從機場趕到酒店，顧不上休息，王健林就坐在記者們面前，看不出疲憊。之前，工作人員已把他的名片分發(fā)給到場記者，“這樣好節(jié)省時間，董事長一來就可以提問了”。

　　王健林的名片上，頭銜除了外界熟悉的大連萬達集團董事長，還有中共十七大代表、全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席等。和所代表的多重身份一樣，他談的也不僅僅局限于萬達，“一個企業(yè)家，同時也應該是政治家和經(jīng)濟學家”。

　　約40分鐘后，王健林在下屬的催促下結(jié)束采訪。第二天，11月19日，萬達在濟南的第二件“作品”——— 濟南萬達廣場將正式亮相。他就是為這家萬達旗下的首個A級店專程趕來濟南的。緊接著，他還要趕往天津，那里的還有一個萬達廣場的開業(yè)慶典等著他。

　　濟南“梅開二度”，萬達升級“三代”

　　19日將是萬達在濟南“梅開二度”。6年前，萬達在濟南的第一個項目在泉城路西頭開業(yè)。不過，同樣被稱為萬達，即將開業(yè)的濟南萬達廣場是他們的第三代店，泉城路萬達是第一代。

　　“明天開業(yè)你可以去看看，給兩個萬達做一下對比，感覺肯定完全不一樣。”王健林說，第三代店是萬達目前正在全國主推的，規(guī)模比第一代店要大得多，業(yè)態(tài)要更加全，更重要的是，第三代店特別強調(diào)體驗式消費，要求零售業(yè)的比重一般不超過50%。

　　根據(jù)他們提供的資料，濟南萬達廣場是濟南目前最大的城市綜合體，總建筑面積約100萬平方米，總投資60億元，包括大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、高尚住宅等，其中大商業(yè)總建筑面積達40.65萬平方米，大型購物娛樂中心16萬平方米，還包括一條400米長的室內(nèi)步行街。據(jù)悉，濟南萬達廣場是萬達在全國各地已運營的項目中面積最大的，“但如果算上在建的，武漢等地的項目還要比濟南萬達廣場大。”“三代店我們特別強調(diào)零售業(yè)的比重。”王健林說，因此，即將開業(yè)的濟南萬達廣場給濟南帶來的不是一個商場就可以代表的。“影響至少有兩方面”，從商業(yè)設(shè)施上看，這是一個綜合體。之前，濟南有很多商場，這些商場也在努力改變，但更多增加一些餐飲、娛樂等項目，不是真正意義上的綜合體;更重要的是，“濟南萬達廣場不是一個購物中心，而是一個生活中心。我們更強調(diào)體驗式消費，而不是簡單的購物，這就是為什么強調(diào)非零售業(yè)態(tài)要超過50%的主要原因。”

　　據(jù)了解，濟南萬達廣場除了引進萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV、神采飛揚、國美電器、樂購超市、ZARA等7家主力店外，還有400米長的室內(nèi)步行街，其中很多是娛樂項目，比如萬達影城、大歌星KTV，廣場內(nèi)還分布有近百個品牌的餐飲。此外，廣場里還一塊“天幕”，主體顯示屏長100米、寬18米。這是山東第一塊“天幕”，也是全國第五塊。用萬達一位人士的話說，集中了衣、食、住、行、吃、喝、玩、樂以及商務休閑等各種生活元素。

　　這種“第三店”在外地城市已經(jīng)顯示了魅力。據(jù)說，不久前開業(yè)的呼和浩特萬達廣場，首日就吸引了37萬人次的市民到場。“如果說第一代和第三代的區(qū)別，我覺得最大的還是創(chuàng)新上的變化。”王健林說，這種模式不僅在濟南沒有先例，在萬達之前，在國內(nèi)也沒有先例。

　　商業(yè)地產(chǎn)雖好，風險比住宅更大

　　不過，王健林直言，這種沒有先例的模式，萬達也是經(jīng)過十多年的摸索后才找到的，其中也有一些波折。據(jù)了解，萬達是國內(nèi)最早提出商業(yè)地產(chǎn)概念的企業(yè)之一，當時一度引來懷疑。“商業(yè)地產(chǎn)好處很多，但風險比住宅要大。”對于目前的商業(yè)地產(chǎn)熱，王健林說，目前全國很多城市都在提城市綜合體，而且有些不太大的城市一下就規(guī)劃要建幾十座，開發(fā)企業(yè)也動輒提綜合體，但實際上，綜合體不是誰都做得了的。

　　王健林說，比如，開發(fā)企業(yè)要有一定的經(jīng)濟實力，“一兩個億肯定不行，現(xiàn)在有的城市一塊地就十幾個億”，沒有一定的經(jīng)濟實力，想開發(fā)真正意義上的綜合體，后續(xù)資金將是最大的問題。再就是要懂專業(yè)，或請對了外腦。“國內(nèi)很多綜合體項目就是因為開發(fā)者不懂專業(yè)半途而廢了。”他舉例說，廣東某市有一個項目，開發(fā)商很有錢，但請的是美國的設(shè)計師，照搬了美國的做法，結(jié)果成了爛尾工程;上海也有一個很好的案例。王健林曾參加這兩個項目的“會診”，結(jié)論是“沒法救”。

　　更重要的是，要有豐富的商業(yè)資源。王健林說，商業(yè)地產(chǎn)不是完全由開發(fā)者自己經(jīng)營，更多是交給別的經(jīng)營者去經(jīng)營，因此，在開發(fā)之前，就應該和一部分經(jīng)營者約定好，然后根據(jù)他們的需求進行開發(fā)建設(shè)，“等到建好了再去招商，不是人家求你，而是你求別人，租金上不來不說，整個項目的運營可能也會受到影響”。

　　據(jù)說，萬達在很多地方的項目都是“滿鋪開業(yè)”，即絕大多數(shù)店鋪在項目開業(yè)時已招到經(jīng)營者，且同時開業(yè)。這被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“奇跡”。濟南也將“滿鋪開業(yè)”。“這和萬達商業(yè)資源的積累豐富有關(guān)系。”王健林說，正是因為擁有很多商業(yè)資源，他們很多時候不是在招商，而是在“選商”。所謂“選商”，“不是租金高的就可以進來”，只有適合該項目定位的商家才考慮讓其進來。據(jù)說，這次濟南萬達廣場在選擇咖啡店時，就有多位經(jīng)營者競爭，最后他們選擇了星巴克。“這樣就可以很好地搭配商業(yè)資源，實現(xiàn)差異化和業(yè)態(tài)、定位上的互補，從而盡可能滿足到這里來的各種消費者的不同需求。真正實現(xiàn)成為生活中心的目的。”這也是萬達之所以特別強調(diào)零售業(yè)不能超過50%的重要原因。

　　事實上，很多商業(yè)資源是萬達自己的。比如，此次進駐濟南萬達廣場的萬達影城、大歌星KTV等就是萬達旗下的品牌，主力店中的百貨商場萬千百貨也是萬達近年來大力發(fā)展的新行業(yè)。據(jù)說，萬達之所以成立萬千百貨，進軍百貨業(yè)，和他們對百貨商場資源有極大需求有關(guān)。萬達近年來飛速在全國各地開發(fā)項目，比如今年開業(yè)的將近 20家，但沒有一家百貨商場能跟隨萬達開近20家店，于是萬達就成立了自己的百貨商場。目前萬千百貨已開有11家，今年預計再開15家，將成為國內(nèi)店數(shù)最多的百貨商場。此外萬達還擁有自己的星級酒店等，這些都是一個綜合體所必不可少的商業(yè)資源。

　　政策緊縮當前，全國適當收縮山東提速

　　參加完濟南萬達廣場的開業(yè)慶典后，王健林將帶領(lǐng)總部來的原班人馬前往天津，參加天津項目的開業(yè)慶典。據(jù)悉，萬達今年下半年計劃開業(yè)15個項目。加上今年上半年開業(yè)的幾家，今年萬達開業(yè)的廣場將達近20家。這是一個驚人的速度。

　　不過，王健林最近曾公開表示，未來一兩年，萬達可能會采取主動適當收縮的策略。18日本報記者再次提到這個問題時，王健林絲毫不否認。其此舉的一個背景是，我國正在緊縮貨幣政策。最近一個月來，央行已經(jīng)兩次提高存款準備金率，一次加息，目前有關(guān)央行將再次加息的消息正在流傳。

　　“一個優(yōu)秀的企業(yè)家，同時也應該是政治家和經(jīng)濟學家。”王健林說，根據(jù)他們的分析，從三季度起，我國經(jīng)濟已開始進入下滑周期，這個周期應該在2年左右。此前，我國貨幣超發(fā)，想回歸正常，一是通貨鼓脹，稀釋超發(fā)的貨幣;二是采取緊縮的傾向政策。相比較而言，通脹的危害要比經(jīng)濟發(fā)展慢一點更大。所以，加息，采取收縮的貨幣政策是必然的，雖然可能會比較痛苦。“我贊成多加息，快加息。”王健林說這話時，顯然不是僅僅站在萬達的角度上的。

　　王健林說，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，應該順應國家的大勢，這和2008年后萬達加速在全國各地開發(fā)項目是相似的。當時，面對國際金融風暴，很多人變得過于謹慎，紛紛收縮投資，“但國家強調(diào)‘信心比黃金’更重要，萬達加快投資就是順應國家的大勢”。

　　據(jù)他介紹，明年和后年，他們可能會適當主動收縮投資。原來的計劃是，明年開業(yè)18到20個項目，今年9月份他們剛剛做了調(diào)整，計劃開16到17個。對于已經(jīng)進入并有項目在建的城市，他們可能會放緩一下進入的步伐。王健林說，萬達是一個計劃性很強的企業(yè)，每年8月份到10份，他們都會對自己的資金流等各方面進行評估，包括風險的評估，據(jù)此對今后的計劃進行適當調(diào)整。

　　不過，總量上的收縮并不代表萬達在山東也會收縮。王健林說，萬達在山東的項目本來就不多，目前只是在青島和濟南已有項目開業(yè)，煙臺有項目在建，而山東是國內(nèi)經(jīng)濟大省和人口大省，同時，大連和山東在文化等很多方面有著密切的聯(lián)系，“所以，萬達會反過來，在山東要加速擴張，”。“明年在山東至少要增加6個項目。”王健林說，他們已決定要在山東省發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)中充當重要角色，在濟南，萬達的第三個項目年底前可能就會落實。

　　■相關(guān)鏈接

　　大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。其已在全國開業(yè)27個萬達廣場、8家五星級酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。計劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)超過1500億元，年銷售額1000億元，年納稅80億元，成為世界級的企業(yè)集團。

　　其旗下的四大支柱產(chǎn)業(yè)，一是商業(yè)地產(chǎn)。這是萬達第一支柱產(chǎn)業(yè)，目前持有收租物業(yè)面積700萬平方米，是亞洲排名第一的不動產(chǎn)商。計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。

　　二是五星級酒店，目前已開業(yè)8家五星和超五星級酒店，2010年將開業(yè)7家五星和六星級酒店。

　　三是文化產(chǎn)業(yè)，目前已形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。其中萬達電影院線在中國排名第一，擁有五星級影城50家，400塊銀幕，占有全國15%的票房份額。

　　四是連鎖百貨。萬千百貨是萬達新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，于2007年成立，目前已在北京、上海、南京、成都等地開有11家，2010年將開15家店。計劃到2012年開65家店，營業(yè)面積達200萬平方米，年銷售額120億元。
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