上海一茶一坐餐飲有限公司CFO詹益洲日前向記者獨(dú)家披露，為了規(guī)避商業(yè)物業(yè)租金上漲給企業(yè)贏利帶來(lái)的壓力，“一茶一坐”一方面主動(dòng)放緩了開(kāi)店速度，另一方面從去年9月份開(kāi)始先后關(guān)閉了5家租金居高不下的門店。

　　奧運(yùn)過(guò)后再在北京開(kāi)新店

　　根據(jù)計(jì)劃，“一茶一坐”2007年的開(kāi)店目標(biāo)是37家，門店總數(shù)到年底為70家以上。然而，據(jù)了解，到去年年底，“一茶一坐”的門店總數(shù)只有61家。影響“一茶一坐”門店數(shù)沒(méi)有達(dá)到計(jì)劃數(shù)的主要原因，就是北京地區(qū)沒(méi)有如期完成新開(kāi)門店計(jì)劃。

　　據(jù)介紹，北京是“一茶一坐”門店重點(diǎn)拓展的地區(qū)之一，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的“一茶一坐”門店達(dá)12家。從2007年下半年開(kāi)始，“一茶一坐”發(fā)現(xiàn)北京的門店物業(yè)很難找。據(jù)分析，由于北京地區(qū)臨近2008年奧運(yùn)會(huì)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商可能過(guò)高估計(jì)了奧運(yùn)會(huì)對(duì)零售市場(chǎng)帶來(lái)的利好效應(yīng)，紛紛大幅提高商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格，有的商鋪?zhàn)饨鹕踔翝q得有點(diǎn)離譜。在這種情況下，“一茶一坐”保持了一分清醒的頭腦，在租金超過(guò)門店?duì)I業(yè)收入能夠承擔(dān)的極限后，絕不再去爭(zhēng)搶有限的商鋪，而是主動(dòng)放棄在租金高于市場(chǎng)預(yù)期的北京地區(qū)繼續(xù)新開(kāi)門店，等奧運(yùn)對(duì)北京地區(qū)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的刺激效應(yīng)過(guò)去以后再介入。

　　關(guān)掉5家租金超營(yíng)收20%門店

　　據(jù)一茶一坐(開(kāi)曼)控股有限公司總經(jīng)理陳定宗介紹，“一茶一坐”開(kāi)新店不是為了一味地?cái)U(kuò)張企業(yè)的門店規(guī)模，而是為了投資，為了取得更好的投資回報(bào)，因此，我們很注意控制門店物業(yè)的租金成本。

　　陳定宗說(shuō)，物業(yè)租金是與客流量成正比的，我們會(huì)將門店租金控制在營(yíng)業(yè)收入的12%以內(nèi)。在二三級(jí)城市，我們把門店租金控制在營(yíng)業(yè)收入的8%。如果門店租金超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的20%，而物業(yè)業(yè)主方面又沒(méi)有降低租金的意愿，那么，我們就考慮關(guān)店了。正是由于這個(gè)原因，“一茶一坐”從去年9月份開(kāi)始先后關(guān)閉了上海的洛城店和打浦店、北京的國(guó)展店、深圳的中興店、南京的獅子橋店。這5家門店雖然經(jīng)過(guò)我們一兩年的探索，努力提高營(yíng)業(yè)收入，但是，這幾家門店的租金還是超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入的20%。盡管關(guān)掉一家門店將給企業(yè)帶來(lái)20萬(wàn)至30萬(wàn)美元的損失，我們還是作出了關(guān)店的決定。

　　杭州成為報(bào)酬率最高地區(qū)

　　詹益洲告訴記者，一茶一坐的門店?duì)I業(yè)收入總體而言都不錯(cuò)，一茶一坐年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1000萬(wàn)元的門店占門店總數(shù)的15%左右，然而，這些門店并不一定是效益最好的門店。一茶一坐運(yùn)用一整套國(guó)際上很成熟的財(cái)務(wù)分析手段控制每一家門店的內(nèi)部報(bào)酬率(ＩＲＲ)、投資回收時(shí)間和年報(bào)酬率三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。一茶一坐門店的內(nèi)部報(bào)酬率一般都高于30%，我們關(guān)掉的5家門店，內(nèi)部報(bào)酬率連20%都達(dá)不到。根據(jù)內(nèi)部報(bào)酬率的指標(biāo)，我們將實(shí)行末位淘汰，因此，今年一茶一坐還將關(guān)掉一兩家門店。

　　根據(jù)對(duì)門店內(nèi)部報(bào)酬率的測(cè)算，有些客流量大的門店，雖然營(yíng)業(yè)收入很高，但是由于租金成本過(guò)高，內(nèi)部報(bào)酬率并不高；而有些門店雖然客流量一般，但是由于租金成本較低，內(nèi)部報(bào)酬率卻高達(dá)180%左右，像這樣的門店才是一茶一坐樂(lè)于尋找的門店。杭州的5家一茶一坐門店內(nèi)部報(bào)酬率都比較高，杭州是一茶一坐報(bào)酬率最高的地區(qū)。

　　赴美上市時(shí)間最遲2010年

　　一茶一坐自6家風(fēng)投企業(yè)2006年追加了1068萬(wàn)美元風(fēng)險(xiǎn)投資融資后，盡管遭到部分地區(qū)租金快速上漲的困難，2007年，一茶一坐還是開(kāi)出了29家新店，比2006年新開(kāi)門店數(shù)增長(zhǎng)了近50%。今年，一茶一坐新開(kāi)門店數(shù)也將達(dá)到20多家，到今年年底，一茶一坐的門店可望達(dá)到80至90家，今年的年?duì)I業(yè)收入可達(dá)5000萬(wàn)美元，明年可達(dá)7000萬(wàn)至8000萬(wàn)美元。

　　據(jù)消息人士披露，雖然“一茶一坐”的100家連鎖門店、年銷售額達(dá)到1億美元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)沒(méi)有按照預(yù)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)到。但是，這并沒(méi)有影響“一茶一坐”赴美上市的計(jì)劃。據(jù)估計(jì)，“一茶一坐”赴美國(guó)納斯達(dá)克上市的時(shí)間最遲在2010年。
　�。ㄉ虾Ｉ虉�(bào) 記者 葉松）