以下為中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理祝平在本次論壇上的演講：

　　祝平：感謝東莞市東城區(qū)區(qū)政府，感謝聯(lián)華國(guó)際為我們提供很好的交流機(jī)會(huì)，今天的選題我認(rèn)為把握的及時(shí)和準(zhǔn)確，關(guān)于區(qū)域型購(gòu)物中心在中國(guó)連續(xù)幾年購(gòu)物中心蓬勃的發(fā)展和快速發(fā)展的情況下，實(shí)際上出現(xiàn)了很多理不清的問(wèn)題�？赡軜I(yè)內(nèi)大多數(shù)人，因?yàn)槭莵?lái)自地產(chǎn)的，大家對(duì)購(gòu)物中心的理解上認(rèn)為理性到位了，實(shí)際上這些概念在實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，有了這樣的機(jī)會(huì)探討包括今天上午關(guān)于項(xiàng)目論證的過(guò)程中，也探討了購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中比較困惑的問(wèn)題。

　　我認(rèn)為這些困惑的問(wèn)題是要在連續(xù)的討論和行業(yè)內(nèi)對(duì)此問(wèn)題深入的認(rèn)識(shí)，將各個(gè)業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)充分的在這個(gè)平臺(tái)上，交流能夠達(dá)成初步的共識(shí)。中國(guó)的購(gòu)物中心現(xiàn)在的發(fā)展是和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)的，很多的問(wèn)題只是停留在初級(jí)的發(fā)展階段，導(dǎo)致了區(qū)域型購(gòu)物中心在運(yùn)行上、開(kāi)發(fā)上出現(xiàn)了認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一。

　　首先，從一般的概念來(lái)理解，區(qū)域型購(gòu)物中心到底怎么定義，實(shí)際上從歐美購(gòu)物中心發(fā)展的歷史，目前已經(jīng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入非常成熟的階段，區(qū)域型購(gòu)物中心主要是輻射周邊的環(huán)境，業(yè)態(tài)的特點(diǎn)也可以用清晰地文字表達(dá)的，在中國(guó)的區(qū)域購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，很難用標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)定義的，從去年開(kāi)始，商務(wù)部提出了希望制定中國(guó)購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上在探討制定標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)是很困難的。

　　舉例來(lái)說(shuō)，歐美購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很成熟，對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合不會(huì)出現(xiàn)大型的生活超市，大型的專營(yíng)店進(jìn)入?yún)^(qū)域型購(gòu)物中心的狀態(tài)。有很多人出國(guó)看了國(guó)外的購(gòu)物中心，例如大型的生活超市，不管是是歐洲的家樂(lè)福還是美國(guó)的沃爾瑪，這些大型超市是獨(dú)立于購(gòu)物中心之外的，選址是單獨(dú)的，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者不會(huì)將大型生活超市列為購(gòu)物中心的主營(yíng)店招進(jìn)來(lái)，這是因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣決定的。

　　歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和消費(fèi)者成熟的消費(fèi)心理和行為，決定了我去超市的話就是快速的購(gòu)買，目的性是非常強(qiáng)的消費(fèi)行為。這和購(gòu)物中心最初的定義是有背的，購(gòu)物中心是做怎樣的消費(fèi)場(chǎng)所，更多的是體驗(yàn)式的，包括精神、娛樂(lè)方面的，就是物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)交織的場(chǎng)所，解決的就是這個(gè)問(wèn)題，不是解決快速進(jìn)去，推車出來(lái)，大批量的采購(gòu)塑料袋，裝得滿滿的，一般的生活超市都是這樣的消費(fèi)心理，為什么在中國(guó)出現(xiàn)這樣的情況。

　　一、我國(guó)的零售業(yè)的發(fā)展，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到歐美零售業(yè)發(fā)展的成熟階段，可選擇面比較大。歐美的購(gòu)物中心的主流點(diǎn)要體現(xiàn)精神的消費(fèi)層次，主力就是百貨店，可以有十幾種百貨店，不同的百貨店的定位是不同的，有年輕的也有中年人甚至有性別的定位，也有黑人區(qū)，專門為黑人定位的百貨店，非常的細(xì)分，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，消費(fèi)者的分層也是很明顯的，區(qū)域購(gòu)物中心的時(shí)候，可選擇的主力店，零售商就有物質(zhì)的基礎(chǔ)，實(shí)際上我很贊同郭主任的觀點(diǎn)，區(qū)域還是有不同的特點(diǎn)。盡管區(qū)域型購(gòu)物中心有常規(guī)和概念上的定義，但是每個(gè)區(qū)域都可以做出差異化，一定要符合商圈范圍的消費(fèi)者特征。包括西方區(qū)域性的差異，就是居住人口的差異，也體現(xiàn)的比較明顯，高檔社區(qū)、黑人區(qū)、有色人種在北美是比較有明顯的劃分的。

　　當(dāng)大片的居住區(qū)發(fā)生了有色人種和黑人進(jìn)入的時(shí)候，白人就撤離了，房?jī)r(jià)就掉下來(lái)了。盡管沒(méi)有明確的種族的政策，但在實(shí)際生活上存在差異的，至少有收入的差距。

　　我記得去年的任志強(qiáng)在住宅市場(chǎng)上曾經(jīng)討論過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住宅配套的問(wèn)題，去年談到宏觀調(diào)控的時(shí)候，曾經(jīng)有這樣的一個(gè)觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商建住宅和公寓一定要有一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房，以任志強(qiáng)為代表的開(kāi)發(fā)商就反對(duì)，例如星河傳說(shuō)的住宅是高檔次的，如果下面安排了幾個(gè)回遷房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，就是有問(wèn)題的。放大了和諧的概念來(lái)說(shuō)，不一定是將高和低放在一起，我認(rèn)為和諧不能如此簡(jiǎn)單的理解。

　　回到區(qū)域型購(gòu)物中心為什么跟歐美出現(xiàn)了商業(yè)組合和定位上的差距，這不是我們要有意識(shí)形成這樣的差距，而是中國(guó)的國(guó)情決定的。尤其是二、三線城市，我們將逛大型超市作為體驗(yàn)式消費(fèi)。

　　這在西方是不可能的，西方最起碼是逛商業(yè)街和百貨才是體驗(yàn)式消費(fèi)，今天出門去這個(gè)場(chǎng)所是沒(méi)有目的的，不是一定要購(gòu)買東西的，我去的是購(gòu)物中心，里面有百貨店和品牌商業(yè)大街我去無(wú)目的的消費(fèi)，但是會(huì)帶來(lái)消費(fèi)。我去超市的話，一定是要購(gòu)買東西的，一定是為了采購(gòu)去的。

　　在二、三線城市我們做過(guò)一個(gè)采樣，對(duì)中國(guó)人在超市上的消費(fèi)行為進(jìn)行調(diào)研，很多人是不一定消費(fèi)的，而是今天休假了，到超市逛一下，在此過(guò)程中隨機(jī)購(gòu)買，跟西方人是完全不同的。中國(guó)消費(fèi)群體的特征上，又發(fā)現(xiàn)高收入群體的目的性很強(qiáng)，來(lái)超市，十分鐘就走了。收入越低的，在里面滯留的時(shí)間越長(zhǎng)，采購(gòu)量很低，這說(shuō)明中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)的行為跟國(guó)外有很大的差距，導(dǎo)致了區(qū)域型購(gòu)物中心專營(yíng)店和大型超市也進(jìn)入其中，這是無(wú)奈的選擇，我們必須要這么做，必須要按照這樣的情況，因?yàn)檫@是中國(guó)的國(guó)情。中國(guó)明顯的特點(diǎn)是，帶著明國(guó)購(gòu)物中心、日本和韓國(guó)的購(gòu)物中心的專家來(lái)看，他們會(huì)驚訝，尤其是二、三線的購(gòu)物中心的模式，里面出現(xiàn)了市場(chǎng)形態(tài)的出現(xiàn)，包括大型娛樂(lè)設(shè)施。在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)，對(duì)區(qū)域型購(gòu)物中心傳統(tǒng)上的定義會(huì)有所區(qū)別，這就是中國(guó)的初級(jí)發(fā)展階段，可以允許很多不應(yīng)該進(jìn)入?yún)^(qū)域型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)或者是形態(tài)作為組合進(jìn)入。我們的頭腦要清醒，這是初級(jí)階段帶來(lái)的問(wèn)題，并不是成熟的區(qū)域購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合和發(fā)展的最終模式。我相信在五年乃至十年還會(huì)變化的。很多現(xiàn)在迫于目前消費(fèi)形態(tài)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的組合在5—10年內(nèi)會(huì)調(diào)整的，這種現(xiàn)象在發(fā)達(dá)的西方，尤其是美國(guó)的購(gòu)物中心中，大批的百貨店死亡。很多的購(gòu)物中心主力店是空的，這說(shuō)明美國(guó)的消費(fèi)形態(tài)也在改變，導(dǎo)致購(gòu)物中心很合理、成熟的商業(yè)組合仍然出現(xiàn)了問(wèn)題，因此出現(xiàn)了各種新型時(shí)尚的購(gòu)物中心出現(xiàn)，也是因?yàn)橄M(fèi)的行為、群體不斷的發(fā)生變化。

　　在中國(guó)目前的情況下，按照傳統(tǒng)的慣例和專業(yè)眼光來(lái)看，有一些現(xiàn)象解釋不了，這就是中國(guó)的現(xiàn)狀決定的。實(shí)際上區(qū)域型的購(gòu)物中心和超區(qū)域型的購(gòu)物中心，在中國(guó)我認(rèn)為也是很難借鑒的。在實(shí)際操作層面上，理論層面上可以說(shuō)得清楚。國(guó)外購(gòu)物中心行賄制定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看國(guó)內(nèi)的情況，至少有規(guī)模的說(shuō)法。超過(guò)十幾萬(wàn)或者是二十幾萬(wàn)的就是超區(qū)域型購(gòu)物中心，中國(guó)有四十多萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心就一定是超區(qū)域購(gòu)物中心嗎，不一定的，因?yàn)闃I(yè)態(tài)的購(gòu)物中心還是區(qū)域性的消費(fèi)，不能導(dǎo)致我跨區(qū)域消費(fèi)。不能因?yàn)榇缶徒凶龀?jí)購(gòu)物中心，不是因?yàn)榇蛟斐蓞^(qū)域外的消費(fèi)流入，實(shí)際上購(gòu)物中心的發(fā)展是伴隨著零售業(yè)的團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，他們的成長(zhǎng)跟中國(guó)總體消費(fèi)水平的成長(zhǎng)是相關(guān)的。這種社會(huì)、整體整體的成長(zhǎng)才可以導(dǎo)致購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的提升�，F(xiàn)在討論這個(gè)問(wèn)題是非常有前瞻性的。

　　我們要通過(guò)現(xiàn)在的討論，清楚中國(guó)的購(gòu)物中心的狀態(tài)是怎樣的，以后要達(dá)到怎樣的狀態(tài)，這一點(diǎn)要清楚的，不能說(shuō)現(xiàn)在是怎樣的狀態(tài)，因?yàn)闆](méi)有歷史就是合理的，要回到本質(zhì)上，購(gòu)物中心起的作用是怎樣的，百貨店和超市、購(gòu)物中心解決的功能是不同的，我們要對(duì)此認(rèn)識(shí)的非常清楚。具體的問(wèn)題要具體的分析，哪些城市可以進(jìn)一步的做到，例如北京、上海的購(gòu)物中心是完全可以按照西方的購(gòu)物中心的模式去打造的。二、三線的城市也要很清晰的，有的時(shí)候不得不讓步，因?yàn)槠婆c市場(chǎng)和環(huán)境的壓力而改變。

　　購(gòu)物中心選址，選址方面購(gòu)物中心跟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是最接近的，不贊成在市中心就是城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心建區(qū)域型購(gòu)物中心或者是購(gòu)物中心，實(shí)際上在西方控制的是非常嚴(yán)格的，就是要保護(hù)城市的商業(yè)生態(tài)文明。我們講一般性的自然生態(tài)文明，商業(yè)生態(tài)環(huán)境是要保護(hù)城市商業(yè)中心的小型商業(yè)街和零散的店鋪，這種個(gè)性化和人性化的購(gòu)物模式，盡可能的不要建大型的購(gòu)物中心，尤其是10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心，因?yàn)閷?duì)小店鋪的殺傷力是很強(qiáng)的，對(duì)城市商業(yè)生態(tài)的平衡是不利的，隨著城市中心的輻射，以怎樣的商業(yè)生態(tài)模式為主，到了城市邊緣又是怎樣的模式，郊區(qū)是怎樣的模式，我認(rèn)為西方在此方面是很成功的。他們的購(gòu)物中心不管是超級(jí)區(qū)域的還是區(qū)域型購(gòu)物中心都建設(shè)在城市邊緣的新興工業(yè)區(qū)，直接的滿足生活和體驗(yàn)中的。

　　城市中心要盡可能的保持原生態(tài)的問(wèn)題，因?yàn)樵鷳B(tài)的城市甚至是集市，包括小型商業(yè)街在郊區(qū)或者是城市邊緣的形態(tài)下，都會(huì)造成破壞的，包括現(xiàn)在應(yīng)該檢討的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，我們認(rèn)為在市區(qū)如果還建大型的商業(yè)中心是不可思議的。商業(yè)中心應(yīng)該由百貨店和商業(yè)街作為主力，從而形成特色的商業(yè)中心，我們知道未來(lái)市區(qū)還有大量的購(gòu)物中心進(jìn)來(lái)，我們因此很擔(dān)憂，不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的情況，例如南京的西門口曾經(jīng)想將沃爾瑪引進(jìn)，紐約這么大的城市，沃爾瑪幾十年的努力都進(jìn)不去，前兩年沃爾瑪基本上突破了，立法程度過(guò)了，允許進(jìn)，但是市民的聽(tīng)證會(huì)否定了。不應(yīng)該進(jìn)入的商業(yè)形態(tài)是不允許進(jìn)入的，我們的眼光要看得很遠(yuǎn)，目前的狀態(tài)下，要做的東西有很多但是眼光一定要很清晰，哪些是該做的，哪些是不該做的，現(xiàn)在做是為了明天打基礎(chǔ)，明天再進(jìn)行改變。目前購(gòu)物中心的已經(jīng)影者都是這樣的觀點(diǎn)，實(shí)際上做購(gòu)物中心的時(shí)候，最初的招商和經(jīng)營(yíng)五年后看，原來(lái)的商業(yè)形態(tài)要調(diào)整很大的，因此階段性的目標(biāo)要清晰，因?yàn)橛辛私裉斓钠脚_(tái)，或者是給了課題，我們就會(huì)深入的往里面想，否則我們認(rèn)為現(xiàn)在的模式就是這樣的，只是做不去想，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)中國(guó)的購(gòu)物產(chǎn)業(yè)是非常大的損害，謝謝大家，我的發(fā)言到此結(jié)束。
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