這一輪地產(chǎn)企業(yè)扎堆上市的景象，儼然是一場地產(chǎn)界的金融盛會。而眾多還排在IPO門外的地產(chǎn)商中，誰會引領下一輪的上市高潮呢？大連萬達集團顯然集中了更多的期待。

　　軟肋

　　“萬達的租金回報率是比較低的。4年前，萬達準備做商業(yè)地產(chǎn)REITs時，當時評估出來的租金回報率只有百分之二點幾，不到3%。”一位參與萬達REITs前期準備工作的知情人士對本報表示，后來萬達REITs沒有走下去，租金回報率過低是一個主要原因。

　　萬達的資本之路早已起步。2005年初，萬達最初的設想是赴港上市，不過，這一計劃很快就被REITs所替代。當時萬達和麥格理銀行合作，計劃在香港發(fā)行REITs來融資。麥格理銀行出資持有9家萬達商業(yè)廣場28%的股權，這9家商業(yè)廣場，正是當時萬達RE－ITs上市的主要資產(chǎn)。然而，想成為首只內(nèi)地REITs的計劃最后卻“破產(chǎn)”了。

　　2006年7月，國家部委聯(lián)合發(fā)文嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)，這被認為是導致萬達REITs破產(chǎn)的政策因素。不過，租金回報率過低，一直是萬達商業(yè)模式受到質(zhì)疑的一個主要因素，只是之前外界一直沒有獲得其回報率水平的準確數(shù)據(jù)。

　　作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領軍人物，萬達集團的產(chǎn)品類型為城市綜合體，2004年以后，萬達轉向持有大量商業(yè)面積，租金收入為其利潤來源，其中以大型主力店的長期租約為主，這導致租金水平更低。

　　2005年底，首只以內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的REITs——越秀房地產(chǎn)投資信托基金成功在香港聯(lián)交所掛牌。當時香港股市共有三只REITs，除越秀基金外，還有領匯基金、泓富基金，其股息回報率分別為6.54%、6.31%和5.31%。

　　“REITs需要扣除稅和其他成本，從投資者的角度，總回報率至少要在7%-8%，才能保證5%的凈回報率。”上述人士表示。顯然，萬達當初2%-3%的租金回報率，完全無法支撐投資者的回報需要，REITs計劃破產(chǎn)在情理之中。

　　“如果不看資金回報，而看資產(chǎn)增值的話，萬達是有優(yōu)勢的。”上述人士表示，“而且這幾年租金回報肯定也會有增長。”四五年過去了，萬達持有商業(yè)面積本身價值在增值，這對于企業(yè)上市來說，顯然是有利因素。據(jù)萬達集團公開信息，其持有收租物業(yè)面積超過300萬平方米。未來幾年，這一數(shù)據(jù)還會大幅增加。

　　轉向

　　“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年，最遲后年。”萬達集團董事長王健林在今年7月曾公開表示。而7月底，萬達上市進程被披露已經(jīng)進入上市輔導期。

　　隨著今年初和7月兩輪私募的完成，萬達對外宣稱募集資金40億元。建銀國際是主要認購者，而建銀國際本身就有上市保薦與承銷業(yè)務。

　　根據(jù)中國證券監(jiān)督管理委員會的規(guī)定，公司的輔導機構原則上應當與代理該公司發(fā)行股票的主承銷商為同一證券經(jīng)營機構。如果進入輔導期，說明萬達已經(jīng)基本確認了上市的主承銷商。

　　至于大連萬達集團的上市籌備情況、是否會擔任承銷商，建銀國際金融部門人士表示：“現(xiàn)在什么都不能說，這樣是違反規(guī)定的。”參與第二次私募的華控產(chǎn)業(yè)投資基金的相關人員也表示，暫時不便發(fā)表言論。

　　萬達集團一位負責人也表示：“什么都不能說，以王健林董事長所說的為準。”這位負責人還表示，萬達廣州那邊有個老總，就是因為透露上市信息被撤職了。

　“因為建銀國際參與了私募，他對企業(yè)比較了解，繼續(xù)擔任承銷商的可能性很大。”有業(yè)內(nèi)人士認為。

　　　萬達將在A股IPO，幾成定局。

　　“現(xiàn)在在港股上市的已經(jīng)很多，A股從去年到現(xiàn)在，也沒上幾家，選A股可能更有利。”仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬表示。

　　“A股的估值水平較高，另外，上市地和運營地的統(tǒng)一，投資者比較了解，也沒有外資的限制。”中信證券投資銀行部房地產(chǎn)金融行業(yè)組丁勇才說。

　　我國證券市場規(guī)定IPO市盈率不高于20倍，一般是其他境外市場市盈率的2倍。隨著A股的轉向，萬達本身物業(yè)和土地儲備的增加，萬達商業(yè)地產(chǎn)價值膨脹是必然的。業(yè)內(nèi)普遍認為，萬達IPO募資會過百億。

　　不過，在境內(nèi)上市，企業(yè)從申報材料到該企業(yè)股票發(fā)行，短者也要2年：輔導期1年，然后在證監(jiān)會核準，一般需要半年時間，再加上排隊等候的時間。隨著A股的轉向，這個大佬浮出水面的時間可能要更長時間的等待。
　�。ń�(jīng)濟觀察報 胡芳潔）