出品/Mall先生 

撰文/李帥

在經濟上行周期，企業(yè)業(yè)務擴張、投資加速、居民收入和消費增長，寫字樓和商業(yè)需求增加。而在經濟下行周期，企業(yè)業(yè)務收縮，減少投資，失業(yè)率增加、收入下降、消費降級，也給商業(yè)資產帶來了挑戰(zhàn)。

當下的經濟發(fā)展階段，許多原先優(yōu)質的寫字樓或商業(yè)，正面臨閑置或租金下降的窘境，于是基于存量資產盤活的城市更新有了客觀急迫的需求。

在經濟下行周期中的城市更新與處于經濟上升期的城市更新，性質截然不同。

在經濟上升期，城市更新更多的是品質與服務的提升，是產品的升級迭代；

而在經濟下行周期，城市更新更多的則是要解決資產盤活的問題，即讓原先缺乏流動性的資產具有流動性。

產業(yè)調整老路不通

從城市功能角度，以上海寫字樓為例，目前已出現(xiàn)普遍性的供應過剩。不僅閔行、虹橋、北外灘等新興商務區(qū)空置率高，就連陸家嘴、南京路、淮海路等成熟的核心CBD空置率也很高。

上海市第三季度甲級寫字樓租金和空置率｜來源：戴德梁行

為什么會形成普遍性的寫字樓供應過剩？既有經濟原因，也有規(guī)劃原因。

從規(guī)劃角度，當年核心CBD寫字樓空置率一度下降至5%以下，租金高漲，大量的外資基金又偏向于收購上海寫字樓。對于政府來說，市場需求旺盛，又能帶來樓宇經濟和持續(xù)的稅收，因此在城市次中心區(qū)和大型交通樞紐，超前規(guī)劃部分新的商務區(qū)，在當時也無可厚非。

然而在產業(yè)經濟下行階段，企業(yè)收縮，影響最直接的就是寫字樓租賃需求的減少，上海寫字樓空置率陡然上升。

而對于未來的前景，我們既要考慮經濟回升以后可能的產業(yè)需求回升，也要考慮未來辦公方式的變化。

因此，對于城市中過剩的寫字樓供應，更多的需要考慮功能的調整：

是否要將原先單純的辦公功能調整為更符合當下需求的功能，比如公寓、酒店、商業(yè)或者養(yǎng)老？

老舊辦公樓成背包客樂園

在寫字樓功能調整中，我們有一個案例可以借鑒。

在上海北京東路山西路的位置，有一棟上世紀90年代建設的老辦公樓，在當下市場環(huán)境，可以說這樣的寫字樓無論從地段還是品質都很難滿足租賃要求。

而我們租賃的是其一個樓層約不到800平米的面積，我們把它改造成了42間青年旅社。并創(chuàng)新的利用了露天平臺放大了項目的社交功能，為各國各地來上海南京路外灘打卡的背包客提供了一個低價且適合交友的社區(qū)。

該項目開業(yè)僅3個月，目前幾乎每天滿租，月經營收入達到40萬，單日坪效達到16元以上。樓中還有多家經濟酒店和健身房等。從功能角度看，這棟老辦公樓已經從原來單純的辦公功能轉變成了融合酒店、住宿為一體的多功能樓宇。

而這棟樓所依托的是靠近南京東路，以及與酒店價格的比較優(yōu)勢，迎合了旅游消費降級的現(xiàn)狀需求，從而獲得了理想的經營效益。

改造后的青年旅社“嗨小屋”

商務外遷區(qū)改護理/養(yǎng)老公寓

另外，在一些商務外遷，但又臨近三甲醫(yī)院的或者高檔社區(qū)的寫字樓，我們也嘗試做護理/養(yǎng)老公寓的改造。

對于上海這樣的全國性城市，對于醫(yī)療資源的需求和稀缺性，并不會因為經濟下行而減少，相反還因為城市老齡化而進一步增加。

在三甲醫(yī)院附近投資改造護理公寓的邏輯是，由于醫(yī)院的病床有限，排隊緊張，無法滿足來自全國各地病人和家屬，在治療等待期或治療后護理期所需要的住宿需求。

原先這種住宿需求往往由醫(yī)院附近的酒店提供，但是酒店產品，無論在病人的護理要求還是在價格方面，都很難與患者或老人的需求吻合。

而當下寫字樓價格下降或空置率大幅上升的大環(huán)境，恰好為這些資產進行護理公寓的改造提供了有利條件。

小紅書上的各種醫(yī)院附近公寓求租筆記

對于高檔社區(qū)附近的養(yǎng)老公寓改造則是迎合了城市老齡化的趨勢。一方面城市老年人絕對數(shù)量的增加，子女工作壓力帶來的照護時間的減少，另一方面社會福利的提升也使更多的老年人具備了對于城市老年公寓的消費能力。

改造后的養(yǎng)老公寓

但是寫字樓的功能調整也受到較大的建筑規(guī)范的限制，尤其消防系統(tǒng)的規(guī)劃要求。居住、商業(yè)和辦公功能存在較大差異，這是目前限制許多寫字樓進行有效功能改造的重要原因。

其中有客觀安全隱患的問題，也有許多則受制于行政審批流程，在嚴峻的形勢和客觀的需求面前，一些不合理的規(guī)劃行政管制如能改革，或許將進一步釋放出資產盤活的空間。

消費降級下商業(yè)功能調整

如果說當下城市寫字樓面臨較為嚴峻的大范圍功能調整的壓力，那么許多集中商業(yè)面臨的功能調整壓力也不小。

不同于寫字樓因產業(yè)收縮和辦公方式的變化而調整的動因，集中商業(yè)的功能調整主要原因則是消費降級。

消費降級需要從兩個層面理解：一方面是絕對消費量的減少，另一方面則是消費層級的下降。絕對消費量的減少，意味著城市中集中商業(yè)數(shù)量的階段性過剩，消費層級的下降則意味著業(yè)態(tài)和品牌的調整。

對于明顯缺乏人氣，商業(yè)過剩的項目，盤活資產的有效方式只能是進行功能性調整。

例如，我們在陸家嘴浦電路附近的一棟住宅裙樓集中商業(yè)，租賃了其中租金較低的2、3樓約8,000平米的面積，規(guī)劃了420間白領公寓。

改造公寓的平面圖，通過采光天井實現(xiàn)了無黑房

該商業(yè)原先出租率較低的主要原因是馬路過寬，項目缺乏人氣，對于2樓以上的商業(yè)面積則更難以經營。但是從地段來看，優(yōu)勢也十分明顯，位于陸家嘴金融集聚區(qū)，大量白領集中，客觀上又存在租賃住房的旺盛需求。

同時，由于商業(yè)層高較高，可以通過LOFT錯層設計增加出房率，從而增加坪效。

公寓效果圖

另一方面，商業(yè)用途對于公寓改造的消防報批要求受限較小也提供了便利。這些因素推動了我們在當前經濟下行階段對于項目的投資。

只要市場租金收入與物業(yè)改造的固定投入和包租成本之間，存在足夠的盈利空間，那么就有了資產功能性改造的投資動力。

目前盡管項目還未開業(yè)，但已鎖定整體包租客戶，根據(jù)合作方出具的條件，已基本實現(xiàn)投資回報的預期。

家樂福的“變身”

而對于許多地段人氣較好的存量資產，盡管功能上仍具有合理性，可以保留商業(yè)屬性，但從業(yè)態(tài)角度，也存在客觀的調整需要。

例如我們投資改造的共康家樂福。當年隨著WTO對于外資零售業(yè)的放開，大型超市賣場作為外資引入的新業(yè)態(tài)曾經一度對于國內商業(yè)生態(tài)形成沖擊，成為消費熱點。而家樂福正是那個時代大賣場商業(yè)形態(tài)的佼佼者。

但是隨著電商的沖擊，曾經的大賣場面臨消費群的快速萎縮，輝煌一時的家樂福也紛紛虧損，黯然撤出中國市場。

曾經的共康家樂福｜來源：共康生活圈

針對共康家樂福撤出后留下的商業(yè)空間，我們從地段商業(yè)人氣評估，總體條件較好，盡管存在附近萬達的競爭，但位于社區(qū)中心的地段位置、便利的交通、較為開闊可多功能利用的場地空間、兩層的建筑結構，可復合利用的屋頂停車場等等……都是重新打造社區(qū)鄰里中心的有利條件。

云瑞鄰里社區(qū)中心改造規(guī)劃

和連鎖房企的大型購物中心重視品牌效應、對住宅的溢價不同，從本質上看，推動市場化投資改造最主要的因素，是足夠的租金差和盈利空間，以及投融管退各個環(huán)節(jié)的有利條件，而不是單純的品牌度或社會效益。

因此，在重新規(guī)劃和業(yè)態(tài)調整中，能否實現(xiàn)理想的投資回報是推動投資的關鍵因素。

對于共康家樂福，我們在改造過程中，圍繞社區(qū)鄰里中心的商業(yè)功能，做了較大幅度的業(yè)態(tài)調整，大量增加了餐飲和社區(qū)配套的比例，同時利用原來停車場的地面空間增加了當下流行的夜市經濟，增加了整體商業(yè)的煙火氣和人氣，主力店方面引入了一些人氣網紅餐飲，而零售則迎合當下消費降級的折扣店為主。

改造后的家樂福

盡管為迎合當前該地段的消費特征，引入的舞廳、文玩、茶葉、快剪等業(yè)態(tài)，可能會犧牲一定的品牌度和消費層級，但通過商業(yè)人氣的打造和場地的高效利用，仍然成功實現(xiàn)了理想的商業(yè)坪效和投資回報。

從商業(yè)環(huán)境角度來看，消費降級并不一定等于所有消費數(shù)量的減少。通過有效的業(yè)態(tài)調整，也可以快速形成對周邊商業(yè)體消費群的虹吸效應，在整體消費降級的大環(huán)境下實現(xiàn)結構性的消費轉移和增量挖掘。

改造后的項目人氣

結語

逆水行舟，不進則退。在整體經濟下行周期中，如何維持住資產價格，核心是要維持住資產的經營利潤。

而要維持住資產經營利潤，在面對產業(yè)經濟大調整時，必須突破固有的業(yè)態(tài)思維或功能局限，在更大范圍內結合社會產業(yè)或消費結構的深度變化進行思考，進行創(chuàng)造性、甚至顛覆性的改造。

站在另一個角度來看，經濟下行周期，對于投資者最有利的因素是項目獲取價格的大幅下降，也就給了通過合理化改造獲取利潤的可能性。

資產有了較好的經營利潤，才會有價值評估的基礎。這樣，一旦經濟周期轉為上行，投資轉為活躍，作為資產配置的金融屬性才能被激活，也就有了資產增值、跨周期實現(xiàn)成功退出的機會！