斯、佛羅里達(dá)和其他中東部地區(qū)。

7年后的2000年底，EQR所持物業(yè)已遍布美國(guó)36個(gè)州，物業(yè)總數(shù)1104處，房間約22.77萬(wàn)間，較上市當(dāng)年擴(kuò)張10倍以上。

EQR在物業(yè)上的擴(kuò)張主要通過(guò)大規(guī)模收購(gòu)實(shí)現(xiàn)，而國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)，為了搶一套房源，競(jìng)爭(zhēng)堪比拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)：你拿2000，我出2500，他舉牌3000……

在這些同類(lèi)競(jìng)品中，氣勢(shì)最兇的當(dāng)屬蛋殼——每到一個(gè)新的城市，都抬價(jià)30%以上收房。

不到4年，蛋殼覆蓋了13個(gè)城市，手中的房源已達(dá)40.7萬(wàn)個(gè)，足足翻了166倍。

這還不夠，拿到房源后，蛋殼開(kāi)始砸重金改造分間，平均一間房的改造費(fèi)用高達(dá)45000元。

與此同時(shí)，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，蛋殼瘋狂補(bǔ)貼用戶，做廣告營(yíng)銷(xiāo)，推進(jìn)后續(xù)服務(wù)……

蛋殼的盤(pán)子越做越大，血本越下越多，唯獨(dú)盈利遙遙無(wú)期。2017年，蛋殼虧損2.72億元，2018年虧損13.69億元，2019年虧損34.37億元……

總這么燒錢(qián)下去什么時(shí)候是個(gè)頭？畢竟企業(yè)的第一要義是盈利。

這時(shí)，蛋殼從出生便具備的“金融基因”派上了用場(chǎng)。

蛋殼在與房東簽署的條約上明確注明：必須簽一年以上的出租合同，蛋殼只需按月向房東繳納租金即可。

對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，想要在租金上獲得大力度的優(yōu)惠，就必須使用分期月付，一次繳納一年的房租。相比短租月付方式，每年可節(jié)省近萬(wàn)元。

當(dāng)租戶在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和租房成本之間猶豫時(shí)，蛋殼已經(jīng)和金融機(jī)構(gòu)悄悄掛上了勾——它將手里的租約抵押給金融機(jī)構(gòu)，一次性拿到一年的錢(qián)，而租戶每個(gè)月繳納的房租，則直接流向了金融機(jī)構(gòu)。

說(shuō)白了，蛋殼其實(shí)是用租戶的信息做抵押，自己獲得無(wú)息貸款，然后用租戶繳納的租金還貸。

而租客直到收到短信，才意識(shí)到：掉坑容易爬坑難。

為了搶占市場(chǎng)，蛋殼這波把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客和房東的操作，實(shí)在是信息差的高段位玩法。

然而，這也并非蛋殼首次甩鍋。

疫情期間，蛋殼向72157位房東提出：為配合政府實(shí)施相關(guān)疫情防控工作，蛋殼公寓自即日起將暫停付款并執(zhí)行不少于30天的免租期。

與此同時(shí)，蛋殼除了借著疫情的由頭薅房東的羊毛，房客的羊毛也照薅不誤。

反觀美國(guó)的EQR租客，從長(zhǎng)租公寓收獲的絕不僅僅是快樂(lè)。

按照EQR的規(guī)定，租客搬入新房之后，有30天的體驗(yàn)期，期間如有不滿意可無(wú)條件退換房，且僅需支付實(shí)際居住天數(shù)的租金即可。

除了提供居住中的服務(wù)（如空調(diào)、熱水器、冰箱、灶臺(tái)，等等）以外，EQR還將服務(wù)延伸到了居住以外。

其中最著名的是EQR提出的“轉(zhuǎn)移計(jì)劃”：假如租戶發(fā)生工作、家庭變化，EQR將協(xié)助租客在其未入住的公寓中進(jìn)行選擇，以匹配租客的需求。由于EQR對(duì)于核心區(qū)域的完善布局，使得其能夠覆蓋大部分租客的搬家需求。

如此誠(chéng)懇的態(tài)度，想留不住用戶都難！

而那些曾許下錚錚誓言，視EQR為不二偶像的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)，左手不給房主交租，右手一分不落地收租，吃相實(shí)在讓人大跌眼鏡。

再往深一層細(xì)想，蛋殼已經(jīng)從金融機(jī)構(gòu)取走1年的房租，完全不影響向房東正常月繳。為什么還要兩頭收割，頻遭吐槽？

03 

貪婪無(wú)度：做產(chǎn)品，不能只靠“打紅眼” 

2月初，蛋殼員工向媒體披露：公司資金鏈斷裂，工資都發(fā)不出來(lái)了，還裁掉了一批員工。

蛋殼資金鏈斷裂，實(shí)屬意料之中。

傳統(tǒng)的租房平臺(tái)主要是通過(guò)低價(jià)攬房、高價(jià)出租賺取差價(jià)，然而隨著信息透明化，它們?cè)缫咽チ耸袌?chǎng)前途。

但隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)租房平臺(tái)迎來(lái)了第二春。

相較于之前，“互聯(lián)網(wǎng)＋金融＋房地產(chǎn)”的商業(yè)打法更加強(qiáng)悍。這些租房平臺(tái)背靠著資本，一邊通過(guò)高價(jià)從個(gè)人手中囤積大量房源，壟斷區(qū)域市場(chǎng)，希望獲得較高的估值；一邊利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結(jié)合在一起。

作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)的蛋殼，就是新時(shí)代下傳統(tǒng)租賃平臺(tái)的延續(xù)。

聲稱“用互聯(lián)網(wǎng)方式改造傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)”的蛋殼，一直在燒錢(qián)搶市場(chǎng)，但并沒(méi)有摸索出有效的盈利模式。最后只能靠圈錢(qián)挪作其他投資。

據(jù)說(shuō)，疫情期間蛋殼暫停支付租金的7萬(wàn)套房源，只占總房源的17.5%。按每套房子月租4000元算的話，蛋殼相當(dāng)于一下子截留出2.8億的資金池。

這種套路大都是短期投機(jī)者熱衷的行為，風(fēng)險(xiǎn)極大。更可怕的是，它不像銀行，不能兜底，也兜不起底。

在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，刀尖舔血的企業(yè)不止蛋殼一個(gè)。僅今年下半年，暴雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)就多達(dá)24家。

當(dāng)然，這并不能全怪長(zhǎng)租公寓企業(yè)“經(jīng)營(yíng)不善”。

2017~2020年，一些一線城市隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機(jī)會(huì)的調(diào)整，住房租金并沒(méi)有出現(xiàn)每年兩位數(shù)上漲的財(cái)務(wù)預(yù)期。

眼見(jiàn)形勢(shì)不利，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)選擇了連橫金融機(jī)構(gòu)，利用打信息差來(lái)續(xù)命。這些不亞于大額融資的人民幣，全被拿去投入到諸如爭(zhēng)奪房源、炒股等的所謂“項(xiàng)目”中。

很快，長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入了“瘋狂擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)不善、暴雷、跑路”的惡性循環(huán)。

其實(shí)，大環(huán)境的影響并非不可抗力，長(zhǎng)租公寓也不是沒(méi)有回旋的余地。

如今蛋殼們經(jīng)歷的荊棘之路，EQR不是沒(méi)走過(guò)。

2006年，EQR在經(jīng)歷瘋狂擴(kuò)張后，后遺癥凸顯，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率大幅下滑。

眼見(jiàn)快要兜不住了，EQR認(rèn)識(shí)到：規(guī)模也好、市場(chǎng)占有率也好，如果最終不能變成實(shí)實(shí)在在的、穩(wěn)健的營(yíng)收利潤(rùn)，那就是沙中堡壘，總有玩崩的一天。

為了及時(shí)止損，EQR快刀斬亂麻，把全美25個(gè)區(qū)域的580處房產(chǎn)精簡(jiǎn)到7個(gè)州的300處，把業(yè)務(wù)集中在紐約、波士頓這些城市土地稀缺、住房需求高的城市，成功實(shí)現(xiàn)了租金上升，最終年?duì)I收達(dá)到24.26億美元。

由此可見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)想要盈利，只有一條捷徑——脫離纏斗，回歸商業(yè)本質(zhì)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受媒體采訪時(shí)表示：長(zhǎng)租公寓的角色決定了它是靠利差來(lái)賺錢(qián)的，正常來(lái)說(shuō)，慢慢做項(xiàng)目，一個(gè)一個(gè)來(lái)是沒(méi)有問(wèn)題的，尤其是現(xiàn)在許多政策都在扶持長(zhǎng)租公寓。

只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)肯放緩腳步，暫且“割讓城池”，讓房東笑著收益，租客住著安心，在長(zhǎng)久的生命周期中不僅不會(huì)越來(lái)越被動(dòng)，反而會(huì)塑造更加硬核的壁壘。

蛋殼CEO高靖曾談到：國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓未來(lái)的理想格局是，機(jī)構(gòu)化持有住房占整體市場(chǎng)份額的40%，開(kāi)發(fā)商等集中式模式和政府主導(dǎo)的公租房或者C2C交易各占20%。

無(wú)奈，在這個(gè)崇尚“霸主”和“龍頭”的時(shí)代，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)或主動(dòng)、或被動(dòng)地陷入了怪圈，烈火烹油，本末倒置。即便連年虧損，打紅眼的他們?nèi)运浪酪ё∧?0%的市場(chǎng)份額。

結(jié)果，圍繞著長(zhǎng)租公寓的整個(gè)鏈條上，沒(méi)有一個(gè)贏家。

那些曾經(jīng)對(duì)長(zhǎng)租公寓青眼有加的資本，回報(bào)紅利遙遙無(wú)期。

和長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂合同的房東，被死死框住。如果提出解約，蛋殼非但不用出違約金，房東還得自行負(fù)擔(dān)數(shù)萬(wàn)元的房屋裝修和折舊成本。

最慘的是用了“租金貸”的租客。長(zhǎng)租公寓欠著金融機(jī)構(gòu)的尾款一天不付清，合同就無(wú)法解除，就算租客搬出了房子，還得按時(shí)還貸，不然就會(huì)留下征信污點(diǎn)，掉進(jìn)無(wú)底洞。

這個(gè)原本可以讓無(wú)數(shù)人共生共榮的生意，硬生生在急速膨脹的欲望中被做成了一個(gè)人人生畏的金融產(chǎn)品，實(shí)在可惜。

結(jié)語(yǔ)

蛋殼公寓在成立之初曾信誓旦旦：給在外打拼的年輕人一個(gè)溫暖的家。如今黑貓上將近2萬(wàn)起的相關(guān)投訴令人觸目驚心。

自如也曾這樣表達(dá)初心：讓生活在城市中的25歲到35歲的年輕人對(duì)居住不再感到絕望。但近年來(lái)，前有在疫情期間趁機(jī)向租戶坐地起價(jià)漲房租的丑聞，后有甲醛門(mén)、針孔攝像頭門(mén)等事件曝出。

還有立志要通過(guò)綠色出行“讓城市變得更美好”的ofo，不僅因?yàn)楸O(jiān)管不力淪為了街頭巷尾阻礙出行的“黃垃圾”，更是一直以升級(jí)P2P、電商返利等各種名目拒退用戶押金。

這些曾經(jīng)的屠龍少年，為什么張開(kāi)血盆大口，長(zhǎng)出了龍角？

說(shuō)到底，“盈利難”并非商業(yè)模式上的漏洞。最根本的癥結(jié)，在于非理性的價(jià)值觀上。

為了擴(kuò)張而擴(kuò)張，等待他們的，就只有被用戶、投資者拋棄的結(jié)局。

商業(yè)永遠(yuǎn)都是這樣殘忍又直白：畢竟，長(zhǎng)租公寓的當(dāng)，上一次就夠了。