“由于萬國(guó)資金缺乏、證照不齊、管理混亂等原因無法按合同在2001年8月交付場(chǎng)地，使得沃爾瑪在大連的開店計(jì)劃嚴(yán)重滯后，約6100萬元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業(yè)主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴。”11月1日，就備受關(guān)注的拖欠房租一案，沃爾瑪公關(guān)部向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》如是回應(yīng)。

　　10月29日，中央電視臺(tái)報(bào)道沃爾瑪大連公司與大連萬國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)生合同糾紛。萬國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)稱，十年前大連沃爾瑪公司租了房但是房租至今卻分文沒付。這中間經(jīng)過多次交涉、協(xié)調(diào)、仲裁，甚至連法院強(qiáng)制執(zhí)行都拿它沒辦法。

　　沃爾瑪對(duì)上述的指責(zé)予以否認(rèn)。“沃爾瑪秉承守法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)理念，嚴(yán)格遵循經(jīng)營(yíng)所在地的法律法規(guī)，并一貫尊重中國(guó)的司法程序，執(zhí)行生效的判決和裁決。”沃爾瑪對(duì)本報(bào)記者表示。

　　對(duì)于沃爾瑪來說，近期可謂多事之秋。先是沃爾瑪重慶公司因?yàn)?#8220;假綠色豬肉”事件被勒令停業(yè)整頓，緊接著沃爾瑪中國(guó)區(qū)CEO臨時(shí)換帥，如今“欠租門”又成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。沃爾瑪，這家來中國(guó)超過15年之久的零售巨頭，受到前所未有的考驗(yàn)。

　　理不清的舊賬

　　1999年12月1日，大連沃爾瑪百貨有限公司與大連萬國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司簽署了房屋租賃協(xié)議，承租該公司位于甘井子區(qū)后鹽商貿(mào)區(qū)的部分房屋，用于開設(shè)山姆會(huì)員商店。

　　按照大連萬國(guó)的說法，當(dāng)時(shí)萬國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)出錢出地為大連沃爾瑪專門建設(shè)山姆會(huì)員店，施工、圖紙、建材全部按照大連沃爾瑪?shù)囊蠼ㄔO(shè)，2002年6月11日雙方交接，大連沃爾瑪租用這個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，租金每年1000多萬元，租期15年。

　　2003年，大連沃爾瑪向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱貿(mào)仲委）提出仲裁申請(qǐng)。以大連萬國(guó)開工遲延和工期延誤、交接不合法、房屋證照不齊，還有未完成工程等為由，要求解除租賃合同。沃爾瑪?shù)恼?qǐng)求都被駁回，貿(mào)仲委確定雙方繼續(xù)履行合同。

　　不過，大連萬國(guó)認(rèn)為沃爾瑪并沒有履行貿(mào)仲委裁決。2005年，大連萬國(guó)向大連市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。正當(dāng)法院依法準(zhǔn)備執(zhí)行時(shí)，大連沃爾瑪又一次提出了新的仲裁申請(qǐng)，要求對(duì)方賠償損失。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的調(diào)查和核實(shí)，2008年貿(mào)仲委做出了第二次裁決，駁回大連沃爾瑪?shù)纳暾?qǐng)，維持第一次的仲裁結(jié)果。

　　遼寧省大連市中級(jí)人民法院法官林馳表示，今年8月，法院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)踏勘，踏勘的主要目的是想解決雙方在繼續(xù)履行合同過程當(dāng)中雙方各自應(yīng)當(dāng)履行哪些業(yè)務(wù)，分清責(zé)任。大連沃爾瑪拒絕在現(xiàn)場(chǎng)的踏勘筆錄上簽字。

　　對(duì)于大連萬國(guó)的指責(zé)。沃爾瑪給本報(bào)發(fā)來的申明表示，“萬國(guó)到2001年8月合同規(guī)定的交付日并在此后數(shù)年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規(guī)定的許多建設(shè)義務(wù)；由于其對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進(jìn)場(chǎng)施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的保安工作，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)施工不存在來自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

　　沃爾瑪表示，雙方矛盾的起因在與萬國(guó)沒有“履行合同規(guī)定的許多建設(shè)義務(wù)”。按照這個(gè)邏輯，依然有諸多值得推敲之處。

　　首先，貿(mào)仲委兩次駁回沃爾瑪?shù)恼?qǐng)求，并裁決沃爾瑪繼續(xù)履行合同。沃爾瑪拒不執(zhí)行的理由是什么？

　　其次，按照沃爾瑪?shù)恼f法，2007年與大連萬國(guó)解除合同。那么在房屋交接的2002年-2007年，沃爾瑪是否入駐了萬國(guó)購(gòu)物中心？如果入駐，這段時(shí)間的租金是否應(yīng)該支付？

　　最后，作為世界500強(qiáng)企業(yè)。沃爾瑪在合作伙伴的選擇上是非常嚴(yán)格的。沃爾瑪認(rèn)為萬國(guó)“萬國(guó)資金缺乏、證照不齊、管理混亂”，為何當(dāng)初在簽約之前不考慮到這些因素？就上述問題，本報(bào)記者于11月1日向沃爾瑪求證。在截稿日前，并沒有收到沃爾瑪?shù)幕貞?yīng)。

　　“從中國(guó)貿(mào)促會(huì)裁決維持合同履行來看，這個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行是有瑕疵的，但合同是有效合同，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行或者再行協(xié)商解除。從目前的情況來看，顯然沃爾瑪堅(jiān)持的合同撤銷并未得到大連萬國(guó)的同意，但是這個(gè)仲裁結(jié)果六年都沒有被大連中院執(zhí)行下去，非常令人費(fèi)解。”原正大集團(tuán)董事長(zhǎng)助理柏文喜告訴本報(bào)記者。

　　超國(guó)民待遇的產(chǎn)物

　　“要是換做一家內(nèi)資零售企業(yè)，也許不會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛”。曾在多家外資零售企業(yè)擔(dān)任發(fā)展總監(jiān)的王先生告訴記者。

　　據(jù)王先生透露，沃爾瑪在選址方面對(duì)物業(yè)的要求是異常嚴(yán)格。比如，沃爾瑪要求物業(yè)層高必須得是多少，柱距不能小于一定的長(zhǎng)度，停車位必須要有多少。甚至沃爾瑪要求物業(yè)方按照自己指定的品牌購(gòu)買并安裝電梯等設(shè)備。

　　“沃爾瑪是世界500強(qiáng)企業(yè)老大，它深知自己的品牌價(jià)值，所以在與物業(yè)方簽訂合同的時(shí)候提出諸多嚴(yán)格甚至苛刻的條款，而業(yè)主為了提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，明知有些條款非�？量蹋矔�(huì)硬著頭皮簽約。這為日后的合作留下隱患。”王先生表示，“如果是內(nèi)資零售企業(yè)，它就不會(huì)這么強(qiáng)勢(shì)”。

　　沃爾瑪與萬國(guó)合作的1999年，正是外資企業(yè)瘋狂跑馬圈地的時(shí)代。當(dāng)時(shí)的背景是，地方政府為了政績(jī)考核的需要，在引進(jìn)像沃爾瑪這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)的時(shí)候給予了諸多優(yōu)惠條件。比如，在網(wǎng)點(diǎn)資源、土地價(jià)格甚至稅收政策方面都偏向外資企業(yè)。

　　這便是糾結(jié)業(yè)內(nèi)多年的“超國(guó)民待遇”。“企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，比如開店的時(shí)候，遇到同樣的網(wǎng)點(diǎn)資源。外資與內(nèi)資競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，外資往往能夠拿到更低的價(jià)格。此外還有一些稅收政策，為了吸引他們來。地方政府可以在稅收上進(jìn)行支持。”中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮告訴記者。

　　在地方政府推動(dòng)下，開放商也積極與外資零售商進(jìn)行“捆綁”。“開發(fā)商看重的是外資的品牌價(jià)值。像沃爾瑪這樣的企業(yè)一旦入駐，對(duì)商圈周邊客流的帶動(dòng)起到很大作用。因此，開放商不僅要按照外資‘苛刻’的條件施工，甚至給它比內(nèi)資便宜一半的租金。”王先生表示。

　　500強(qiáng)光環(huán)不再？

　　“十年前的舊案為何此時(shí)又抖出來？這背后深層次的原因是，隨著我國(guó)本土零售商的發(fā)展壯大，地產(chǎn)商對(duì)外資零售巨頭的依賴度在逐漸下降，而沃爾瑪依然‘感覺良好’，習(xí)慣于用強(qiáng)勢(shì)的態(tài)度對(duì)待合作伙伴，以至于矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大。”王先生告訴記者。

　　對(duì)于中國(guó)零售業(yè)而言，一個(gè)微妙的變化是2004年以后，“狼來了”的呼聲逐漸沒有了。本土零售商與外資零售商的差距逐漸在減少。2010年，一家叫做大潤(rùn)發(fā)的臺(tái)灣超市以404億元的銷售額首次超過了家樂福，成為國(guó)內(nèi)超市業(yè)老大。風(fēng)向變了，以前本土企業(yè)學(xué)習(xí)家樂福、沃爾瑪，現(xiàn)在都一致看好“黑馬”大潤(rùn)發(fā)。盡管大潤(rùn)發(fā)是臺(tái)灣企業(yè)，屬于外商投資，但給本土零售業(yè)的啟示是，中國(guó)人也能做好零售。

　　“事實(shí)上，像華潤(rùn)萬家這樣的本土企業(yè)在大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)水平上并不比外資零售商差多少”，北京和美商地投資管理有限公司董事長(zhǎng)穆健瑋告訴記者。因此，成熟的本土零售商使得地產(chǎn)商招商時(shí)有了很多選擇，500強(qiáng)的光環(huán)逐漸暗淡。

　　另外，由于外資企業(yè)大部分是1995年進(jìn)入中國(guó)。它們對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃的時(shí)間一般是15年。如今算下來，這些外資企業(yè)第一批商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面臨到期。屆時(shí)，土地價(jià)格飆升后的業(yè)主不在向之前那樣給外資以太多優(yōu)惠。外資零售商面臨巨大的成本壓力。

　　事實(shí)上，就在不久前，Tesco紹興唯一的一家門店關(guān)閉。其原因之一便是房租到期，業(yè)主提出上漲租金，超出了Tesco的預(yù)算。永輝超市一位高管告訴記者，永輝也在積極物色一些外資零售商即將到期的物業(yè)。屆時(shí)，外資零售商將面臨更多壓力。
　�。ㄖ袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 記者 趙向陽）