聯(lián)商博客：淺品萬達(dá)廣場的商業(yè)模式之路
來源：
老何有話說
2008-12-31 16:01
萬達(dá)的三代產(chǎn)品可以從不同的側(cè)面進(jìn)行分析，在此我的切入角度是萬達(dá)的產(chǎn)品組合更利于不同類型的資產(chǎn)組合，真正獲得商業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。
翻閱了很多網(wǎng)站信息，也看了不少專業(yè)人士的評論，對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展把其歸納為三個階段，即單店模式、組合模式和城市綜合體模式，并不斷用我認(rèn)為并不確切的“定義”附之于其頭上。
萬達(dá)的三類產(chǎn)品說明：
第一代產(chǎn)品：2002-2003年純商業(yè)盒子式
�。�1）選擇省會或中心城市布局；
�。�2）選址都在城市最核心商圈；
（3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右；
�。�4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院；
（5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院；
�。�6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。
案例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場
第二代產(chǎn)品：2004年純商業(yè)組合式
�。�1）選擇省會或中心城市布局；
�。�2）選址都在城市最核心商圈；
（3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在15萬平左右；
�。�4）主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院；
（5）每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業(yè)廣場。
案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場、天津萬達(dá)廣場
第三代產(chǎn)品：2006年后多產(chǎn)品綜合體
（1）選擇省會或中心城市布局；
�。�2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心；
（3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平左右；
�。�4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成；
（5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等；
�。�6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式；
案例：寧波萬達(dá)廣場、上海萬達(dá)廣場
從三類產(chǎn)品所處位置而言，一般地產(chǎn)或商業(yè)從業(yè)人員都能看出其物業(yè)價值最能體現(xiàn)的是第一、二代產(chǎn)品，因為都是省會城市的中心區(qū)域或最繁華區(qū)域。同樣這2類產(chǎn)品拿地時間均在2005年之前，相對07年而言地價相對便宜。而沒有十全十美的結(jié)局是萬達(dá)當(dāng)初拿地背了一個很大包袱——沃爾瑪。以08年的眼光來看，在城市中心區(qū)域設(shè)立一個租金低廉的大型超市簡直就是浪費(fèi)，而也正式沃爾瑪當(dāng)年世界第一零售巨頭的頭銜，使的萬達(dá)能夠與地方政府形成互惠互利，輕松獲得這些地塊。然而從之前看到的物業(yè)平均收益看，也正式沃爾瑪?shù)囊蛩兀斐傻谝�、二代產(chǎn)品并沒有發(fā)揮其高租金高回報的優(yōu)勢。
我認(rèn)為萬達(dá)的第三代產(chǎn)品從某個側(cè)面來講也是其無奈之舉。最重要的是發(fā)達(dá)及快速發(fā)展中城市中心地塊幾乎處于零供應(yīng)狀態(tài)。其次近年來越來越高的土地出讓價格也是開發(fā)商望而卻步。再次經(jīng)過一番零售業(yè)知識的“普法”教育，政府也開始對沃爾瑪?shù)冗@類零售500強(qiáng)企業(yè)不在那么的在乎或關(guān)注了（因為即使沒有500強(qiáng)，土地仍舊可以賣的很好很貴）。因為萬達(dá)不得不考慮如何再發(fā)展，再獲得新土地的來源，因此所謂的“城市綜合體”概念韻語而生。
中國的城市化進(jìn)程中，最為常見的就是各級城市不斷的從中心向外圍發(fā)展，“造城運(yùn)動”一時風(fēng)靡全國。歷屆政府為追逐政績也不斷的開始了更大規(guī)模的造城運(yùn)動。僅揚(yáng)州而言，三任領(lǐng)導(dǎo)就發(fā)展了三個新區(qū)。最先一任大力發(fā)展西城區(qū)，引進(jìn)臺灣京華城，搬遷市政府等職能部門；下一界又開始著力打造東部的廣陵新城，引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為核心，現(xiàn)任目前正在圖謀城市北部13平方公里的蜀崗生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。那么新造城運(yùn)動自然就成為萬達(dá)再發(fā)展的主要目標(biāo)。
新城市發(fā)展中對于商業(yè)最致命的就是人口導(dǎo)入問題，沒有人口是沒有了消費(fèi)機(jī)會。雖然政府為加大招商引資力度，可以以非常低的土地價格引進(jìn)萬達(dá)，但是對于一個遠(yuǎn)離市區(qū)的商業(yè)項目而言，人口導(dǎo)入非企業(yè)所能為，即使政府參與支持其導(dǎo)入的速度也是非常之緩慢。為降低商業(yè)自有成本，那就是要增加可出售物業(yè)比重，其中住宅、辦公能就成為了首選。通過簡單商業(yè)地產(chǎn)杠桿原理，有效商業(yè)面積（尤其是萬達(dá)已經(jīng)在全國獲得了一定知名度的前提下）能夠翹動周圍物業(yè)的價格，那么住宅、辦公在成功高溢價銷售的情況下，商業(yè)土地成本也自然下降。這就是所謂“城市綜合體“某一方面的本質(zhì)。
萬達(dá)是中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的先鋒，不可否認(rèn)的是王健林在此方面的高屋建瓴。尤其是目前國內(nèi)發(fā)行REITS的政策已經(jīng)獲得國務(wù)院的批復(fù)，中國商業(yè)地產(chǎn)的新發(fā)展模式也將問世。從08年下半年金融風(fēng)暴在資本市場上的表現(xiàn)看，多物業(yè)形態(tài)組合將更加能夠抗擊風(fēng)險。在香港上市的4個REITS中，多物業(yè)組合的“領(lǐng)匯”就較“泓富”、“冠君”、“越秀”表現(xiàn)更為穩(wěn)定。
我想王健林想將萬達(dá)做REITS資產(chǎn)已是多年的夢想，那些看似萬達(dá)從單店到組合到城市綜合體的言論其實并不一定是產(chǎn)品的升級，更多的是無奈+多元化的組合，因為畢竟REITS的上市資產(chǎn)是需要一定規(guī)模的，而且規(guī)模相對越大，其資本表現(xiàn)將成幾何倍成長。
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