疲軟的國(guó)內(nèi)住房銷售威脅到部分地產(chǎn)商的資金鏈，生存危機(jī)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　作為國(guó)內(nèi)首家商業(yè)地產(chǎn)上市公司，寶龍集團(tuán)卻通過(guò)專注于開發(fā)及經(jīng)營(yíng)二三線城市綜合體項(xiàng)目，以及“持有”和“就地平衡”戰(zhàn)略不斷加速度擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的“盤子”，現(xiàn)金流進(jìn)入良性循環(huán)。

　　12月3日，青島李滄首座城市綜合體寶龍城市廣場(chǎng)正式開業(yè)納客。在出席開業(yè)典禮間隙，寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁許華芳接受了記者專訪。

　　“商業(yè)地產(chǎn)短時(shí)間太集中”

　　中國(guó)商報(bào)：繼青島李滄寶龍城市廣場(chǎng)開業(yè)后，寶龍將在12月底密集開業(yè)4家寶龍城市廣場(chǎng)，外界的理解是寶龍擴(kuò)張?zhí)崴伲瑢?duì)此，您怎么看？

　　許華芳：寶龍地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)綜合體的模式，即把綜合體中的住宅、SOHO、商業(yè)街很快速地銷售掉，達(dá)到很快的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)單而言，寶龍有兩個(gè)策略：第一，寶龍開發(fā)房地產(chǎn)的目的是為了“持有”，這跟大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商“開發(fā)就是賣”的角度不太一樣；第二，必須“就地平衡”，賣的地產(chǎn)部分足夠覆蓋持有的部分。

　　我們今年開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目就是按照年初的計(jì)劃有序地開業(yè)，而且，商業(yè)有個(gè)特點(diǎn)，就是下半年是消費(fèi)旺季，過(guò)了12月，要再開業(yè)就得到明年下半年了。因此，我們今年開業(yè)的時(shí)間大都在下半年年底。

　　中國(guó)商報(bào)：未來(lái)寶龍地產(chǎn)的開發(fā)計(jì)劃和推盤、開業(yè)節(jié)奏如何？

　　許華芳：明年，寶龍從開發(fā)規(guī)模和銷售規(guī)模來(lái)看，都應(yīng)該比今年有可觀的增幅。明年MALL可能有兩三個(gè)，精品商業(yè)街有六七個(gè)開業(yè)。

　　精品商業(yè)街有賣有持，一部分是持有，但大部分是賣。不過(guò)，通常我們的做法是，賣的部分先返租3年，先把它做旺再交到業(yè)主手里，或者是代租等形式，盡可能負(fù)責(zé)任地把物業(yè)交到業(yè)主手里。

　　中國(guó)商報(bào)：近兩年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市的第一家公司，您覺(jué)得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走到今天有哪些問(wèn)題？最讓您擔(dān)憂的是什么？

　　許華芳：這兩年商業(yè)地產(chǎn)這么紅火，最讓我擔(dān)心的事情有兩方面。

　　一個(gè)是某些地方政府太過(guò)理想化。比如，有些城市根據(jù)市場(chǎng)容量，短期內(nèi)只能做二三十個(gè)購(gòu)物中心，但他可以在3年內(nèi)規(guī)劃70個(gè)購(gòu)物中心，短時(shí)間內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目推出得太集中，這個(gè)我們最怕。

　　為什么？因?yàn)檫@意味著一個(gè)零售商在某個(gè)城市短時(shí)間內(nèi)擁有挑選70個(gè)開發(fā)商的選擇權(quán)，進(jìn)而，他會(huì)要求開發(fā)商給他免費(fèi)場(chǎng)租、給他補(bǔ)貼、給他最好的位置。這樣一來(lái)，大量商業(yè)項(xiàng)目的上馬會(huì)把資源分散掉，最后這70個(gè)項(xiàng)目里面，可能只有10個(gè)做得很好，30個(gè)做得一般，30個(gè)做得很糟。

　　我們擔(dān)心的第二個(gè)方面是部分房地產(chǎn)開發(fā)商太理想化。舉個(gè)例子，我們?cè)?jīng)看中過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，但因?yàn)槲覀兊脑O(shè)想與地方政府設(shè)定的用地條件差距太大，最后我們沒(méi)去投。出乎我們意料的是，最后這塊地的成交價(jià)翻了5倍。

　　我們底價(jià)都不愿意拿的項(xiàng)目，有個(gè)開發(fā)商卻漲了5倍，這又是什么概念？從表面上算，該項(xiàng)目的整個(gè)商業(yè)價(jià)值對(duì)應(yīng)成交樓面地價(jià)，還是合算的，因?yàn)轫?xiàng)目商業(yè)價(jià)值高。但如果考慮到商業(yè)地產(chǎn)的特性，商業(yè)地產(chǎn)需要很多持有，有很多風(fēng)險(xiǎn)，需要大投入，需要開發(fā)商拿回現(xiàn)金流。簡(jiǎn)單將地價(jià)對(duì)應(yīng)商業(yè)價(jià)值的算法就有問(wèn)題了。住宅和商業(yè)項(xiàng)目是不一樣的，住宅的市場(chǎng)形勢(shì)再差，蓋得再差，打個(gè)7折，總會(huì)有人買的。但商業(yè)項(xiàng)目卻不是這樣的，做得好與不好差別很大，做得不好甚至是沒(méi)有價(jià)值的。

　　這家開發(fā)商沒(méi)有根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的特性來(lái)算賬，他還是將其當(dāng)作住宅一樣來(lái)算，買來(lái)多少，以多少賣出去能賺錢。用老的、住宅的習(xí)慣去做商業(yè)。

　　這種企業(yè)盡管不代表大多數(shù)企業(yè)，但這種理想化的做法非�？植�，由于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入巨大，因此，一個(gè)項(xiàng)目的操作失誤是可以拖垮一個(gè)企業(yè)的。

　　中國(guó)商報(bào)：正是因?yàn)槟f(shuō)的兩個(gè)“理想化”，業(yè)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正在產(chǎn)生泡沫，對(duì)此，您怎么看？這是否意味著整合的不可避免？

　　許華芳：盡管現(xiàn)在市場(chǎng)中出現(xiàn)了泡沫論，有一些城市也可能存在一些商業(yè)地產(chǎn)泡沫，但總體上，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眼下還是缺的，商業(yè)地產(chǎn)的需求還是旺盛的。從開發(fā)商角度來(lái)看，目前，主流商業(yè)地產(chǎn)相互“撞車”的幾率是非常少的，基本還是各自在做各自的事。

　　因此，我的理解是，只有當(dāng)主流商業(yè)地產(chǎn)商開始大量“撞車”的時(shí)候，淘汰賽才會(huì)來(lái)臨。所以，從開發(fā)商的角度來(lái)講，主流思路還是希望搶先占據(jù)一定市場(chǎng)。因?yàn)橛械氖袌?chǎng)你占領(lǐng)了，就有了自己的領(lǐng)導(dǎo)地位，這是非常重要的。只有形成了規(guī)模，資源整合等運(yùn)營(yíng)能力才能做得更好一點(diǎn)。

　　“金融調(diào)控比市場(chǎng)調(diào)控更厲害”

　　中國(guó)商報(bào)：在現(xiàn)在的宏觀調(diào)控下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都受到了一些壓力，您如何看待此次調(diào)控對(duì)行業(yè)的影響，對(duì)于業(yè)界擔(dān)憂寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金流的觀點(diǎn)，您怎么看？

　　許華芳：寶龍是香港上市公司，融資平臺(tái)更為廣泛一點(diǎn)，我們70％以上都是一些長(zhǎng)期性的貸款，大部分都是1年多、2年期以上的長(zhǎng)期性貸款。而從這次調(diào)控來(lái)看，我個(gè)人的感覺(jué)是，金融調(diào)控比市場(chǎng)調(diào)控更厲害，“銀行”對(duì)開發(fā)商的傷害比市場(chǎng)的影響更大。

　　但這次調(diào)控也有積極意義，我的理解是調(diào)控讓地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成為一個(gè)正常理性的行業(yè)，讓以前高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的行業(yè)“形象”逐漸淡去。總體而言，作為主流開發(fā)商，我們認(rèn)為這次調(diào)整對(duì)開發(fā)商來(lái)講，調(diào)整的是發(fā)展速度�，F(xiàn)在跟2008年不太一樣，所有人都在想在這種形勢(shì)下怎么發(fā)展，又要做好，又要不影響自身的5年規(guī)劃、3年規(guī)劃。所以整體來(lái)講，此次調(diào)控影響的還是大家的發(fā)展速度。

　　中國(guó)商報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次調(diào)控會(huì)否轉(zhuǎn)向的重要參照數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)下降15％至20％，您如何看待房?jī)r(jià)與調(diào)控的關(guān)系？

　　許華芳：中國(guó)房地產(chǎn)真正的泡沫并不多，其實(shí)，這次就算要調(diào)整房?jī)r(jià)，也是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為這個(gè)行業(yè)應(yīng)該更保險(xiǎn)地發(fā)展。從目前的二手市場(chǎng)看，房?jī)r(jià)沒(méi)有降太多，因此，降幅應(yīng)該是多少不能一概而論，主要還是看城市的具體情況。

　　要看城市存量，如果存量非常大，它一定會(huì)降，因?yàn)橐?kù)存，而城市去庫(kù)存需要一個(gè)周期。因此，自然而然都會(huì)降。

　　如果要講得具體一點(diǎn)，對(duì)于現(xiàn)在有些城市的房?jī)r(jià)降了，我的看法是，降價(jià)的這些地方已經(jīng)降到位了，沒(méi)有降的還會(huì)往前跟著市場(chǎng)走，那些還沒(méi)有降的企業(yè)、項(xiàng)目慢慢會(huì)降一點(diǎn)，二手房也會(huì)降一點(diǎn)，但不會(huì)降太多。

　　中國(guó)商報(bào)：調(diào)控對(duì)企業(yè)盈利能力有怎樣的影響？在您看來(lái)，目前房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率大致在什么區(qū)間？

　　許華芳：如果是行業(yè)整體水平，我的判斷可能不大準(zhǔn)確，不過(guò)就主流開發(fā)商的利潤(rùn)水平而言，我的判斷是，大概在15％左右的純利率，大部分主流開發(fā)商在這個(gè)范圍內(nèi)。

　　個(gè)人覺(jué)得，這次調(diào)控將使開發(fā)商的利潤(rùn)率下降3至5個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)，我們?cè)谶@方面有足夠的心理準(zhǔn)備。

　　表面上，這次調(diào)控會(huì)把小的、沒(méi)有品牌的開發(fā)商洗牌洗掉，并造成中大型開發(fā)商利潤(rùn)降低，但從規(guī)模上看，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)規(guī)模還在增長(zhǎng)。從賺錢的絕對(duì)數(shù)來(lái)講，還是有利潤(rùn)的。

　　所以，就這些方面來(lái)看，國(guó)家無(wú)論怎么調(diào)控，房地產(chǎn)還是一個(gè)好行業(yè)。

　　“地方政府地價(jià)已慢慢松口”

　　中國(guó)商報(bào)：壓力還體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，根據(jù)今年前10個(gè)月的數(shù)據(jù)，十大標(biāo)桿房企在一線城市有的甚至是“零拿地”，目前，寶龍?jiān)谀玫貙用嬗性鯓拥牟呗院吞魬?zhàn)？

　　許華芳：在土地市場(chǎng)上，我們的整體策略還是穩(wěn)中求進(jìn)，10月份，我們剛剛在江蘇拿了一個(gè)地塊。

　　主流開發(fā)商在考慮怎么過(guò)冬的同時(shí)，也在考慮怎么發(fā)展，但對(duì)于拿地，從開發(fā)商的角度來(lái)看，地方政府的土地價(jià)格一定要到位，價(jià)格不到位，沒(méi)有人會(huì)出手，因?yàn)榇蠹覍?duì)預(yù)期看得還是比較負(fù)面一點(diǎn)。其實(shí)，負(fù)面一點(diǎn)的看法對(duì)企業(yè)的發(fā)展是有好處的。

　　還有一個(gè)情況需要考慮。目前，大部分中大型開發(fā)商，包括我們寶龍，土地存量都很多，我們有1000多萬(wàn)平方米的開發(fā)面積。因此，短時(shí)間內(nèi)不拿項(xiàng)目，我們還是能做3至5年。

　　眼下，大部分開發(fā)商還是比較理性的，不是說(shuō)他們不愿意去拿地，也不是說(shuō)他們沒(méi)有錢拿地，而是時(shí)機(jī)還沒(méi)到。就像買房人的心態(tài)一樣，我等一等，機(jī)會(huì)將更好。

　　中國(guó)商報(bào)：在您看來(lái)，目前土地市場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)機(jī)是否已經(jīng)出現(xiàn)？

　　許華芳：我們的判斷是，房地產(chǎn)市場(chǎng)到明年下半年會(huì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)。關(guān)鍵在于是地方政府先沒(méi)錢，還是地產(chǎn)商先沒(méi)錢?在房地產(chǎn)商看來(lái)，地方政府是沒(méi)錢的，資金壓力比較大。我相信，短時(shí)間內(nèi)，地方政府跟中央政府的矛盾點(diǎn)是存在的。

　　這半個(gè)月來(lái)，我們已看到地方政府在慢慢松口地價(jià)，而之前一個(gè)月，政府還是很嚴(yán)格的�，F(xiàn)在，地可以拍，但給開發(fā)商的要求是限購(gòu)、限蓋，這是不科學(xué)的。既然可以拍地，為什么不限制地價(jià)。地價(jià)降，房?jī)r(jià)才會(huì)降，為什么我說(shuō)開發(fā)商的價(jià)格降不下來(lái)，因?yàn)樗谐杀径荚跐q，勞動(dòng)力成本也好、管理成本也好、稅收也好，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越規(guī)范，開發(fā)商的成本肯定會(huì)越來(lái)越高。
　�。ㄖ袊�(guó)商報(bào) 記者顏菊陽(yáng)）