繼三大零售商之一TESCO宣布在華自建區(qū)域購物中心“樂都匯購物廣場”后，國內(nèi)最大的超市連鎖企業(yè)華潤萬家也宣布進(jìn)軍區(qū)域購物中心，其標(biāo)志性項(xiàng)目“歡樂頌”日前在深圳開業(yè)。據(jù)華潤萬家負(fù)責(zé)人透露，華潤計(jì)劃未來將這一業(yè)種(區(qū)域購物中心)比例占到整個(gè)業(yè)務(wù)40%左右。記者了解到，宜家、歐尚、麥德龍、卜蜂蓮花等零售企業(yè)也在自建物業(yè)進(jìn)行嘗試。業(yè)內(nèi)人士指出，自建區(qū)域購物中心，零售商其實(shí)比地產(chǎn)商更有資本做好。因?yàn)榱闶蹣I(yè)加入后，有望調(diào)整商場后續(xù)招商、業(yè)態(tài)組合及運(yùn)營管理上等格局。

　　零售商探路這一業(yè)種

　　此前在2009年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤高層就曾表示，將加大區(qū)域購物中心的開發(fā)力度。華潤萬家購物中心事業(yè)部總經(jīng)理孫韜表示，“歡樂頌”主要面對(duì)家庭消費(fèi)，建筑面積在10萬平方米以下，未來5年內(nèi)，歡樂頌計(jì)劃拓展到15~20家的規(guī)模。而記者了解到，大型的城市購物中心建筑面積一般都在十幾萬平方米以上。

　　另外，TESCO本月初公布2010/2011財(cái)年中旬業(yè)績報(bào)告稱，其計(jì)劃財(cái)年內(nèi)在華新開約20家門店，計(jì)劃未來一年內(nèi)將在中國開出9家Lifespace樂都匯購物中心。這意味著TESCO正在加大區(qū)域購物中心的投入。

　　除Tesco、華潤萬家之外，宜家、韓國易買得、日本永旺、歐尚等都雄心勃勃地在中國進(jìn)行“圈地”計(jì)劃，自建購物中心。楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰表示，零售商正從單一業(yè)態(tài)發(fā)展到整合餐飲、休閑、娛樂所有業(yè)態(tài)，意欲全面瓜分中國零售區(qū)域市場。

　　市場競爭格局將改變

　　“自建區(qū)域購物中心難點(diǎn)在于招商和后續(xù)運(yùn)營、旺場。盡管一些地產(chǎn)商與超市、服裝、餐飲連鎖企業(yè)保持密切的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但招商涉及到百貨、娛樂、酒店等多種業(yè)態(tài)，需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行操作。”廣州市商道咨詢公司總經(jīng)理李志堅(jiān)認(rèn)為，相比于地產(chǎn)商，零售商更有資源去做這些業(yè)態(tài)整合。據(jù)悉，國內(nèi)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)廣場時(shí)，因當(dāng)初招租乏力是被動(dòng)介入商業(yè)，不得不組建自己的萬千百貨。

　　孫韜指出，“歡樂頌”60%的體量由自己旗下業(yè)態(tài)及緊密合作品牌實(shí)行一級(jí)控制，而其余40%的體量才對(duì)那些松散合作的外部品牌進(jìn)行招商。另外，在TESCO的樂都匯中，樂購超市一般占據(jù)1/3面積，其余2/3由KTV、電影院、美食中心等其它品牌組成。

　　李志堅(jiān)表示，多元化的零售企業(yè)需要加強(qiáng)自己的專業(yè)性，而地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)實(shí)行先招商再建設(shè)的方式來避免風(fēng)險(xiǎn)。零售業(yè)加入后，商業(yè)地產(chǎn)競爭會(huì)更加激烈。

　　受高投資回報(bào)率誘惑

　　事實(shí)上，零售商自建物業(yè)的趨勢在2009年已蔚然成風(fēng)。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過運(yùn)作區(qū)域購物中心來提升商業(yè)升值空間。

　　“零售業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是上市零售企業(yè)，通過不斷擴(kuò)張投資或并購來保持業(yè)績?cè)鲋怠?#8221;黃文杰指出，與零售行業(yè)低微的利潤相比，開發(fā)區(qū)域購物中心更具誘惑力，這也促使零售業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的原因。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)發(fā)布的2009年度國內(nèi)連鎖百強(qiáng)企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)平均凈利潤率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的國內(nèi)零售商，凈利潤率也只有1.77%，這與商業(yè)地產(chǎn)升值空間相比，投資回報(bào)率相差甚遠(yuǎn)。

　　不過，對(duì)于零售商此輪大舉進(jìn)軍區(qū)域購物中心，也有專家保持謹(jǐn)慎態(tài)度，他們認(rèn)為自購物業(yè)投資大、回報(bào)周期長，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金，這樣會(huì)嚴(yán)重影響零售企業(yè)在主業(yè)方面的擴(kuò)張速度。
　　（信息時(shí)報(bào) 林建敏）