上海瑞思董事長王世渝：大連萬達的醒悟歷程
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-09-21 09:59
作為遼寧足球俱樂部1998年至1999年的董事、財務顧問，我曾經(jīng)深度研究和操作足球產(chǎn)業(yè)和足球產(chǎn)業(yè)的資本運營。那個時候就專門研究過萬達足球俱樂部的運作模式。后來又關注萬達集團的商業(yè)地產(chǎn)投資行為。最近發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)地產(chǎn)投資中頗有心得的王健林在經(jīng)歷了數(shù)年的波折與坎坷后，終于徹底醒悟了。這種醒悟是REITs帶來的，雖然來得有點晚，讓王健林走了不少彎路，交了不少學費。
王健林付出的成本，對中國商業(yè)地產(chǎn)可說是一大借鑒。
大連萬達商業(yè)地產(chǎn)的投資歷程可以總結(jié)為三個階段：
第一個階段是利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力，同時與時代華納等機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價分零出售。
這個階段讓王健林苦不堪言，引起了全國性的嘩然。
第二階段是若干個沒有分零出售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。
這個階段顯然是一大進步，這種投資模式既把握了商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)的要求，又把握了房地產(chǎn)金融中金融資本的要求。所以，大連萬達的項目一定是海外REITs追逐的對象。在經(jīng)歷前兩個階段后，王健林在最近中國購物中心協(xié)會2005年年會上的發(fā)言，宣告萬達集團商業(yè)地產(chǎn)投資進入了一個更高的層次，也可以說是第三個階段。第三階段的特點是將成熟商業(yè)物業(yè)自己拿去上市。
從分零出售到整體出售再到不出售，是一個更高的境界。這三個階段也可表現(xiàn)為開發(fā)商從地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)再到金融商業(yè)地產(chǎn)的躍進。
第一階段是地產(chǎn)商對商業(yè)的依賴與借勢；第二階段是商業(yè)地產(chǎn)向金融的靠攏。而第三階段，則是對金融的掌控。
早期，王健林曾認為做商業(yè)地產(chǎn)最缺的是人才，既要懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，還需要懂一點金融。但現(xiàn)在看來，進入到第三階段后，僅僅懂一點金融就不行了。必須是能夠熟練地運用金融技術，特別是REITs市場的運作技術來操作商業(yè)地產(chǎn)。
從探索、實踐中升華到金融層面來做商業(yè)地產(chǎn)的同時，萬達集團正在迅速打造一支專業(yè)團隊，形成以金融為核心來駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力。對于國內(nèi)眾多的從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)商來講，我希望大家不要去重復萬達走過的歷程。因為大量的開發(fā)商目前還處于“前萬達”時代，還沒達到萬達第一階段的水平。
就像股市一樣，要求上市公司一定是有至少5個股東作發(fā)起人設立的股份有限公司。我們就不必要把獨資企業(yè)拿來上市，一定要按上市的條件來改制。
大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)不僅要滿足商業(yè)的需要，還要滿足REITs市場的需要。例如，在一個10萬平方米左右的建筑面積上，又有酒店，又有寫字樓，又有購物中心，還有酒店式公寓。這種多業(yè)態(tài)的組合，又非常不利于REITs的選擇，你可能要找三四個基金才能獲得全部推出的機會。
所以，大連萬達的醒悟應帶動一大群地產(chǎn)商的醒悟。(王世渝)(作者系上海瑞思房地產(chǎn)投資管理有限公司董事長)
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