萬(wàn)達(dá)在寧波升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)訂單模式
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2004-12-22 23:57
——萬(wàn)達(dá)在甬升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)訂單模式
１９９９年，大連萬(wàn)達(dá)以其敏銳的嗅覺(jué)和前瞻性判斷，在房地產(chǎn)界首創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)“訂單模式”，并開(kāi)始在全國(guó)進(jìn)行跨地域復(fù)制。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開(kāi)工建設(shè)１５個(gè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，總面積達(dá)１６０萬(wàn)平方米，總投資１５０億元。這種“先招商，再投資”、“聯(lián)合開(kāi)發(fā)、加盟入駐、深層合作、共同繁榮”的運(yùn)營(yíng)模式，不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。借由“訂單地產(chǎn)”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也逐漸確立了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的霸主地位。
日前，萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)江三角洲的一個(gè)傾力之作在寧波正式開(kāi)工，盡管有南京項(xiàng)目在先，但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部卻仍以在“長(zhǎng)三角”的一次“諾曼底登陸”稱之。王健林甚至表示，可以忍受它有兩年的培育期。可見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)對(duì)該項(xiàng)目在戰(zhàn)略上的重視程度。寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第１５個(gè)購(gòu)物中心，萬(wàn)達(dá)對(duì)寧波項(xiàng)目的如此倚重是基于多種因素的考慮，首先，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅是萬(wàn)達(dá)在全國(guó)的購(gòu)物中心里商業(yè)占地最大、建筑面積最大、主力店最多、業(yè)態(tài)最齊全的項(xiàng)目（沃爾瑪、法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)、傳媒大亨時(shí)代華納、香港大洋百貨等十多個(gè)品牌主力連鎖機(jī)構(gòu)悉數(shù)入場(chǎng)）；而且也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有購(gòu)物中心里品位最高、形態(tài)最好的，套用王健林的話說(shuō)，“是所有購(gòu)物中心的升級(jí)版產(chǎn)品”。
寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于寧波市的新城區(qū)——鄞州區(qū)的中心區(qū)塊，總占地面積２１．０９公頃，由國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)酒店、城市公寓三大功能板塊構(gòu)成。其中，國(guó)際購(gòu)物中心總建筑面積近２６萬(wàn)平方米，包含高度不同的七個(gè)單體建筑和聯(lián)系這七個(gè)單體的主體兩層、局部三層的商業(yè)步行街。七個(gè)單體分別為大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、娛樂(lè)廣場(chǎng)、電影美食廣場(chǎng)、家居廣場(chǎng)、國(guó)際百貨等。塑造寧波地標(biāo)建筑的國(guó)際商務(wù)酒店地面以上總建筑面積超過(guò)９萬(wàn)平方米，包含五星級(jí)國(guó)際酒店、高檔寫(xiě)字樓和酒店式公寓三部分。城市公寓由四棟點(diǎn)式和兩棟板式高層建筑組成，面積約１２．５萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目確保在２００６年１０月１日之前全面完工。
寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式也延續(xù)了萬(wàn)達(dá)今年以來(lái)修正了的“只租不售”模式，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上對(duì)以往的操作思路采取了全面的評(píng)審。如，因?yàn)橐郧翱紤]了要銷(xiāo)售，所以把最好的位置、最好的地段留給了小店鋪，現(xiàn)在由于改為只租不售模式，因此在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上進(jìn)行了極大的提升。項(xiàng)目建好后，不但集合了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交際四大功能，還計(jì)劃增加另一個(gè)功能，即參觀旅游的景點(diǎn)。
據(jù)王健林介紹，萬(wàn)達(dá)在寧波這個(gè)項(xiàng)目上的模式轉(zhuǎn)變，是總結(jié)了兩年多來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的得與失。他說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)已經(jīng)做了兩年半時(shí)間，開(kāi)工的有１５個(gè)，開(kāi)業(yè)的就有１２個(gè)，目前在做前期的還有５、６個(gè)，一共是２０個(gè)。在得與失上，最大的得就是我們的投資沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，它可以歸結(jié)為四點(diǎn)：一是選店共同參與；二是平均租金，我們把全國(guó)劃為三個(gè)等級(jí)，什么地方按照什么樣的租金，這樣節(jié)省了談判時(shí)間，進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)和快速發(fā)展；三是先租后建，建前誰(shuí)的面積多少預(yù)先就確定；四是共同管理。萬(wàn)達(dá)最大的失在于：前期的１１個(gè)項(xiàng)目，采取了銷(xiāo)售一部分店鋪來(lái)平衡現(xiàn)金流。這樣雖然投資回籠是好了，但也出現(xiàn)了諸多管理方面的問(wèn)題。根據(jù)原來(lái)調(diào)查的預(yù)期，消費(fèi)者自用的比例達(dá)六七成，但實(shí)際結(jié)果發(fā)現(xiàn)七八成都是投資客戶，他們不經(jīng)營(yíng)，也不會(huì)經(jīng)營(yíng)，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后管理方面的問(wèn)題就出現(xiàn)了。
王健林表示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是訂單模式，主要的面積是租給主力店客戶，有１５家跨國(guó)連鎖企業(yè)，其中８家世界５００強(qiáng)和萬(wàn)達(dá)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，今年正與歐洲兩家排名靠前的連鎖企業(yè)談判，一家是連鎖藥店，另一家為連鎖的食品店。隨著ＷＴＯ協(xié)議有關(guān)商業(yè)政策的全面放開(kāi)，不久之后，萬(wàn)達(dá)估計(jì)這樣的主力店可以達(dá)到３０家左右。經(jīng)過(guò)總結(jié)，他們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)要辦好，是不能銷(xiāo)售的。萬(wàn)達(dá)由此決定，寧可發(fā)展速度慢一點(diǎn)，也不能以這種方式犧牲長(zhǎng)期利益。
對(duì)萬(wàn)達(dá)“搶灘”甬城商業(yè)物業(yè)，當(dāng)?shù)匾灿胁簧偃耸繐?dān)心這只地產(chǎn)“巨鱷”究竟會(huì)不會(huì)在寧波“擱淺”。主要理由是，寧波雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但主城區(qū)較小，如今在市中心已開(kāi)發(fā)有天一廣場(chǎng)這一大型綜合商貿(mào)城，寧波是否能夠容納兩個(gè)大型購(gòu)物中心；而且就地理位置而言，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是在新區(qū)，距離三江口傳統(tǒng)城區(qū)有一定路途。
對(duì)此，王健林似乎已有心理準(zhǔn)備，并聲稱允許項(xiàng)目有兩年的培育期，但他同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目又頗具信心，認(rèn)為地塊固然重要，但關(guān)鍵是看誰(shuí)做得最好。王健林的信心，主要來(lái)自四個(gè)方面，他說(shuō)，寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目成功第一靠定位，它的定位是開(kāi)車(chē)的白領(lǐng)、個(gè)體老板等上層的目標(biāo)客戶，他們不在乎這五六公里的路程，而且購(gòu)物的提袋率也比較高；第二，主力店非常豐富，寧波萬(wàn)達(dá)不下十個(gè)主力店，這在目前全國(guó)是僅有的。業(yè)態(tài)多，可以避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，還可以增加比較效應(yīng)；三是，萬(wàn)達(dá)為小業(yè)主、客戶打造了一條獨(dú)特的、長(zhǎng)達(dá)４００米的室內(nèi)雙層步行街，這個(gè)距離是萬(wàn)達(dá)根據(jù)多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并委托世界知名調(diào)查機(jī)構(gòu)調(diào)研得出的消費(fèi)者步行購(gòu)物的極限尺度；第四，該地塊中有兩條河，萬(wàn)達(dá)將圍繞該水系安排具有一定旅游功能的設(shè)施和項(xiàng)目。
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