壞消息傳來，位于北京望京商業(yè)中心的華堂商場已于近期停業(yè)，將改造成寫字樓準(zhǔn)備出售或出租，售價也不算高———4.8萬/平方米。與之相去不遠的大鐘寺中坤廣場同樣“身先”陷入經(jīng)營不善的火海之中，去年年底就著手將主要業(yè)態(tài)從零售商業(yè)調(diào)整為寫字樓。

　　頻頻告急的還有濟南百盛百貨、常州百盛百貨、沈陽尚泰百貨、廣州摩登百貨新塘店、新光百貨南海店，都與今年先后宣布“關(guān)閉”。

　　或許，中國零售商業(yè)的寒冬已經(jīng)超出大家的預(yù)期。而根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計將達到4000家。接下來，中國列隊等候面市的商業(yè)地產(chǎn)項目會把這個泡沫繼續(xù)吹大，還是直接來個倒春寒？

　　商場轉(zhuǎn)成寫字樓

　　首都時代廣場、百駿明光百貨、大鐘寺中坤廣場、望京華堂商場……北京一家又一家老牌購物中心從鼎盛走向衰退，紛紛將商場改造成寫字樓準(zhǔn)備出售或出租，“從一路下滑的租金收益判斷，倒閉潮的到來只是時間的問題。”昭邑零售商業(yè)咨詢公司總經(jīng)理劉暉告訴南都記者，很多人以為住宅房產(chǎn)的情況看起來很糟糕，實際上，早在去年，長春等二、三線城市的商鋪售價已經(jīng)從一萬多元腰斬到8千來元。

　　危機繼續(xù)蔓延。北京五環(huán)以內(nèi)許多購物商場的人氣正逐漸變得稀少，市場蕭條，使租戶無法再繼續(xù)承擔(dān)昂貴租金。“這項目(大鐘寺中坤廣場)做得辛苦，”中坤集團總裁焦青對記者坦言，中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平米的物業(yè)，中坤自持80％以上，先后經(jīng)歷了SARS、內(nèi)部招商團隊調(diào)整、電商沖擊等各種挑戰(zhàn)，已出現(xiàn)部分虧損的小商鋪拖欠租金的現(xiàn)象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折�，F(xiàn)在的策略是將近40萬平米的物業(yè)從零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主。

　　這是中國購物中心建設(shè)“一哄而上”現(xiàn)隱憂的部分信號。北京商場改寫字樓，中坤廣場并非首家，也并非最后一家。在此之前，首都時代廣場、位于北京東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地也確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整。到了近期，身陷虧損泥潭的望京華堂商場也借“租約到期”之機，宣布停業(yè)改造，且給改造后的寫字樓定了個相對較低的售價———4.8萬/平方米。

　　“通常情況下，商業(yè)綜合體項目包涵了酒店公寓、寫字樓、商場、住宅幾大板塊，理想情況下，賣掉的物業(yè)可以還掉銀行70％的貸款，剩下30％的貸款靠租金來維持，滾動發(fā)展。倘若，賣掉的物業(yè)僅還銀行50％的貸款，商場運營的租金連貸款利息都還不了，就會很麻煩。”劉暉進一步分析。

　　“泡沫”吹大

　　根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計將達到4000家。

　　這里頭，“除了新建的購物中心以外，還有不少由傳統(tǒng)百貨改建而成的購物中心。”重慶零售商協(xié)會秘書長李運楊說，過去，購物中心往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業(yè)態(tài)簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經(jīng)陳舊不堪。

　　因為，“這種轉(zhuǎn)型只是緩兵之計。”《財富品質(zhì)》研究院院長周婷給南都記者進一步分析，百貨業(yè)最致命的問題是沒有意識到消費在升級。你會發(fā)現(xiàn)，更多的人去商場不是為了購物，而是為了吃飯，為了聚會。

　　自然，國內(nèi)購物中心空置率高企的問題接踵而來。高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，目前，中國一線城市購物中心平均空置率接近10％；二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預(yù)期，購物中心空置率達15％～20％。

　　在商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”吹大的嚴(yán)峻背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，“對于開發(fā)商來說，將經(jīng)營不善的商鋪改做寫字樓，可以快速回籠資金，這是一個明智的選擇。”

　　當(dāng)然，“商業(yè)改辦公”首先得看當(dāng)年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，如果沒有辦公用途，商場是不能隨意改成寫字樓的。亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波提出警示，商場的公共空間較大，改成辦公樓后出現(xiàn)一定的新增面積，需要重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費。另外，與眾多租戶協(xié)商退租，也是一個非常耗費時間和人力的工作。

　　更為灼人的是，“辦公樓的市場需求并沒有大家想象中大，尤其是新《公司法》出臺后，允許將居民住宅登記為住所(經(jīng)營場所)，很多企業(yè)都選擇在別墅辦公。”劉暉說。

　　關(guān)閉潮隱現(xiàn)

　　現(xiàn)在，廣州正佳廣場、維多利廣場等購物中心已在研究用大型旅游娛樂設(shè)施，或是大品牌旗艦店來壓陣，以取代營業(yè)不斷下滑的百貨主力店。

　　德勤發(fā)表的《中國零售力量2013》指出，從2012年零售行業(yè)上市公司年報數(shù)據(jù)來看，其營業(yè)收入和凈利潤同比分別增長了12.2％和-7.7％，營業(yè)收入增速明顯回落，凈利潤多年來首次出現(xiàn)負增長。從企業(yè)運營角度來看，全國百家大型零售企業(yè)零售總額同比增長率也降到六年來最低水平，增長僅為10.8％。

　　于是，百貨公司也是頻頻告急。今年以來，濟南百盛百貨、常州百盛百貨、沈陽尚泰百貨、廣州摩登百貨新塘店、新光百貨南海店已先后宣布“關(guān)閉”。

　　“雖然，百貨業(yè)源源不斷的現(xiàn)金流足以使其持續(xù)經(jīng)營下去，在如今的行業(yè)寒冬中，百盛2年關(guān)了6家店，實際上就是給了行業(yè)一個信號，如果百貨撐不住是一定要關(guān)門的，這是零售業(yè)中的一個鐵律！”劉暉一語中的。
　　（南方都市報 記者肖昕）