一直樂意當(dāng)“收租公”的香港恒隆地產(chǎn)（00101.HK）最近有點(diǎn)煩。正經(jīng)歷首個(gè)租約期完結(jié)的濟(jì)南恒隆廣場，不少租戶已經(jīng)撤柜，店鋪空置率上升。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱恒隆地產(chǎn)2014年中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，除了濟(jì)南恒隆廣場，其集團(tuán)旗下購物商場均錄得租金收入增長。濟(jì)南恒隆廣場租金收入下降了10%。

　　山東恒隆地產(chǎn)有限公司市場推廣部主任焦柯日前對導(dǎo)報(bào)記者表示，濟(jì)南恒隆廣場會(huì)“花一點(diǎn)時(shí)間厘清自己的定位，吸納配合市場的品牌，這才是對商場長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展最有利的方向”。

　　就在國慶節(jié)前夕，恒隆地產(chǎn)于內(nèi)地再度落子，總投資60億元的天津恒隆廣場正式開業(yè)，其15萬平方米的建筑面積只略小于濟(jì)南恒隆廣場。

　　值得注意的是，天津恒隆廣場的定位有所降低，更偏大眾化，盡管恒隆地產(chǎn)將此解釋為頂級奢侈品牌已落戶競爭對手，但這多少也顯示出在濟(jì)南等項(xiàng)目表現(xiàn)不溫不火之時(shí)恒隆地產(chǎn)在定位上的考量。

　　撤柜店鋪虧損數(shù)十萬

　　導(dǎo)報(bào)記者近日在濟(jì)南恒隆廣場走訪看到，幾乎每個(gè)樓層都有店鋪閑置，在恒隆廣場的東西翼連廊，目前僅有一家店鋪正常營業(yè)，漂亮的卡通壁畫遮擋住了一個(gè)個(gè)緊閉的店鋪大門。

　　這樣的現(xiàn)象在恒隆廣場以高檔品牌為主的一樓尤為嚴(yán)重，有的店鋪甚至已經(jīng)空置了幾個(gè)月。據(jù)恒隆地產(chǎn)方面稱，濟(jì)南恒隆廣場的出租率為85%左右。而開業(yè)3年的濟(jì)南恒隆廣場此前出租率達(dá)95%，如今有至少10%的商鋪已經(jīng)閉店。

　　恒隆方面有關(guān)人士此前對導(dǎo)報(bào)記者坦言，濟(jì)南恒隆廣場在初期招商過程中，就曾感到困難和吃力，很多品牌對二線城市市場比較沒有信心。

　　在濟(jì)南恒隆廣場設(shè)有幾家高端品牌的山東某國際貿(mào)易公司，已將其中一家店鋪撤柜。談及撤柜原因，該公司有關(guān)人士對導(dǎo)報(bào)記者無奈地表示，主要是恒隆廣場租金較貴，而且市民對品牌的認(rèn)可度差，“已經(jīng)撤柜的這家店鋪每月租金達(dá)4萬多元，現(xiàn)已虧損數(shù)十萬元。”

　　有分析人士對導(dǎo)報(bào)記者表示，對于目前的高端零售市場而言，因受反貪腐影響，購買奢侈品送禮的風(fēng)氣正在消沉，也在一定程度上影響了高端零售商品的需求。

　　與一線城市相比，二線城市的廣闊市場吸引了越來越多頂級商業(yè)體的投建。但鑒于市民消費(fèi)能力和消費(fèi)理念的制約，外界對二線城市商業(yè)地產(chǎn)的前景一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　恒隆地產(chǎn)2014年中期報(bào)告顯示，租出率方面，濟(jì)南恒隆廣場表現(xiàn)最受影響，不過雖然空置率上升，但其零售額仍有3%的增長。

　　“濟(jì)南恒隆的經(jīng)營狀況可謂冰火兩重天，最火的是餐飲和影城，其余各層除一層外人氣都不盡如人意，這也是為什么客流巨大，但出租率卻下降的原因所在。”歷時(shí)兩個(gè)月對各地恒隆廣場進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的投資人惠星撰文稱。

　　惠星認(rèn)為，餐飲應(yīng)該貢獻(xiàn)了增長的主要部分。餐飲貢獻(xiàn)租金比服裝品類要低不少，所以濟(jì)南恒隆廣場會(huì)出現(xiàn)營業(yè)額上漲但租金收入不變的局面。2013年其租金收入3.67億港元，倘若按20%－25%的租金/銷售額占比，年銷售額大致在11.5億－14.5億元之間，看來未能充分挖掘這個(gè)地段的潛在消費(fèi)能力。

　　不易拿捏當(dāng)?shù)厥袥r

　　焦柯對導(dǎo)報(bào)記者表示，濟(jì)南恒隆廣場恰逢第一個(gè)租期結(jié)束，完成優(yōu)化租戶組合的過程后，出租率及銷售額自然會(huì)回升。其間，出現(xiàn)一定的空置率是再自然不過的事，恒隆地產(chǎn)絕對不會(huì)為了降低空置率而隨便引入與商場定位及目標(biāo)顧客不相符的租戶及品牌。

　　盡管在恒隆廣場看來，這樣的調(diào)整是正�，F(xiàn)象。不過，要想“玩轉(zhuǎn)”內(nèi)地二線城市，在運(yùn)營中因地制宜、克服“水土不服”難題恐怕是關(guān)鍵。

　　繼在上海發(fā)展了恒隆廣場和港匯恒隆廣場后，恒隆地產(chǎn)目前已進(jìn)入沈陽、濟(jì)南、無錫、天津、大連、昆明及武漢市場，旗下內(nèi)地項(xiàng)目均以“恒隆廣場”命名，每年投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約為60億元。據(jù)悉，大連恒隆廣場計(jì)劃于明年三季度開業(yè)。

　　一面是不斷擴(kuò)張內(nèi)地市場規(guī)模，一面則是在二線城市的運(yùn)營遭遇陣痛。對于恒隆廣場在內(nèi)地項(xiàng)目的表現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗坦言，在每個(gè)城市都是第一次進(jìn)去，難免會(huì)有很多難處出現(xiàn)，很不容易拿捏準(zhǔn)當(dāng)?shù)氐氖袥r，特別是我們沒經(jīng)驗(yàn)。

　　盡管如此，陳啟宗仍然堅(jiān)持他的二線城市策略。在陳啟宗看來，將來拿地仍將會(huì)考慮二線城市，因?yàn)楹懵∫暂^大面積的土地為目標(biāo)，而一線城市機(jī)會(huì)有限。

　　面對住宅市場的下行態(tài)勢，不少房企選擇扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，這也讓內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，面臨高空置率的隱憂。“內(nèi)地商場空置率很高，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”陳啟宗在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上如此直言。

　　在今年的中期業(yè)績會(huì)上，陳啟宗坦承，今年內(nèi)地不是一個(gè)活潑的市場。“在今年余下時(shí)間內(nèi)，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)難望顯著改善。事實(shí)上，現(xiàn)時(shí)之疲弱有可能延續(xù)至2015年上半年。因此，期望我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)順風(fēng)而馳可能不切實(shí)際。這有別于我們過去15年來大部分時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)。”恒隆地產(chǎn)在2014年中期報(bào)告中這樣寫道。
　　（經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)  作者：孫羅南）

　　相關(guān)視頻：中國那么多購物中心 未來是崩盤是重生？

　　　　　　　　　商業(yè)地產(chǎn)下一波亮點(diǎn)：聚焦社區(qū)型購物中心