華潤(rùn)集團(tuán)旗下兩家公司近日同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)力，人們不禁好奇這會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)造成怎樣的影響。

　　近日，華潤(rùn)萬(wàn)家旗下的區(qū)域型購(gòu)物中心歡樂(lè)頌在深圳開業(yè)，并計(jì)劃于未來(lái)5年內(nèi)，將歡樂(lè)頌擴(kuò)展至15~20家，這意味著這家零售巨頭跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　而華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置地主席王印在10月31日舉行的股東會(huì)上表示，公司將考慮購(gòu)買更多的商業(yè)用地。

　　上述兩家華潤(rùn)旗下的公司，一家為零售業(yè)出身，另一家從地產(chǎn)業(yè)而來(lái)，卻先后插足商業(yè)地產(chǎn)，華潤(rùn)集團(tuán)是否欲雙面夾攻商業(yè)地產(chǎn)界的巨頭萬(wàn)達(dá)？　　

　　華潤(rùn)萬(wàn)家：立足商業(yè)運(yùn)營(yíng)

　　華潤(rùn)萬(wàn)家公司的高管表示，歡樂(lè)頌是華潤(rùn)萬(wàn)家旗下商業(yè)地產(chǎn)的主品牌，目前已在無(wú)錫、�？�、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個(gè)一、二線城市全面啟動(dòng)。業(yè)界認(rèn)為，此舉標(biāo)志著這家零售巨頭正式將觸角伸入商業(yè)地產(chǎn)。

　　實(shí)際上，華潤(rùn)萬(wàn)家的舉動(dòng)并不稀奇，麥德龍、特易購(gòu)、家世界、宜家等零售巨頭也在自建物業(yè)。

　　華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)(北京)有限公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理黃輝在接受記者采訪時(shí)對(duì)此評(píng)論說(shuō)，零售公司步入商業(yè)地產(chǎn)主要緣于三個(gè)原因：首先，零售公司存在自建物業(yè)的需求，由于這些零售巨頭的議價(jià)能力高，它們所占的場(chǎng)地的租金不高，但要求甚高，如占地面積大、層高要求高等，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不是非常愿意將地塊出租給這些零售巨頭——雙方是痛并將就著；其次，一些地方政府，尤其是二三線城市的地方政府很歡迎這些零售巨頭，因?yàn)樗鼈兊倪M(jìn)入可以帶動(dòng)商圈的形成，因此也愿意將一些地塊直接賣給這些公司；最后，自建物業(yè)有利于其自身資產(chǎn)的升值。

　　據(jù)悉，歡樂(lè)頌內(nèi)60％的店鋪由華潤(rùn)萬(wàn)家自身的零售品牌占據(jù)，另外40％向外招商 。零售業(yè)出身的華潤(rùn)萬(wàn)家，將歡樂(lè)頌的優(yōu)勢(shì)定位于商業(yè)，這可能會(huì)為歡樂(lè)頌帶來(lái)不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　萬(wàn)達(dá)：以地產(chǎn)反哺商業(yè)

　　華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)置地雖然大本營(yíng)駐扎于住宅地產(chǎn)，但目前該公司在商業(yè)地產(chǎn)上同樣雄心勃勃。

　　華潤(rùn)置地主席王印不久前就直言，5~6年后，公司將把投資型物業(yè)占公司總盈利中的比例提高至40％，從而繼續(xù)向 “住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的路徑轉(zhuǎn)型。

　　華潤(rùn)集團(tuán)旗下的這兩家公司，一個(gè)從商業(yè)、另一個(gè)從地產(chǎn)的角度分別切入商業(yè)地產(chǎn)，似乎欲對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的老大萬(wàn)達(dá)形成夾攻之勢(shì)。

　　對(duì)此，黃輝認(rèn)為，華潤(rùn)與萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的探索，走的是不同的路徑：萬(wàn)達(dá)在以地產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)商業(yè)，而華潤(rùn)更傾向于以商業(yè)的方式運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)。

　　萬(wàn)達(dá)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)中實(shí)現(xiàn)資金鏈的平衡，是以地產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)商業(yè)，其中地產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，商業(yè)為輔。

　　而不管是華潤(rùn)萬(wàn)家還是華潤(rùn)置地，其著眼點(diǎn)是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而不是地產(chǎn)，是以商業(yè)的手法運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)。

　　不過(guò)，另一位行內(nèi)人士向記者說(shuō)，華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)只是路徑選擇不同，但不可否認(rèn)，伴隨它們各自的擴(kuò)張，一旦在同一城市的同一區(qū)域相撞，必然會(huì)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)。而在競(jìng)爭(zhēng)中，拼的就是資金實(shí)力與經(jīng)營(yíng)管理能力。

　　論及資金實(shí)力，華潤(rùn)萬(wàn)家與華潤(rùn)置地的背后大股東華潤(rùn)集團(tuán)，時(shí)下正在實(shí)行“孵化戰(zhàn)略”，即充分利用集團(tuán)的資金實(shí)力優(yōu)勢(shì)，讓一些土地先期由集團(tuán)來(lái)購(gòu)買和持有，等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按市場(chǎng)價(jià)格注入公司，以支持旗下相應(yīng)公司的發(fā)展。以華潤(rùn)置地為例，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年至今，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地進(jìn)行了6次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)金額高達(dá)234億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分不到60億港元，其余部分主要通過(guò)向集團(tuán)配股完成。6次資產(chǎn)注入使華潤(rùn)置地增加了1445萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　這位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，華潤(rùn)集團(tuán)這種“孵化戰(zhàn)略”，會(huì)為旗下公司華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)家的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)峁O大的資金支持。這一點(diǎn)是萬(wàn)達(dá)所不具備的。此外，萬(wàn)達(dá)時(shí)下這種高速擴(kuò)張的路徑，對(duì)目前快速發(fā)展的行業(yè)環(huán)境存在極大的依賴性，一旦中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度減緩或發(fā)生變局，這種發(fā)展路徑就極可能會(huì)遇到麻煩。
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