萬(wàn)達(dá)50億抄底 王健林預(yù)計(jì)地產(chǎn)洗牌“百分百”
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2009-02-13 12:57
相對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的局面，王健林的出手顯得如此另類。對(duì)此，王健林是這么解釋的：“如果大家都等好時(shí)機(jī)，看準(zhǔn)了才出手，那賺的就是一個(gè)平均利潤(rùn)。只有大風(fēng)險(xiǎn)，才有大收益。”
逆市擴(kuò)張
10月27日，萬(wàn)達(dá)與成都市金牛區(qū)簽訂“金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資80億，前期到款近20億。
10月28日，萬(wàn)達(dá)以18.8億的價(jià)格摘得唐山市300畝的核心地塊，預(yù)計(jì)總投資80億，將興建萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。
11月19日，萬(wàn)達(dá)作為唯一的投標(biāo)者，順利地以9.9億元將上海市2008年度最大的一塊綜合性經(jīng)營(yíng)用地收入囊中。
要知道，僅僅在之前的10月10日，王健林接受采訪時(shí)還表示，為了儲(chǔ)備過(guò)冬糧，萬(wàn)達(dá)需要放緩發(fā)展步伐，先行的措施就是減少對(duì)買(mǎi)地的現(xiàn)金投入。
半個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)卻在華北、華東、華南三地連續(xù)出手，總額達(dá)50億。萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清表示，這并未超出萬(wàn)達(dá)的預(yù)算，“我們只是把有限的錢(qián)用在了刀刃上。”
據(jù)介紹，成都原本并不是萬(wàn)達(dá)下一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)城市，起因在于王健林在參加中國(guó)西部博覽會(huì)時(shí)與成都市市長(zhǎng)葛洪林進(jìn)行商業(yè)洽談，后者提出希望萬(wàn)達(dá)能夠在成都再投資兩到三個(gè)項(xiàng)目，以刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。“金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資肯定不僅是80億，可能到100億。”石雪清說(shuō)。
上海項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)作為孤獨(dú)競(jìng)標(biāo)者的“超低價(jià)購(gòu)地”一直被反復(fù)提及。其項(xiàng)目所在的上海金沙路沿線，按照萬(wàn)達(dá)拿下的價(jià)格折合樓板價(jià)為2400元/平方米。而與金沙為鄰的長(zhǎng)風(fēng)7C地塊在去年的地皮爭(zhēng)奪中，折合樓板價(jià)為14000元/平方米，是前者的6倍。
萬(wàn)達(dá)不僅是在上海玩了一把獨(dú)家競(jìng)標(biāo)秀，今年4月大連市東港區(qū)8公頃的土地也是萬(wàn)達(dá)一家的舞臺(tái)。萬(wàn)達(dá)最終以15.7億的價(jià)格拿下了大連市一號(hào)地。
據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)90%的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目都來(lái)自于各個(gè)地方政府的邀請(qǐng)。“我們就是考慮到現(xiàn)在地方政府需要投資的態(tài)度，考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)低迷，現(xiàn)在拿地的價(jià)格自然是很低。”對(duì)于萬(wàn)達(dá)在經(jīng)濟(jì)低迷期的擴(kuò)張，石雪清說(shuō)：“是有抄底的考慮，往往低迷的時(shí)候是企業(yè)贏得利潤(rùn)的好時(shí)機(jī)。”
錢(qián)從哪里來(lái)
經(jīng)濟(jì)低迷期，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)地產(chǎn)企業(yè)成為了最頭痛的問(wèn)題。對(duì)萬(wàn)達(dá)而言現(xiàn)金流亦是做一切事情的基礎(chǔ)。
萬(wàn)達(dá)的收入主要來(lái)自其純住宅和商業(yè)廣場(chǎng)住宅部分的銷售。其他的，像附屬電影院線雖然占去國(guó)內(nèi)15％份額的電影市場(chǎng)，但為集團(tuán)提供的現(xiàn)金支持還不足1％；其酒店、百貨等均為副業(yè)，是建設(shè)城市綜合體的配套設(shè)施，對(duì)房產(chǎn)主業(yè)的現(xiàn)金支持很小。
目前萬(wàn)達(dá)分布昆明、南昌、北京、大連等地的純住宅項(xiàng)目，均在順利地現(xiàn)金流回款。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)專注了八年的商業(yè)地產(chǎn)中的住宅項(xiàng)目銷售也沒(méi)有受到太大影響。
據(jù)北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售員劉先生介紹，11月商用房的銷售為45套，相較10月份的30套還上升了50％。該項(xiàng)目2008年的預(yù)計(jì)銷售量為600套，目前已經(jīng)完成了80％以上。
不穩(wěn)定市場(chǎng)下，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)定的銷售石雪清表示并不意外：“我們商業(yè)廣場(chǎng)就是一個(gè)市中心。購(gòu)房者首先要求的是周邊配套，那商業(yè)廣場(chǎng)的住宅就好像是插在蛋糕上的蠟燭，銷售一直很好，我們是不降價(jià)的。”
毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)達(dá)得益于其商業(yè)地產(chǎn)模式。同時(shí)王健林本人亦是最為看重銷售。
2007年之前的王健林身兼數(shù)職來(lái)管理。進(jìn)入2007年，萬(wàn)達(dá)才新設(shè)了執(zhí)行總裁這一職位，并且“欽定”丁本錫，直接抓集團(tuán)的銷售項(xiàng)目。當(dāng)年萬(wàn)達(dá)的銷售額達(dá)到200多億，“萬(wàn)達(dá)是穿著防寒服走進(jìn)08年的。”王健林說(shuō)。
2008年受到外來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，萬(wàn)達(dá)銷售放緩。但今年上半年的銷售量仍然完成了98.5%以上，全年的銷售額預(yù)計(jì)將比去年至少增加30％。“這完全得益于我們?nèi)ツ甑拙烷_(kāi)始狠抓銷售。”王健林說(shuō)。
2009年上市？
王健林認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在2009年將更加低迷。“2008年肯定不是地產(chǎn)業(yè)最糟糕的一年，我預(yù)見(jiàn)2009年的情況肯定更差。”王健林如是說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌是百分之百的。”
2009年，萬(wàn)達(dá)旗下上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、青島CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目將要全面開(kāi)業(yè)，同時(shí)還有其他9個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工。在此前的8年里，萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目一般維持在每年3個(gè)。王健林曾向其員工表示，明年將是萬(wàn)達(dá)最關(guān)鍵的一年，決定了萬(wàn)達(dá)是否能登上一個(gè)新的高峰。
“這些項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，僅2009年一年萬(wàn)達(dá)所持有的租業(yè)面積就增加了300萬(wàn)平方米。”石雪清說(shuō)。而在此之前，萬(wàn)達(dá)全部的收租物業(yè)面積僅為500萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)萬(wàn)達(dá)要用一年來(lái)完成之前三年完成的事情。“到那時(shí)我們就能說(shuō)我們是商業(yè)地產(chǎn)屆真正的龍頭老大。”
“萬(wàn)達(dá)正經(jīng)歷一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，每年都會(huì)上很多項(xiàng)目，這都需要真金白銀。對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，要保持這種發(fā)展速度，最好的辦法就是上市融資。”上述房地產(chǎn)分析師說(shuō)。
早在2005年年底，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃與澳洲投行麥格里銀行合作發(fā)行總額100億元的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品，登陸H股，但2007年7月該計(jì)劃擱淺。
境外上市擱淺后，王健林開(kāi)始把目光鎖定國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)。2008年1月，王健林曾公開(kāi)表示，目前正在積極、穩(wěn)妥的推進(jìn)國(guó)內(nèi)A股上市的步伐。
“萬(wàn)達(dá)最終肯定是要上市的，我們已經(jīng)完全具備了上市的條件，現(xiàn)在在挑好的時(shí)機(jī)。”石雪清說(shuō)，“好的故事也需要?jiǎng)e人來(lái)傾聽(tīng)，才能稱之為好故事。”
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