由于與大房東的物業(yè)糾紛，永輝超市總部不得不決定暫且關(guān)閉其鄭州百盛店——永輝超市在中原的首家店。

　　“對方態(tài)度不是太友好，實在不行只能走司法途徑。”8月2日，在接受本報記者采訪時，永輝超市副總裁翁海輝表示，該店已經(jīng)關(guān)閉，但雙方租賃合約并未解除，目前正在與大房東河南家飾佳物業(yè)方面進一步協(xié)商。

　　“進入河南市場兩年來，永輝超市的經(jīng)營風格已經(jīng)得到了當?shù)厥袌龅恼J可，讓我們感動的是當?shù)匾恍├习傩找呀?jīng)自發(fā)地在幫我們尋找新的合適的物業(yè)。”翁海輝告訴記者，公司會盡力與開發(fā)商達成一致，同時也會堅決維護一家上市公司的利益。

　　事實上，近一兩年來依賴租賃模式發(fā)展的零售企業(yè)在經(jīng)營上受制于開發(fā)商的現(xiàn)象越來越多地見諸報端。難道這也就是業(yè)界所言，與開發(fā)商的矛盾糾紛已經(jīng)成為零售業(yè)經(jīng)營的“第一殺手”？

　　施工堵死主入口

　　“作為該項目的主力店，永輝超市、百盛商場等為整個項目商圈的培育發(fā)揮了很大的作用，而如今對方卻直接開工進行二期酒店、寫字樓項目的開發(fā)。”翁海輝告訴記者，當初大房東方面并沒有說明要進行二期開發(fā)，如今該項目有了人氣，商圈成熟了，對方卻不考慮經(jīng)營商家的利益。

　　2011年9月30日，位于鄭州的永輝超市百盛店開業(yè)，該店位于百盛購物中心的地下一層，經(jīng)營面積9000多平方米。記者了解到，永輝超市該店的二房東為百盛購物中心，大房東是河南家飾佳物業(yè)，系上海城市商業(yè)集團旗下的控股子公司。

　　“一家上萬平方米的門店，我們的投入一般在2000余萬元。”翁海輝告訴記者，該店經(jīng)過一年多的市場培育，經(jīng)營狀況日趨良好，當初為了吸引人氣，培育整個商圈，永輝超市在這一過程中承擔了很大一筆促銷、營銷的費用。“開發(fā)商不能為我們的正常營業(yè)提供物業(yè)上的保障，我們必須要討得一個說法。”

　　在永輝超市上市之后，河南大區(qū)成為其全國市場拓展的一個重要區(qū)域。如今，在此區(qū)域的門店數(shù)已經(jīng)達到10家，經(jīng)營方面也逐漸達到了盈虧平衡。在如此發(fā)展形勢大好的情況下，首店的關(guān)閉對永輝超市來講，并不是一個好消息。

　　“主入口被施工的圍欄封死，在這樣的物業(yè)環(huán)境下，永輝也只能先選擇停業(yè)閉店。”知情人透露，當初這家門店的物業(yè)結(jié)構(gòu)永輝超市并不是特別滿意，在2011年永輝超市正式入場后，還提議對其所使用的物業(yè)項目做修整，但被大房東拒絕了。“此次矛盾激化，是大房東計劃在南側(cè)新建酒店、寫字樓各一棟，并與超市所在物業(yè)形成合體建筑。但永輝超市提出，施工影響其經(jīng)營，需要對永輝給予補償，并協(xié)商該店未來續(xù)約問題。大房東并不認可，直接在今年4月份開工，施工圍欄將永輝超市的主入口封死。”

　　“大房東方面只談‘空頭支票’，總部不得不決定撤店。”翁海輝告訴記者，入口被封的3個多月時間里，超市客流驟降三成，導致該店陷入虧損，因此供貨商、小商戶情緒不安，拒絕為該店正常供貨。

　　“項目的招商、商圈的培育是決定一個項目最終成敗的關(guān)鍵，大房東此舉有過河拆橋之嫌。”對此，有分析人士認為，一期項目的成功運營給開發(fā)商的二期運作奠定了基礎(chǔ)，但對于像永輝超市這樣的商圈中的主力店來講，開發(fā)商應該拿出足夠的誠意來支持其正常經(jīng)營，對于開發(fā)商來講，永輝超市的正常營業(yè)要遠遠比諸如租金帶來的收益要重要得多。

　　租金飛漲是根源？

　　實際上，今年3月22日，永輝超市沈陽東中街店也因物業(yè)方條件未達到，需要整改而暫停開業(yè)。據(jù)當?shù)孛襟w稱，“與物業(yè)方沈陽天潤廣場的租金糾紛”或為永輝超市突然清倉、撤店的主因。

　　2012年，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會就曾發(fā)出預警，“與物業(yè)矛盾”已成中國連鎖零售企業(yè)的第一殺手。而今年7月，星巴克中國一號店（北京國貿(mào)店）也因租金上漲被迫撤店，震驚國內(nèi)零售業(yè)。

　　“永輝超市百盛店的關(guān)閉，貌似與租金無關(guān)，但從開發(fā)商一方來講，上海城商或許希望迫使永輝超市退出。”對此，某外資超市河南公司高管透露，當年永輝超市該店的合同租金價格不超過每日1.4元/平方米。但如今，鄭州三環(huán)內(nèi)的大型商用物業(yè)租金已飆升至1.6元/平方米。對面積過萬的大賣場而言，2毛錢的差價意味著全年租金收入少拿70萬元以上，房東當然樂此不疲。

　　在當前租金成本持續(xù)高漲的市場環(huán)境下，依靠租賃模式經(jīng)營的零售企業(yè)將面臨越來越大的經(jīng)營壓力。也有分析人士指出，無論是開發(fā)商還是經(jīng)營商家來講，基本的契約精神、商業(yè)經(jīng)營底線還是要恪守的。

　　“以租賃模式拓展的零售企業(yè)，即使有很強的市場影響力，在與開發(fā)商的合作中，也會無形之中在經(jīng)營上受制于人。”對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，在租金成本不斷上漲的當前市場環(huán)境下，一些開發(fā)商追求“商業(yè)利益最大化”無可厚非，但一定要是在遵守“契約精神”和有長遠考慮的前提之下的。比如，對于一些具有品牌號召力的企業(yè)，開發(fā)商應該從整個項目的運作來權(quán)衡，而不應該“丟了西瓜，去撿芝麻”。

　　“絕大部分合作的物業(yè)開發(fā)商伙伴，與永輝的合作都是雙贏的。”對于百盛店的關(guān)閉，翁海輝告訴記者，這只是個案，無論發(fā)生何種糾紛，合作雙方都是平等的，沒有誰弱勢、誰強勢，而未來永輝的拓展方式還是以租賃物業(yè)的方式為主。
　　（中國商報·超市周刊  記者劉朝龍）