成本的不斷上漲開始讓零售業(yè)消化不良。

　　南都記者近日獲悉，曾揚言欲占領(lǐng)北京1/4市場份額的太平洋百貨即將在年底前關(guān)閉其在北京的兩家門店，撤離北京市場。國內(nèi)目前最大的跨區(qū)域百貨巨頭百盛百貨，繼關(guān)閉北京、長沙兩店及出售揚州店后，近日也表示可能再度關(guān)閉其位于上海遵義路的門店。

　　根據(jù)太平洋百貨北京地區(qū)關(guān)店事務(wù)新聞發(fā)言人陶玉聰?shù)恼f法，此次關(guān)店的主要原因是物業(yè)租賃到期，對方提出的租金大漲，公司不再與盈科中心續(xù)簽。

　　“大型商業(yè)的租賃期限一般是10- 20年左右，從2004年中國零售市場放開前后至今，零售業(yè)的擴張已持續(xù)7- 10年。未來7- 8年，將有不少早期商業(yè)項目合約到期。”一家知名零售企業(yè)的副總裁向記者透露，由于租賃價格的水漲船高，零售業(yè)以往以租賃為主的“輕資產(chǎn)”運營模式讓很多商家面臨集體關(guān)店的危機。

　　租金、人工成本持續(xù)上漲

　　曾被認為國內(nèi)最有朝氣的百貨公司、隸屬于臺灣遠東集團的太平洋百貨此前在內(nèi)地擁有10多家門店。據(jù)太平洋百貨的會員透露，其北京盈科店應(yīng)該會在10月25日關(guān)閉，五棵松店具體關(guān)閉日期未定。

　　“我們沒有看到具體的租金數(shù)據(jù)，但是可以肯定的是，與10年前太平洋百貨進駐盈科中心時相比，現(xiàn)在的租金水平高得離譜。”太平洋百貨內(nèi)部人士猜測。據(jù)其透露，盈科中心上月底開出的整租太平洋百貨鋪面價格為28元/平方米·月，以6.5萬平方米規(guī)模計算，年租金為2184萬元。

　　租金和人工成本的上升，給零售業(yè)帶了成本上升和經(jīng)營壓力。根據(jù)百盛(H K .3368)2010年財報顯示，該公司去年員工成本增加30%至3 .6億港元。據(jù)百盛透露，2010年該公司員工成本占經(jīng)營收益總額的百分比，自之前的7.1%上升至8.2%。而租金開支則增長15%至5 .76億港元，租金開支占經(jīng)營收益總額的比重從12.8%升至13.1%。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會對零售百強企業(yè)的抽樣統(tǒng)計顯示，去年零售業(yè)人工成本平均上漲15%。

　　今年上述成本繼續(xù)上漲。世紀聯(lián)華內(nèi)部人士向記者表示，該公司今年1月份對一線員工工資普調(diào)，2、3月份對中層干部工資進行調(diào)整，工資漲幅在20%左右。“銀泰百貨2011年上半年，員工工資、薪金及花紅從上一年同期的1 .02億元上升至1 .67億元人民幣。百貨店租金開支從上年同期的1 .5億元增加到1 .75億元，員工成本在過去的6個月內(nèi)增至人民幣2 .2億元，較去年同期增加60 .3%。”銀泰百貨在今年上半年報告中如此披露。吉之島母公司永旺(香港)也表示，今年上半年員工成本占收益的百分比從9.8%上升至10.3%。

　　增加自有物業(yè)比例

　　在通脹高壓下，零售商利潤被擠到邊緣，對租金水平波動相當敏感，導(dǎo)致零售業(yè)近年關(guān)店頻繁。“輕資產(chǎn)”的經(jīng)營模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)，更多的商家開始增加自有物業(yè)。

　　“我們主要是考慮到租約到期后租金的不可確定風險才增加自有物業(yè)，目的就是保持效益的持續(xù)性。”王府井百貨副總裁杜寶祥日前在廣州接受南都采訪時表示，自有物業(yè)也給商家提前進入提供了機會，目前國內(nèi)很多商業(yè)項目建成后才招商，其結(jié)構(gòu)與需求有很大差異。

　　今年8月，王府井在西安新城以7.9億元新增一處9萬平方米的核心物業(yè)，從而使自有物業(yè)比例上升48%。有此想法的還有天虹商場。今年6月，天虹商場以3.2億元收購江西南昌一處3 .8萬平方米的物業(yè)擬開設(shè)百貨店。此前該公司有45家連鎖百貨商場，但僅有2家屬自有物業(yè)。

　　“天虹上市時即表示，將在適當?shù)臅r候增加核心商圈持有物業(yè)的比例，優(yōu)化資產(chǎn)配比，以應(yīng)對租金長期上漲的不利局面。另外，自有物業(yè)在門店規(guī)劃和設(shè)計時，自主權(quán)更大，更有利于未來經(jīng)營的展開。我們判斷公司未來還會有購置核心商圈合適物業(yè)的計劃，但發(fā)展戰(zhàn)略還是會以‘輕資產(chǎn)’為主，固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例不超過30%。”招商證券分析師楊夏表示。

　　廣百集團此前以5 .36億元拍得佛山南海金沙洲一塊住宅兼批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融地塊。據(jù)稱，該地塊計劃于2013年前開出一家不低于5萬平方米的廣百門店。記者了解獲悉，廣百股份目前擁有25家門店，自有物業(yè)只有廣百北京路總店、新大新以及新一城店，占比不到總規(guī)模的20%。廣百集團董事長荀振英曾在多個場合表示，未來將增加廣百自有物業(yè)的比例。

　　“輕資產(chǎn)”與“重資產(chǎn)”的平衡

　　目前國內(nèi)A股市場上，大商股份、百聯(lián)股份、小商品城、歐亞集團物業(yè)資產(chǎn)存量遙遙領(lǐng)先，重慶百貨、王府井、銀座股份、友誼股份、鄂武商、新世界等擁有超過20萬平米的物業(yè)。

　　人工成本的上升、制造企業(yè)成本上升引發(fā)的進貨成本的上升，已經(jīng)逼得商業(yè)企業(yè)利潤微薄。連鎖零售業(yè)行業(yè)平均凈利潤率只有1 .32%，即便是銷售額排名前十位的國內(nèi)零售商，凈利潤率也只有1 .77%。中金公司分析師認為，租金與C P I有著明顯的正向聯(lián)動關(guān)系，擁有較多自有商業(yè)物業(yè)的公司能夠較好規(guī)避這一成本壓力，物業(yè)多的公司在通脹階段經(jīng)營利潤率還會有所提升。持有物業(yè)可緩解租金上漲壓力，計提折舊比較容易預(yù)測。

　　不過“自有物業(yè)投入成本較高，而未來現(xiàn)金流出更少，其不僅對百貨企業(yè)的估值影響不明顯，況且國內(nèi)A股再融資渠道不順暢，加大自有物業(yè)勢必加重公司資金鏈的壓力。”國內(nèi)一家知名百貨公司的拓展總監(jiān)也向記者表示，重資產(chǎn)增持物業(yè)，不僅沉淀資金大，而且拖慢擴張速度。

　　該百貨公司拓展總監(jiān)表示，自建一家門店至少要2-3年時間，同樣也有前期培育期，能否成功存在未知。目前中國零售業(yè)仍然處于跑馬圈地階段，“輕資產(chǎn)”可以加速擴張占領(lǐng)市場，而持有物業(yè)減慢了擴張速度就等于喪失了市場機遇。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多商家都認為，無論是“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”發(fā)展都要有機結(jié)合，比例合理配置。“我個人認為，這兩者之間應(yīng)該有一個合理的比例，比如輕重資產(chǎn)3：7或者4：6的比例，最多自有物業(yè)不能超過50%，否則結(jié)構(gòu)就很難平衡了。”上述知名百貨公司高管表示。
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