巨資入袋萬達商業(yè)地產走出圍城
來源：
聯(lián)商網
2005-09-23 10:18
業(yè)界傳聞該筆融資來自麥格理投資銀行。而從麥格理近期的投資舉動分析，其看好國內商用零售物業(yè)的態(tài)度已經十分明顯。
近日，麥格理物業(yè)中國區(qū)董事總經理RichardDavid向《第一財經日報》透露，麥格理已經于7月低調收購了若干商鋪、商場。而麥格理首席投資執(zhí)行官姚蔚則表示以何種方式與萬達集團合作，還不方便透露。
無論投資方如何低調，有一點可以肯定的是，萬達集團的巨額融資已經入囊。相比很多在調控環(huán)境下資金吃緊的“兄弟”，這無疑是久旱逢甘霖。巨額融資起碼解決了萬達兩個事關生死的問題：順利完工與繼續(xù)擴張的資金需求、解決問題物業(yè)的資金需求。而兩大困局也正是萬達集團從事商業(yè)地產開發(fā)以來執(zhí)著其中，又一直想走出的誤區(qū)。
困局一：快速擴張
以做住宅開發(fā)起家的大連萬達集團，從2001年起開始了商業(yè)地產開發(fā)之路。4年多時間里，萬達商業(yè)廣場以平均每年5家店的速度擴張。根據王健林在今年5月的“商業(yè)地產高峰論壇”演講中的介紹：“萬達的目標是到2010年至少建設50個購物中心，爭取60個，總面積700萬~800萬平方米，年租金收入達到50億元以上�！�
王健林進一步表示，通過全面分析世界前100個購物中心發(fā)展商的資料，如果達到800萬平方米、50億元租金收入的規(guī)模，就可以在購物中心這個領域進入世界前三名。
一位萬達商業(yè)廣場的管理人員表示：“因為同時開的項目太多，我們資金壓力最大的時候是2003年�！�
這種“只要挺過來就贏”的賭博式開發(fā)心態(tài)已經受到業(yè)界專家的質疑。CCIM美國商業(yè)房地產分析師袁帆認為，國內商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)只重規(guī)模不重經營的心態(tài)將對整個社會的城市面貌、商業(yè)形態(tài)以及消費文化帶來創(chuàng)傷。
幸運的是，萬達在2004年宏觀調控初期預感到了這種大規(guī)模擴張的危機。王健林曾公開表示，在2001年開始做商業(yè)地產的時候，萬達是以房地產開發(fā)的慣性思維來思考問題的。這一慣性思維來自于住宅物業(yè)的開發(fā)和信貸周期。即以兩年期銀行貸款，做購物中心的開發(fā)。這一模式在房地產市場情況好時尚能應對開發(fā)、銷售、還貸的時間要求。但是，2004年遭遇宏觀調控后，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，“我們的資金鏈開始變得緊張。”王健林介紹。
于是，在2004年1月召開的一次總裁辦公會上，萬達決定除了已開工的購物中心外，暫停其他購物中心的建設，集中精力尋找長期資金渠道。
從這時起，與海外投資機構合作，同時醞釀海外上市的議題進入萬達長期融資規(guī)劃中。而就在上市準備過程中，實力海外基金的加盟，有可能使萬達上市之路更加明朗。也許，這也是王健林“先做規(guī)模再做質量”這一棋局中的應有之義。“我們得先把規(guī)模做開，把有利的項目拿到。市場機會是轉瞬即逝的�！鄙鲜龉芾砣藛T表示。
困局二：小產權分割出售
萬達的資金饑渴不僅來自9個在建項目，也來自一些有待解決的問題物業(yè)。
沈陽萬達商業(yè)廣場是當地有名的“問題商鋪”。今年5月，記者在沈陽采訪時看到，萬達商業(yè)廣場的空鋪現(xiàn)象仍然十分嚴重。但是近日，據萬達集團內部人士透露，沈陽的問題物業(yè)已經有了轉機。對于是何種形式的轉機，這位知情人士用了“推倒重來”一詞。
2003年底，“萬達商業(yè)廣場”高調入市，銷售一度火爆。但開業(yè)不到一個月，蕭條的生意、高額的租金令租戶紛紛退場。
這些購買萬達商鋪的投資者都是沖著他們宣傳的主店品牌而來�！叭f達集團在開發(fā)前期就與沃爾瑪、歐倍德、燦坤數碼、美國時代華納影城等多家跨國企業(yè)簽訂了合作協(xié)議。根據他們的需求開發(fā)相應的物業(yè)�！鄙蜿柸f達商業(yè)廣場開發(fā)有限公司行政部負責人向記者介紹。
“其實，開發(fā)商在與這些大的零售品牌的合作中是沒有多大利潤的。因為要吸引大企業(yè)，就要有一定的讓利。萬達在這一項目上的獲利主要是通過另外一塊零售商鋪來實現(xiàn)的�！币晃粯I(yè)內人士介紹說。
遍布全國的20多個萬達商業(yè)廣場中，像沈陽這樣的分割出售的項目還有近10個。對于沈陽項目的“推倒重來”的解釋是退鋪還是返租，上述內部人士并沒有明確透露，但是，王健林在5月的一次公開演講中作了如下表示：“去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%�！狈底庖馕吨f達集團要為此投入巨額資金，而萬達之所以在糾紛久拖不決之后，果斷提出了解決方案，正是因為其尋找到了基金融資。
過去的重重困境使萬達不得不反思運營模式的問題所在。商業(yè)地產“只租不售”目前已經成為萬達的經驗總結。王健林曾經公開表示，分割小產權出售的模式絕不是商業(yè)地產的出路，“誰要是分割出售，就不要做了�！遍L線融資與長期經營
和其他房地產開發(fā)商一樣，王健林領悟到REITS形式的房地產信托基金是救活商業(yè)地產的最佳融資方式。
在此前的開發(fā)實踐中萬達逐漸發(fā)現(xiàn)，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業(yè)地產開發(fā)。而國外發(fā)展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。
新加坡和香港特區(qū)已經分別于3年前和今年放開了對境外房地產信托基金的限制。將物業(yè)打包拿到這兩個開放市場上市將成為內地房地產開發(fā)企業(yè)的重要融資方式之一。
“這對于開發(fā)商而言，一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本的汪洋�！眹HCCIM注冊房地產估價師袁帆分析。同時，“這種基金從嚴格意義上說是以成熟物業(yè)為基礎的，因此風險小，收益也比較穩(wěn)定�！币虼�，只要經營與管理狀況良好，這類上市的購物中心可能受到投資者青睞。
另一方面，以出售一些分割產權的小商鋪來獲利，打平與品牌零售商的收益損失，這是萬達商業(yè)廣場之盈利奧秘的核心。但是，商業(yè)地產的經營畢竟不是短期行為，火爆的銷售絕不是代表一個購物中心的最后成功。消費人氣不足，招商不夠，都將最終導致項目的失敗。
“目前國內商業(yè)地產面臨的根本問題就在這里。開發(fā)商還一直以住宅開發(fā)的模式來運作商業(yè)地產，以為分割出售，成本與利益收回就是成功。這種心態(tài)和做法都會最終使項目走入困局�！痹珜Υ四Ｊ奖硎玖藫鷳n。
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