經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。據(jù)《樓市》市場研究部對2008年北京38個商業(yè)新盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。

　　華貿(mào)中心、金融街購物中心、美羅城、四季商城等諸多商業(yè)項目的開業(yè)，讓2007年被稱之為“北京商業(yè)集中開業(yè)年”。2008年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會延續(xù)集中開業(yè)勢頭？市場供需情況將會產(chǎn)生何種變化？哪些類型的商業(yè)業(yè)態(tài)將成為2008年新的投資熱點？

　　對2008北京商業(yè)新盤入市的分析或許能更清晰地了解2008年北京商業(yè)地產(chǎn)的變數(shù)所在。為此，本刊統(tǒng)計了38個即將在2008年入市的商業(yè)項目，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特征、投資潛力等方面進行分析，力求呈現(xiàn)出2008京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。

　　新增百萬供應(yīng)量

　　經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍保持持續(xù)增長的態(tài)勢。據(jù)《樓市》市場研究部對2008年北京38個商業(yè)新盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。實際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)項目都推遲至2008年入市。這一潛在供應(yīng)量很可能使2008年北京商鋪新增供應(yīng)量超過歷史紀錄。

　　從物業(yè)類型來看，2008年商業(yè)新盤中既有三里屯Village、樂天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨立商業(yè)物業(yè)，同時也涵蓋了如美晟國際廣場、來福士中心等綜合體項目以及東亞三環(huán)中心 、城南大道等住宅底商項目。

　　以2008年區(qū)域商業(yè)放量來看，朝陽、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。其中，涉及13個商業(yè)地產(chǎn)項目的王府井商圈成為其中供應(yīng)最為集中的區(qū)域。北京宮、王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、王府井國際商城、海港大廈、大龍西部會館等新項目都在其中。盡管并非所有項目都能趕在年內(nèi)入市，但是隨著未來13個項目的開發(fā)建設(shè)，屆時新增商業(yè)面積總量將超過50萬平方米。

　　隨著北京商業(yè)布局從中心城區(qū)向外擴展，北京郊區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量發(fā)生了很大變化，尤其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京商業(yè)市場的洼地，然而2008年南城的商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化，其商業(yè)放量在未來幾年內(nèi)將得到集中釋放。據(jù)匯博行對豐臺區(qū)商業(yè)新盤的不完全統(tǒng)計顯示，2008年豐臺區(qū)將新增60多萬平米商業(yè)面積，主要包括鵬潤國際時尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這3個大型商業(yè)項目。

　　“商業(yè)面積達35萬平方米的鵬潤國際時尚中心由于先后經(jīng)歷了3次運營團隊的調(diào)整，使得項目商業(yè)定位并不清晰，也許只有在開業(yè)時才能露出真實的面目。位于南三環(huán)右安南橋的首地大峽谷是一個以電影場景為主題的購物中心，商業(yè)面積近10萬平方米。而位于西南四環(huán)科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業(yè)面積達6萬平方米。預(yù)計這三個項目將會從2008年5月份起陸續(xù)開業(yè)，這將徹底改變豐臺區(qū)沒有綜合大型商業(yè)設(shè)施的歷史。”匯博行董事總經(jīng)理潘好龍說。

　　未來豐臺區(qū)商業(yè)熱點主要集中在西南四環(huán)和方莊這兩個區(qū)域。潘好龍表示，西南四環(huán)不僅住宅開發(fā)日趨成熟，尤其是隨著中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園和總部基地的建設(shè)，城市功能日漸完善，商業(yè)需求非常巨大。而方莊一直是一個大型居住區(qū)，住宅開發(fā)從內(nèi)環(huán)向外擴展，地鐵5號線建設(shè)亦給商業(yè)帶來了利好因素。據(jù)匯博行統(tǒng)計，在方莊橋方圓500米內(nèi)未來大概有4個總規(guī)模在10萬平米的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)。

　　同時，大興區(qū)也是未來北京商業(yè)地產(chǎn)釋放的重點區(qū)域，商業(yè)放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區(qū)。舊宮和亦莊主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，而黃村地區(qū)項目來自老城區(qū)改造，其中位于城中心區(qū)的火神廟商業(yè)廣場即將面市，總體商業(yè)面積在20萬平米以上。由于項目規(guī)模大，預(yù)計開業(yè)最快也在2009年。

　　三大開發(fā)熱點區(qū)域

　　如果說2007年北京商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域首推CBD、東四環(huán)大郊亭、立水橋等區(qū)域，那么2008年熱點區(qū)域?qū)儆谕醺⑷锿�、望京區(qū)域。

　　從附表中不難看出，王府井可以說是2008年商業(yè)新盤集中入市最密集的區(qū)域，包括樂天銀泰百貨、王府井國際品牌中心、海港大廈等在內(nèi)的諸多項目預(yù)計都將在今年開業(yè)。同時，在構(gòu)建“王府井第二商業(yè)集群”計劃的過程中，很多區(qū)域內(nèi)原有的老項目也在積極進行升級改造。

　　實際上，王府井區(qū)域老項目的改造升級主要是以百貨大樓、新東安廣場為重點。其中，新東安廣場不僅在硬件上進行了歷時一年的裝修，而且新引進租戶的檔次也有明顯提升。其新引進的租戶包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼樂（Crayola）等一批首次進入中國的品牌，還有C&A、 CPU、 Seven Days、怪誕城之夜等一批首次進入北京的品牌。

　　“在業(yè)態(tài)比例上，新東安廣場也進行了大幅調(diào)整，將服裝服飾的比重大幅下調(diào)到40%左右，餐飲的比重由過去的10%提高到了近30%。C&A作為國際著名“服裝殺手”，進京首先選擇新東安廣場則是許多業(yè)內(nèi)人士沒有想到的。”潘好龍表示。

　　2008年新建項目的集中入市固然帶動了王府井區(qū)域的開發(fā)熱潮，可隨著區(qū)域供應(yīng)量的激增，市場能否有效吸收如此大的放量則成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。未來2年王府井新增50萬平方米中約有70%為商業(yè)設(shè)施，新增這么多商業(yè)設(shè)施，無疑使得這些項目在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。

　　如何提高王府井區(qū)域的有效客流，避免出現(xiàn)內(nèi)部項目惡性競爭的局面？潘好龍認為，王府井如果向世界級商業(yè)街看齊，必須有“王府井大商圈”的概念。因為現(xiàn)代商業(yè)街只有整體優(yōu)勢才可能形成競爭力，而世界級的商業(yè)街面對的是來自世界各地的消費群。比如世界知名的城市米蘭，以大教堂為中心，周邊全部是四通八達的商業(yè)街；巴黎的香榭麗舍大街，商業(yè)布局也是沿著香榭麗舍大街和凱旋門廣場呈放射狀。因此，未來應(yīng)該把周邊的包括銀街、金寶街、東四、燈市口、東安門等全部納入大王府井商圈范疇，形成整體區(qū)域優(yōu)勢。

　　盡管三里屯區(qū)域目前開發(fā)的項目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體，但這三個項目對區(qū)域的影響力卻相當深遠。三里屯Village預(yù)計2008年5月份開業(yè)，其開發(fā)商香港太古地產(chǎn)在香港有著多年成功運營商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗。項目北區(qū)定位為高端，主要是國際品牌旗艦店和特色酒店，南區(qū)則更貼近區(qū)域商業(yè)特色，包含各種特色餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)。很多業(yè)內(nèi)人士都很期待三里屯Village將如何運營如此大體量的項目，預(yù)計項目開業(yè)后將率先為三里屯地區(qū)帶來一個新的商業(yè)高潮。

　　三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體雖然并非都能在2008年開業(yè)，但透過項目傳遞出的信息已足以讓三里屯成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。潘好龍認為“現(xiàn)在三里屯傳遞的信息已經(jīng)不是娛樂中心，而是更國際化、商務(wù)化、娛樂化，整體功能更完善的商務(wù)新區(qū)。”三個大型商業(yè)項目的入駐將改變區(qū)域商業(yè)的原有屬性，使單一的酒吧商業(yè)區(qū)，變成一個集購物、酒店、酒吧、藝術(shù)等于一體的多功能的、立體的國際化商務(wù)區(qū)。

　　此外，以望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，其真正迎來區(qū)域開發(fā)高峰期應(yīng)該是在2008年。因為今年望京區(qū)域入市項目比較多，而且許多零售巨頭包括望京家樂福華彩店、沃爾瑪望京店、樂天收購萬客隆六佰本店、韓國易買得北京第一店、新世界百貨望京店等都集中在2008年開業(yè)。“這些項目的開業(yè)標志著望京地區(qū)整體開發(fā)將基本結(jié)束。屆時，望京將形成總規(guī)模約60萬平方米左右的四大商業(yè)聚集區(qū)。”潘好龍說道。
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