僅從成都的布局看，資產(chǎn)上千億的商業(yè)地產(chǎn)帝國萬達正在發(fā)生變化。

　　3月27日，萬達集團耗資4.13億拿下郫縣地段，正式宣告蜀都萬達廣場(暫定名)落戶于此。這是萬達第一次在成都主城區(qū)之外拿地。蜀都萬達總投資投資50億，建設(shè)體量達90萬方。傳3.5代萬達廣場將落址于此。

　　5月6日，位于原索菲特旁的“瑞華酒店”正式動工。“這是2014年整個集團最特別的項目。”萬達成都公司高層告訴記者，這是目前萬達集團旗下第二座七星級酒店，最遲明年底必須開業(yè)。

　　熟悉萬達的人不難注意到，時隔兩年，萬達在成都的新一輪擴張速度和規(guī)模前所未有：首次在成都雙盤開發(fā)、首次在成都三環(huán)外建設(shè)萬達廣場。事實上，這種變化在整個萬達集團全國布局中正全面上演：按照萬達集團董事長王健林的計劃，萬達廣場將在2014年開到120家，2015年140家，屆時，萬達將成為全球擁有不動產(chǎn)最多的企業(yè)。

　　“外界看到了萬達商業(yè)傳奇式的發(fā)展，但很少有人知道萬達千億帝國目前真正的面貌，而且，萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式仍然在優(yōu)化和升級。”萬達相關(guān)負責人說。

　　這種觀點背后，源于兩種聲音。在萬達快速擴張的背后，萬達開發(fā)的金街產(chǎn)品受到不少質(zhì)疑。除此外，以萬達廣場為代表的實體商業(yè)直面電商的崛起。改變似乎正成為這個千億商業(yè)地產(chǎn)帝國的必然之路。

　　地理·萬達

　　郫縣項目：成都萬達高層表示，萬達內(nèi)部將蜀都萬達定義為萬達第3.5代產(chǎn)品，在按照萬達第3代城市綜合體的標準基礎(chǔ)上進行一定升級。該項目預(yù)計三年內(nèi)清盤，總銷售額達60億。

　　瑞華中心：濱江路原索菲特酒店旁的瑞華中心項目今年啟動，萬達第二座七星級酒店萬達瑞華酒店落子于此。

　　錦華萬達：2007年開業(yè)的錦華萬達廣場，在所有萬達廣場中連續(xù)五年營業(yè)額都排在前列，2013年在85座萬達廣場中排名第二，僅次于上海五角場萬達廣場。

　　綿陽：2012年12月開業(yè)的涪城萬達廣場已經(jīng)成為綿陽市新的商業(yè)中心和地標建筑。萬達在綿陽的另一個項目，綿陽CBD萬達廣場擁有三倍于涪城萬達廣場的超大體量，建成后將是綿陽首個旗艦級城市綜合體項目。

　　內(nèi)江、廣元：內(nèi)江萬達廣場以及廣元都將于2015年開業(yè)，兩個項目都是第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的典范代表。

　　矛盾·萬達
　　商業(yè)龍頭之困：提速與壓力

　　“24個月一座萬達廣場。”在過去數(shù)年間，萬達的擴張速度和品牌影響力，成就了其中國商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。從2010年起，萬達集團布局全國的布局開始加快，當年有15家萬達廣場開業(yè)，時隔4年，這一數(shù)字被增加到24家。按王健林的要求，2015年要開業(yè)120座萬達廣場，持有物業(yè)面積2400萬平米，租金收入700億，成為全球排名第一的不動產(chǎn)公司。然而，在高速擴張的同時，各種問題也在顯現(xiàn)，萬達步行街街鋪產(chǎn)品“金街”更是成為萬達備受行業(yè)關(guān)注的旋渦中心。

　　從2012年開始，南京、襄陽、鎮(zhèn)江、武漢等地的萬達金街均被爆出人氣慘淡，商家經(jīng)營困難的消息。“由于金街的商鋪對外出售，萬達并沒有將金街進行業(yè)態(tài)分布規(guī)劃和設(shè)計，在萬達自持的商場內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，萬達幾乎沒有預(yù)留一部分業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。”力道廣告朱亞認為，金街的店鋪根本無法與商場內(nèi)的品牌競爭，直接導(dǎo)致了金街后續(xù)經(jīng)營困難。

　　同時，萬達要面對電商的沖擊。

　　2012年，天貓銷售額破191億。據(jù)統(tǒng)計，2012年共有59家傳統(tǒng)零售百強企業(yè)開展了網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)務(wù)，經(jīng)營超過70家網(wǎng)店，大多以百貨業(yè)態(tài)為主。在與馬云對賭一億元事件無果后，萬達集團董事長王健林向媒體坦承2012年開始萬達廣場年客流量嚴重下降，網(wǎng)上商城對實體商城沖擊很大，因此萬達要做“智能廣場”，把線上和線下結(jié)合。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，萬達高度固化的商業(yè)模式，使其不能根據(jù)所進入城市的商業(yè)能級和消費形態(tài)進行靈活變化，短期內(nèi)，風險不會顯現(xiàn)，但在中長期，萬達廣場固有的經(jīng)營狀態(tài)面臨新的商業(yè)形式、城市升級以及電商等帶來的挑戰(zhàn)。“隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，市場外部環(huán)境也發(fā)生了重大變化，如今已經(jīng)進入消費者主權(quán)時代。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，從整體上看，商業(yè)地產(chǎn)在中國的興起還只有短短的十來年，行業(yè)的發(fā)展還并不成熟。所以，包括萬達在內(nèi)的業(yè)界企業(yè)仍然都需要不斷探索與創(chuàng)新。

　　應(yīng)變·萬達

　　舉措1 涉足電商 加大體驗式商業(yè)占比

　　2012年年底，王健林宣布萬達將進駐電商領(lǐng)域。去年，萬達在全國6個萬達廣場推出O2O電子商務(wù)系統(tǒng)。“成都的金牛萬達廣場以及郫縣蜀都萬達廣場都會引入O2O電商系統(tǒng)。”成都萬達高層透露。用王健林的話說：“萬達電子商務(wù)模式一旦成功，就是全球零售行業(yè)第一個O2O電子商務(wù)模式，所以萬達電商只許成功，不能失敗。”

　　涉足電商的同時，萬達開始對現(xiàn)有萬達廣場產(chǎn)品線進行調(diào)整，在第三代產(chǎn)品的基礎(chǔ)上衍生出第四代———萬達城。“萬達城是萬達首創(chuàng)的文化、旅游與商業(yè)的融合模式。”王健林給萬達城這樣的定義。以首試項目武漢中央文化區(qū)為例，項目包括購物中心、創(chuàng)意休閑街區(qū)、體驗型娛樂中心，涵蓋了大劇院和會展中心以及影視主題公園、星級酒店。

　　仔細梳理會發(fā)現(xiàn)，萬達第四代產(chǎn)品增加了許多體驗式商業(yè)項目。以成都郫縣蜀都萬達廣場為例，該項目在萬達內(nèi)部被定義為3.5代產(chǎn)品。“增加了體驗式商業(yè)的占比，如滑雪場等體驗型娛樂項目，同時，不排除會將郫縣農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)品植入項目中。”成都萬達高層向記者透露。除了新項目外，萬達開始增加體驗式項目在正在運營的萬達廣場中的占比。

　　舉措2 商管公司將入主郫縣金街招商

　　“金街的問題是沒有與萬達廣場統(tǒng)一招商，進行錯位經(jīng)營。”萬達商業(yè)管理公司有關(guān)負責人直言。據(jù)記者了解，金街是萬達唯一對外出售的商鋪，對于金街頻繁暴露的問題，萬達顯然也很“頭痛”。

　　“不排除萬達商業(yè)管理公司會介入金街的前期招商。”據(jù)萬達內(nèi)部人士透露，郫縣蜀都萬達項目在金街的產(chǎn)品設(shè)計和運營上與金牛萬達會有很大不同。“郫縣蜀都萬達的金街將采用上下分層，不會在采用挑高的設(shè)計，將一、二樓隔開，分層經(jīng)營。”

　　“以金牛萬達廣場為例，商管公司一直希望介入，進行統(tǒng)一的招商，畢竟萬達有強大的號召力，但是業(yè)主不同意。”據(jù)該人士透露，在郫縣蜀都萬達項目中，商管公司會協(xié)助業(yè)主進行統(tǒng)一招商，但不會介入后期的運營管理。成都萬達高層表示，“商業(yè)管理公司協(xié)助金街招商的模式目前僅在郫縣項目進行嘗試，會不會推行到全國的萬達項目還不能確定。”

　　舉措3 調(diào)整收入結(jié)構(gòu) 增加非地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資

　　“萬達模式是基于土地運營，高比例銷售住宅和商鋪，持有商場，不斷復(fù)制，循環(huán)高周轉(zhuǎn)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，萬達的開發(fā)模式太容易被模仿，另外萬達在土地議價上已經(jīng)不如以前具備優(yōu)勢。萬達2012年年報顯示，萬達持有物業(yè)1290萬平方米，但其貢獻的收入有限。報告顯示，2012年，持有商業(yè)物業(yè)收入僅占萬達集團總營業(yè)收入的16.23%。意味著住宅和商鋪類銷售仍占據(jù)萬達總收入的大頭。

　　“萬達近兩年大手筆投入非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，無疑是在通過發(fā)展多元化的業(yè)務(wù)走上轉(zhuǎn)型之路。”某業(yè)內(nèi)人士認為。記者注意到，從2012年5月開始，萬達在英國倫敦核心地段建設(shè)超五星級萬達酒店。此前，萬達以約人民幣30億元的價格收購了英國最大的豪華游艇制造商圣汐公司，并收購全球第二大院線AMC，投資俄羅斯旅游業(yè)，再加上在英國約近百億元人民幣的投資，萬達已在美、俄、英三國投資近72億美元(約441億元人民幣)。

　　此外，萬達還大力拓展文化旅游產(chǎn)業(yè)，2013年分別在武漢、無錫、哈爾濱、合肥投資開發(fā)萬達文化旅游項目。萬達董事長王健林曾表示，“增長部分更多來自非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是可喜的現(xiàn)象。”王健林希望，到2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)了解，2012年萬達的發(fā)展重心轉(zhuǎn)向三、四線城市，意圖降低運作成本，據(jù)統(tǒng)計，萬達2014年開業(yè)的24個項目中，三、四線城市項目數(shù)量超過一半。但從2013年開始，萬達在沿海的幾個城市均曝出銷售遇阻、生意慘淡的消息。萬達內(nèi)部人士坦言，萬達將不再考慮進駐地區(qū)縣級城市。 成都商報記者 宋皇

　　解密·萬達
　　軍事化管理造就恐怖執(zhí)行力

　　在所有采訪對象的表述中，提及最多的，就是萬達超強的執(zhí)行力。

　　每年9月，萬達會有個數(shù)千商家參加的商業(yè)年會，有超過2000個商家參加，萬達在這個時點公布次年所有項目的開業(yè)時間，這個時間早在開工時就定下來了，雷打不動。王健林放言，從事不動產(chǎn)16年以來，萬達所有項目無一延期。

　　“基于20多年開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗積累，萬達建設(shè)了一套規(guī)劃標準化體系，但萬達卻在這種規(guī)范中求創(chuàng)新；速度中求質(zhì)量；同時又建立了一套資源分享平臺，這些細節(jié)是萬達與其他企業(yè)最大的區(qū)別。”壹峰傳播機構(gòu)總經(jīng)理馬云騰曾經(jīng)舉例：“做金牛項目時，一場6000人的活動從創(chuàng)作到實施，僅有14天時間，這在其他企業(yè)是不可想象的。”

　　萬達是一個總部集權(quán)化企業(yè)，區(qū)域公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理經(jīng)常輪換，用王健林的話說：不服從就解雇。萬達體系內(nèi)部有一套嚴格的獎懲機制，沒做好就扣錢，沒按規(guī)定時間做到，就走人。近似于軍事化管理的方式讓很多人都叫苦“吃不消”。

　　制度，文化，獎懲鍛煉出萬達強大的執(zhí)行力，甚至有人表示，在中國的企業(yè)中說執(zhí)行力，萬達肯定排第一。超強的執(zhí)行力保證了萬達連續(xù)8年的30%以上的環(huán)比增長，而且過了千億規(guī)模之后還繼續(xù)保持這樣的增長速度。2013年，萬達資產(chǎn)達3800億，如果按照每年30%的增長速度，兩年之后，萬達無疑會成為資產(chǎn)上萬億的企業(yè)。

　　數(shù)字·萬達

　　51家酒店 85座萬達廣場

　　2013年萬達集團資產(chǎn)達到3800億元，收入1866.4億元，同比增長31%，不包括投資收益在內(nèi)，預(yù)計經(jīng)營凈利潤125億元。

　　萬達連續(xù)8年保持環(huán)比30%以上的增速，如果2014年、2015年繼續(xù)保持這種增速，那么萬達將創(chuàng)造世界商業(yè)史上的一個奇跡。

　　截至2013年10月，萬達已經(jīng)在全國開業(yè)85家萬達廣場，75家萬達百貨。目前，萬達是全球最大的五星級酒店業(yè)主，在全球擁有51家五星級以及超五星級酒店。

　　萬達還是全球第二大不動產(chǎn)企業(yè)，全球最大的電影院線運營商，目前已開業(yè)影院達500家，占全球院線市場近10%的市場份額。

　　萬達廣場計劃在2014年開到120家，2015年140家。作為全國最大的“包租婆”，截至2013年，萬達的租金收入已達85.6億，100%租金收繳率，28%年租金平均增長率創(chuàng)全球不動產(chǎn)企業(yè)紀錄。

　　2013年，萬達研發(fā)信息軟件上線運行49個，共申報知識產(chǎn)權(quán)和專利2686項，獲得國內(nèi)外知識產(chǎn)權(quán)和專利證書467個。

　　2013年，85座萬達廣場的總客流為12.2億人次，平均每個廣場日均客流5.2萬人次。
　�。ǔ啥忌虉� 記者 宋皇）