這，其實也是中國眾多商業(yè)企業(yè)面臨的共同困局。

　　2012年12月29日，位于珠海市香洲區(qū)迎賓南路的沃爾瑪購物廣場開業(yè)。這是沃爾瑪自1996年進入中國以來，在148個城市中開設(shè)的第380家商場。

　　而幾乎與此同時，在河南省鄭州市民主路沃爾瑪二七店外面則出現(xiàn)了這樣一則告示：“根據(jù)業(yè)主新的商業(yè)規(guī)劃改變及現(xiàn)有物業(yè)改造，通過雙方協(xié)商，沃爾瑪鄭州二七店將于2012年12月31日起停止營業(yè)。我們會為您妥善處理售后服務(wù)，由此帶來的不便，我們深表歉意。”

　　一個商家的開店或者閉店本是尋常之事，但是對于多年位居世界500強企業(yè)之首的沃爾瑪而言，其一舉一動都引人關(guān)注，且常常被解讀出某些深層次背景乃至行業(yè)大勢。

　　比如其鄭州二七店的停止營業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士就認為，即便不是因為經(jīng)營情況不理想，但是隨著中國商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及競爭越來越激烈，沃爾瑪固守租賃物業(yè)發(fā)展的模式已經(jīng)開始遭遇挑戰(zhàn)。尤其是近年來在商業(yè)地產(chǎn)租金呈幾何級上漲的情況下，以“低階”著稱的沃爾瑪將遭受越來越大的成本壓力。而過去十多年來各地招商引資爭相哄搶的沃爾瑪這一“金字招牌”也將逐漸褪色。

　　半推半就地離開

　　一切似乎都順理成章。“業(yè)主要進行物業(yè)改造、房客卷鋪蓋走人”。于是，沃爾瑪鄭州二七店在2012年12月31日宣布停業(yè)、閉店。

　　沃爾瑪鄭州二七店位于鄭州市二七商圈核心區(qū)，營業(yè)面積近2萬平方米的超市于2009年9月才開業(yè)。然而，是什么原因?qū)е聵I(yè)主對只有3年多的物業(yè)進行改造呢？

　　其實，沃爾瑪鄭州二七店在2003年被確立選址后，與物業(yè)方合作即命途多舛。直至2009年年初，原有物業(yè)方深國投商用置業(yè)有限公司（以下簡稱深國投商置）才將“鄭州印象城購物中心”（以下簡稱印象城）項目完工、交付。沃爾瑪“中原一號店”，由此被拖成了“二號店”。

　　2006年10月，華潤集團以17.4億元控股深國投商置的母公司深圳國際信托投資有限公司。由此，華潤集團又成了印象城的新房東。大約在2012年年初，印象城低調(diào)更名為鄭州華彩城購物中心（以下簡稱華彩城）。

　　而華彩城在華潤嘴里卻像一根雞肋。原因是，受益于鄭州市舊城區(qū)改造，華潤集團旗下華潤置地奪得二七商圈核心區(qū)開發(fā)地塊，其規(guī)劃的“鄭州萬象城”項目于2010年2月被批復立項、開發(fā)。巧合的是，萬象城項目建設(shè)用地緊鄰華彩城西側(cè)。

　　“拆掉華彩城，萬象城將四面臨街，容易規(guī)劃建設(shè)；不拆，萬象城將難免受其影響。”據(jù)知情人士透露，華潤置地為此糾結(jié)了很多年。沃爾瑪這個“大房客”占位是主因。因為大型賣場租期一般不低于15年。于是，“送神”成本或讓華潤置地焦慮。對此，雙方“激烈交鋒”的緋聞不絕于耳。

　　最終，沃爾瑪鄭州二七店的“出路”問題，直到由雙方的區(qū)域公司層面上升至“中國區(qū)”管理層面，才得以達成妥協(xié)。

　　沃爾瑪提前10年撤場，華潤置地或該付出高昂的違約成本。雙方似乎有高度默契，均稱是“商業(yè)機密”，不予公開。但華潤置地鄭州公司人士透露了兩則信息：其一，華潤置地或與沃爾瑪在全國市場有更深合作。如旗下另一主力產(chǎn)品五彩城，在國內(nèi)有數(shù)個項目，或?qū)⒖紤]沃爾瑪優(yōu)先入場；其二，華彩城仍有大量商戶租期未解，直至目前，并無拆除的準確時間計劃。

　　前者說明雙方達成了利益妥協(xié)，而后一句則似乎說明了沃爾瑪走得很著急。據(jù)記者現(xiàn)場了解，華彩城現(xiàn)有商戶的計劃搬遷時間最早是在3月份，也就是春節(jié)消費旺季之后。

　　而事實上，自2012年年初起，同行們即對該店取消了“對口調(diào)查”。原因是，其門店內(nèi)普遍缺貨、客流稀少，不足以構(gòu)成競爭威脅。

　　物業(yè)方也看得相當明白。華潤置地鄭州公司一人士稱，超市通常會將自營之外的富余面積轉(zhuǎn)租給中小商戶。租賃價格與門店經(jīng)營質(zhì)量、人氣成正比。效益好的超市，租賃區(qū)不但能背起超市整體房租，還有創(chuàng)收。“但沃爾瑪?shù)淖赓U區(qū)則是長期大面積空鋪。”

　　“在這種情況下，當物業(yè)方提出改造方案和新的合作模式，沃爾瑪沒有理由拒絕。”上述大型商超負責人稱。

　　否認關(guān)店潮

　　鄭州二七店并非沃爾瑪?shù)谝淮卧谌A關(guān)店，2012年上半年，沃爾瑪悄然關(guān)閉了深圳3家“惠選”店。“惠選”是沃爾瑪當初希望在中國區(qū)大力推廣的新業(yè)態(tài)，介于便利店和標準超市之間。

　　就在近期，有傳言稱，沃爾瑪內(nèi)部已明確在2013年至2015年將陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門店。這相當于其要關(guān)閉約1/4的在華門店。

　　對此，沃爾瑪官方表示否認，并稱未來3年，沃爾瑪計劃在中國新增100多家店，投資建設(shè)更多物流配送中心，創(chuàng)造約1.8萬個新工作崗位。“擴張肯定是有的，但沃爾瑪2013年的擴張速度已明顯放緩，往年其每年開40多家新店，但按沃爾瑪上述說法，其未來每年新開僅30多家。據(jù)一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的消息，沃爾瑪在2013年應(yīng)該會關(guān)閉和調(diào)整部分門店，當然數(shù)字不會有100家那么夸張，或許有數(shù)十家。”有接近沃爾瑪?shù)娜耸糠Q。

　　沃爾瑪?shù)耐袀兯坪踝C實了上述人士的話。某超市河南區(qū)發(fā)展部總監(jiān)透露，沃爾瑪在河南市場的另一門店的經(jīng)營業(yè)績，在同商圈內(nèi)最低。因此2012年年末，其與沃爾瑪此店物業(yè)方取得共識，待沃爾瑪撤出后完成“補位”。

　　今年正式進軍武漢市場的另一家大超市的負責人也向記者透露說：“沃爾瑪公司位于漢口的一家大賣場正在‘異動中’，或會‘易主’，這一天也許不會太遠。”沃爾瑪（中國）公司事務(wù)部高級總監(jiān)李玲對此給予否認，但其強調(diào)，應(yīng)以平和心態(tài)看待商超閉店，這是商業(yè)連鎖經(jīng)營的正�，F(xiàn)象。在同行業(yè)中，沃爾瑪?shù)拈]店率是較低的。

　　的確，自1996年家樂福在華開出第一家大賣場起，外資超市進入中國已有17年。而彼時外資零售巨頭一般都以極低的租金簽下一般長達15年左右的長租約，如此算下來，大部分零售商如今都面臨第一批商鋪物業(yè)的到期。到期后續(xù)租成本面臨成倍上漲，這是外資超市擴張放緩的最主要原因。

　　中國商業(yè)聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，續(xù)租物業(yè)將面臨巨幅租金上漲的成本壓力。近5年來廣州商鋪租金平均上漲了2倍左右。上海連鎖行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2012年大批便利店在租約到期后，租金從每年15萬元猛增到40萬元～45萬元。房租成本大幅上漲，已經(jīng)成為零售企業(yè)布設(shè)網(wǎng)點最大的門檻。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年中國便利店行業(yè)平均租金占總經(jīng)營成本的比例已高達57%，大部分單店已很難盈利。

　　此外，隨著消費差異化、個性化、網(wǎng)購化趨勢的到來，中國零售業(yè)跑馬圈地粗放式的發(fā)展道路已被阻斷，零售業(yè)的轉(zhuǎn)型窗口期已經(jīng)來臨。

　　“租賃模式”遭遇困境

　　在與物業(yè)方“各取所需”后，沃爾瑪鄭州二七店“被迫”閉店可謂有了一個相對完美的結(jié)局。而在廈門，沃爾瑪則沒有這么幸運。

　　2010年3月24日，剛完成接盤好又多的廈門沃爾瑪卻被告知，由于東方時代廣場店沒有按照合同約定，逾期30天未向業(yè)主方繳交租金，業(yè)主終止了租賃合同；但沃爾瑪并不承認單方面解除合同，2011年8月將這一糾紛鬧上了法院。

　　2012年3月，廈門市中級人民法院終審判決廈門沃爾瑪與業(yè)主方廈門新鷺東方商貿(mào)有限公司的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。同時裁定，在業(yè)主發(fā)出合同終止通知后，沃爾瑪沒有及時撤離東方時代廣場，屬“占有使用”，因此沃爾瑪將支付上億元占有使用費。

　　沃爾瑪最終接受了這一判決，并于2012年5月21日撤出了東方時代廣場。

　　類似的糾紛還有，2011年11月，央視《焦點訪談》以“怎么又是沃爾瑪”為題報道了大連沃爾瑪拖欠大連萬國購物廣場有限公司10年租金過億元，法院強制執(zhí)行一拖6年的事情，引起了社會各界的關(guān)注。但直至目前，該糾紛依然沒有得到解決。

　　“沃爾瑪近年來之所以接連與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，與其10多年來一直固守的租賃物業(yè)發(fā)展模式不無相關(guān)。”一不愿具名的零售業(yè)專家向記者分析道。

　　據(jù)記者了解，沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯(lián)合地方開發(fā)商、戰(zhàn)略合作伙伴萬達、深國投下面的深國投商用置業(yè)有限公司及后來的華潤商用置業(yè)公司，一起尋找合適的物業(yè)。它的品牌是萬達等開發(fā)商手中的王牌，與之捆綁能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價格得到相中的地塊。一位與沃爾瑪合作過的地產(chǎn)開發(fā)商透露：“尤其是在一線城市以外的地方，捆綁沃爾瑪拿地所得到的優(yōu)惠價格經(jīng)常比周邊地價低1/3。”

　　的確，引進沃爾瑪，對地方政府意味著提升城市形象，促進當?shù)亓闶蹣I(yè)發(fā)展，借助沃爾瑪?shù)娜虿少従W(wǎng)絡(luò)將當?shù)禺a(chǎn)品推向全國，以及獲得500～1000個就業(yè)機會。從某種意義上說，沃爾瑪無疑是一位“金牌房客”。

　　但是，隨著城市發(fā)展和開始涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的零售商數(shù)量日益增多，沃爾瑪只做購物廣場單體店的開發(fā)模式，在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾瑪尋找購物廣場店址時往往要求交通便利、人流量大，如今這樣的地塊在一線城市已經(jīng)所剩無幾。在二、三線城市，符合它需求的地塊則往往在城市中心——盡可能提高這類地塊的綜合開發(fā)利用率，已經(jīng)成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪?shù)臉I(yè)內(nèi)人士評價說：“在購物廣場的開發(fā)上，沃爾瑪?shù)闹饔^要求已經(jīng)和多數(shù)地方政府對城市建設(shè)的需求不再相符。因此，在二、三線城市的中心地區(qū)拿地，沃爾瑪已經(jīng)沒有太大競爭力可言。”

　　加之沃爾瑪早期以較低價格租賃的一批物業(yè)即將到期，續(xù)租價格將大幅上漲，其終于決定改變自己10多年的發(fā)展模式——從全面租賃物業(yè)，轉(zhuǎn)而嘗試買地自建購物廣場和山姆店。

　　沃爾瑪（中國）地產(chǎn)開發(fā)部高級總監(jiān)聶明凱曾公開表示沃爾瑪有意嘗試買地自建商業(yè)地產(chǎn)項目。具體而言，就是自2011年起，沃爾瑪除了租賃門店外也會開始從政府或者開發(fā)商手中購買土地使用權(quán)，或者購買現(xiàn)有的租賃門店。

　　“但是，從時機來看，沃爾瑪現(xiàn)在進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，顯得有點晚。”有零售業(yè)專家稱，2007年以后眾多跨國零售商在二、三線城市中買地自建商店的空間已經(jīng)在迅速縮小，“而在這個時間點上，沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經(jīng)不像過去那么誘人了”。
　　（企業(yè)觀察家  作者：姜華山）