10月14日晚9時30分，位于沈陽市和平區(qū)中華路的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場在進(jìn)行緊張的拆遷工作。

　　當(dāng)?shù)孛襟w記者在現(xiàn)場看到，鵬潤電器北側(cè)的萬達(dá)商鋪都已經(jīng)開始拆除，原來有天棚的室內(nèi)步行街的棚也已經(jīng)被拆除，透過一扇玻璃門可以看到，一些工人正在整理室內(nèi)步行街里拆下來的材料。

　　現(xiàn)場一份貼在墻上、經(jīng)過沈陽市房產(chǎn)局審批拆遷公告顯示，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司因?yàn)?#8220;商業(yè)廣場建設(shè)”提出拆遷，并獲得批準(zhǔn)。拆遷期限從10月9日開始至12月8日結(jié)束，整個拆遷過程需要拆除5331個非住宅建筑。

　　在拆遷公告旁邊還貼著幾張經(jīng)某評估公司評估的商鋪產(chǎn)權(quán)價值表。這份評估表顯示，在這些產(chǎn)權(quán)商鋪里，現(xiàn)市值最高達(dá)600余萬元，每平方米價格達(dá)2萬余元，最少的，目前市值也在十幾萬元。

　　作為當(dāng)時萬達(dá)集團(tuán)在全國興建的9大商業(yè)廣場之一，于2002年投巨資興建次年年底開業(yè)的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場從誕生之初就沒過一天“好日子”，現(xiàn)在又不得不面對還不到三歲就突然慘遭拆遷的厄運(yùn)。這其中的原因何在？拆遷之后，萬達(dá)集團(tuán)又將如何處治這一地處沈陽最繁華的商業(yè)黃金地段太原街的龐大物業(yè)呢？

　　回購：8億元昂貴學(xué)費(fèi)交不出去

　　盡管記者多方聯(lián)系萬達(dá)方面，他們始終拒絕對此事作出正面回應(yīng)，但記者經(jīng)過多方打探從接近萬達(dá)的消息人士口中得知，萬達(dá)方面這兩年拿出了8億元對屢遭失敗的沈陽萬達(dá)廣場進(jìn)行回購，回購的對象是之前被打散出售的精品街鋪位，但是由于種種原因部分業(yè)主不肯“松手”，導(dǎo)致回購過程異常艱難，不得已，萬達(dá)只有走“行政路子”取得當(dāng)?shù)卣С�，動用了最后一�?#8212;—拆遷，并讓評估公司對商鋪產(chǎn)權(quán)價值做了估價，參照此估價進(jìn)行回購。

　　這位消息人士告訴記者，“萬達(dá)這次看來下狠心了，我得到的消息是他們已經(jīng)拿出8個億來回購之前散售出去的精品街鋪位，”消息人士稱，“這些鋪位在沃爾瑪、百盛背后，都是三層的獨(dú)立商鋪，類似街鋪，每條街100米左右，散售之后經(jīng)營一直非常糟糕，后來一度由萬達(dá)支付業(yè)主租金收回來統(tǒng)一經(jīng)營，效果還是不好。在這次拆遷之前，回購已經(jīng)持續(xù)一段時間了，但是很艱難，所以萬達(dá)只能用拆遷重建拿回產(chǎn)權(quán)了”。

　　盡管這位消息人士表示不方便透露回購不順利的原因，但是對比拆遷現(xiàn)場由萬達(dá)方面出示的評估報告顯示的2萬/平米的均價，和當(dāng)初購買這些商鋪時業(yè)主所付出的高達(dá)6萬/平米的成交均價，巨大的懸殊再加上這3年的慘淡經(jīng)營讓業(yè)主們蒙受的利息損失。不難看出，“回購價格談不攏”肯定是最終被迫拆遷的重要原因。
記者向萬達(dá)方面求證這一說法，亦未被工作人員否認(rèn)，“總之萬達(dá)是非常負(fù)責(zé)的開發(fā)商，不會丟下爛攤子不管”。

　　重建：東方新天地模式是首選

　　“如果回購順利完成，沈陽萬達(dá)廣場此次拆遷后應(yīng)該會改建成類似東方新天地那樣的MALL。”戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬推測。

　　此前沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場除去臨主干道的主力店沃爾瑪、百盛、百安居包括后來退出的鵬潤電器之外，其他的商鋪都是以1＋2的模式銷售出去的“類街鋪”產(chǎn)品。這些商鋪獨(dú)立于主力店之外，享受不了主力店帶來的人流；同時又是露天的，不能控制溫度（盡管后來改造加了“蓋”效果也還是不佳）；加上一些配套的物業(yè)管理服務(wù)沒有跟上導(dǎo)致了天價銷售一空的商鋪僅僅開業(yè)6天就停業(yè)，此后歷經(jīng)數(shù)次改造、兩次復(fù)業(yè)依然未能挽回局面。張家鵬介紹說。

　　所以，如果萬達(dá)完成了回購重新建的話，類似東方新天地那種形式的MALL，應(yīng)該是其首選。張家鵬分析，“這樣至少可以保證環(huán)境、溫度可控、方便統(tǒng)一管理。”

　　持有：劍指REITS上市

　　商業(yè)地產(chǎn)占用資金量特別大，這一點(diǎn)勿庸置疑，因此解決資金問題一直是萬達(dá)的重中之重。此前，萬達(dá)與麥格理銀行方面經(jīng)多次詳談后，最終決定放棄公司公開招股上市的計(jì)劃，集中精力轉(zhuǎn)攻REITs，期望在麥格理協(xié)助下，完成中國內(nèi)地數(shù)額最大的一筆REITs發(fā)行。然而2006年初，萬達(dá)REITs計(jì)劃基本準(zhǔn)備就緒的情況下，麥格理方面卻突然表示，其對中國伙伴商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營狀況“有了新的理解”，一切推進(jìn)工作隨之放緩。

　　正在萬達(dá)募資計(jì)劃受阻之際，CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：一種具有不同風(fēng)險水平的小塊投資工具集合，由商業(yè)房地產(chǎn)按揭和相關(guān)貸款重新打包而成。)這種利用中國國內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目為依托，向國外投資者發(fā)行債券，變相融資用于項(xiàng)目開發(fā)或償還貸款的融資方式在一定程度上破解了萬達(dá)的融資困局。日前，國際評級公司標(biāo)準(zhǔn)普爾對麥格理—萬達(dá)房地產(chǎn)基金發(fā)起的1.45億美元商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券給予了預(yù)評級A-，這也標(biāo)志著國內(nèi)首單商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS）正式問世。

　　但這還不是萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林心中的理想狀態(tài)，REITS依然是王心中的目標(biāo)。而萬達(dá)此前之所以未能成功，很大程度上取決于其資產(chǎn)包中商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況，也就是租金收益。“萬達(dá)此前的做法是持有主力店部分，也就是租給沃爾瑪、百盛、百安居的面積，這部分租金很低、增長速度也非常緩慢，完全不能滿足以個人為主的REITs投資者，”張家鵬分析，“只有持有另外的那部分才有可能形成良好的租金收益和增長率，從而實(shí)現(xiàn)REITS成功上市的目標(biāo)。”

　　命運(yùn)多歂：三年三次開業(yè)

　　據(jù)了解，按照建造之初的計(jì)劃，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場分一、二期建設(shè)。一、二期總占地8萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，總投資達(dá)到20億元人民幣。當(dāng)時號稱“全國已建設(shè)最大面積的純商業(yè)項(xiàng)目”。

　　但這一備受矚目的商業(yè)項(xiàng)目從開業(yè)之初就沒有過上一天“順心日子”。在開業(yè)前的宣傳中，萬達(dá)一直宣稱，包括美國沃爾瑪、美國時代華納影城、新加坡美食廣場、中國臺灣燦坤數(shù)碼廣場、德國歐倍德、大洋百貨和紅星美凱龍軟家居廣場在內(nèi)的七家企業(yè)將入駐商業(yè)廣場。

　　實(shí)際情況是，2003年底萬達(dá)商業(yè)廣場一期開業(yè)之前，宣傳中的幾大主力店沒能按期進(jìn)駐。除了娛樂廣場和華納國際影城書城屬于二期開發(fā)項(xiàng)目外，德國歐倍德不會落戶、紅星美凱龍也沒有消息、大洋百貨又被百盛購物中心取代。這樣，萬達(dá)承諾的“國際名店的三面合圍”成為泡影。由于客流太少，6天后即宣告停業(yè)。

　　緊接著，2004年春節(jié)之后，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場首次有投資者退鋪。為挽回局面，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司出臺了一份《關(guān)于沈陽萬達(dá)名店二月一日至八日全面復(fù)業(yè)的通知》�！锻ㄖ繁砻鳎瑸楸ＷC大家及時復(fù)業(yè)，萬達(dá)拿出了一筆相當(dāng)于兩個月租金的扶持金，同時免交三個月物業(yè)管理費(fèi)。具體兌現(xiàn)方式為：1.萬達(dá)分別于2004年2－5月，代租戶每月兌現(xiàn)給業(yè)主相當(dāng)于一個月租金的50％，由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由業(yè)主、租戶承擔(dān)。2萬達(dá)從2004年1－3月，免收三個月的物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主、租戶已交三個月物業(yè)管理費(fèi)的轉(zhuǎn)為2004年4－6月物業(yè)管理費(fèi)。

　　然而之后雖然歷經(jīng)改造（給原本露天的精品街“加蓋”等），外加換領(lǐng)導(dǎo)（北京西單商業(yè)大廈副總經(jīng)理?xiàng)钭寺?#8220;空降”沈陽）、換名字（改名“泰原金座”后再次重新招商復(fù)業(yè)），萬達(dá)商鋪基本上依然處于閑置狀態(tài)。當(dāng)?shù)厝罕娫@樣描述沈陽萬達(dá)廣場的情景：除了沃爾瑪和百盛這兩大緊鄰干道的主力店人氣還不錯之外，沈陽萬達(dá)廣場精品街上的絕大部分商鋪開業(yè)不足1個月便大門緊鎖，有的在門外還貼著招租或轉(zhuǎn)讓的廣告，精品街上零星的行人也都步履匆匆，無心購物。

　　“帶租約發(fā)售”：游走在法律邊緣

　　冷清的現(xiàn)實(shí)與項(xiàng)目銷售時“投資案例分析”的宣傳廣告中所描述的驚人回報預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，在那個案例中，“一個面積為27.2平方米，售價為149.6萬元的店鋪，6.5年就可以收回投資，年商業(yè)利潤可達(dá)64800元”。這樣的誘人“錢景”成就了沈陽萬達(dá)廣場一度高達(dá)6萬/平米的成交均價。

　　當(dāng)這些業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己傾家蕩產(chǎn)買來的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去后，陸續(xù)有近百人將萬達(dá)告上法庭，要求萬達(dá)解除購買商鋪的合同，返還購房款。他們認(rèn)為，正是萬達(dá)虛假的廣告陳述和違法的投資回報預(yù)期，加之當(dāng)?shù)啬承┱块T領(lǐng)導(dǎo)的“大力推薦”，才讓他們蒙受了如此巨大的經(jīng)濟(jì)和精神損失。這些業(yè)主中最高有花500多萬購買商鋪的，最少的也得50萬以上，總額接近兩個億。“當(dāng)初，我們以沈陽歷史上最高的商鋪價格購買萬達(dá)精品街的商鋪是上當(dāng)受騙了。其實(shí)，我們也不想停業(yè)，但現(xiàn)在根本沒有客源，小檔口開業(yè)一天賠500，大檔口開業(yè)一天賠1000，我們實(shí)在承擔(dān)不起。”

　　不僅沈陽萬達(dá)如此，萬達(dá)在很多地方打出的銷售廣告上都顯示“帶租約銷售”，“前三年回報率為8%、9%和10%”字樣。很多投資著理解為只要投資即可以獲得固定的回報。

　　事實(shí)上，萬達(dá)宣稱精品商鋪的這種“帶租約發(fā)售”(大意為“你要買的商鋪，我已經(jīng)替你租出去了”)，引導(dǎo)業(yè)主“用別人的錢，做自己的鋪”，已經(jīng)游走在國家明令禁止的“售后包租”邊緣。而“售后包租”的危險性相信已經(jīng)無須記者贅言。
　�。忊�