12月29日，萬達(dá)準(zhǔn)備投資70億元的石家莊萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目正式啟動(dòng)，這是萬達(dá)開發(fā)的第35個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目總規(guī)劃163萬平米，與萬達(dá)其它項(xiàng)目一樣，該項(xiàng)目同樣包括商場(chǎng)、寫字樓、酒店等投資型物業(yè)。僅拿地一項(xiàng)萬達(dá)就已經(jīng)耗資了25億元。

　　萬達(dá)廣場(chǎng)

　　然而，看似在今年風(fēng)光無限的萬達(dá)日前在北京卻還是傳出了因業(yè)績不佳而導(dǎo)致高管辭職的消息，萬達(dá)的商業(yè)發(fā)展模式在目前的市況下面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　高管離職：壓力過大？

　　近日，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道的消息稱，萬達(dá)北京公司總經(jīng)理胡章鴻和萬達(dá)集團(tuán)總裁助理邢文明已經(jīng)辭職離開萬達(dá)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)隨后致電北京萬達(dá)，萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部的一名高管表示需確認(rèn)后方能回復(fù)，但隨后觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)再次致電該名高管時(shí)卻發(fā)現(xiàn)電話始終處于無人接聽狀態(tài)，兩人離職的具體原因不得而知。

　　事實(shí)上，僅僅在半個(gè)月前，萬達(dá)位于北京石景山區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)剛剛開業(yè)，根據(jù)北京一些市場(chǎng)人士反饋，萬達(dá)廣場(chǎng)的招商情況并不差，“家樂福、國美電器、萬千百貨等知名品牌商業(yè)都入駐了”。萬達(dá)官網(wǎng)上的消息也顯示，開業(yè)當(dāng)天吸引了近20萬的客流量。

　　在此背景下，胡章鴻等人的離職似乎頗為離奇。北京業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，撇開萬達(dá)廣場(chǎng)的招商情況，萬達(dá)廣場(chǎng)配套的寫字樓、酒店銷售業(yè)績并不搶眼。

　　“今年的北京房市已經(jīng)持續(xù)低迷了很長時(shí)間，觀望氣氛濃厚，北京的寫字樓市場(chǎng)需求量也已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降”，業(yè)內(nèi)人士表示，2008年北京寫字樓成交僅100萬平方米，已經(jīng)比2007年200多萬平米下降了一半，甚至還低于2008年全年150萬平米的供應(yīng)量。

　　大環(huán)境的低迷對(duì)于地處商業(yè)氛圍目前并不濃厚的石景山區(qū)來說，影響更為嚴(yán)重。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截止1月7日，萬達(dá)廣場(chǎng)配套建設(shè)的寫字樓、酒店銷售十分低迷。總共795套寫字樓只賣了163套，而611套酒店房中，仍有170多套未能售出。

　　也許，這才是胡章鴻等人迫于壓力離職的原因所在，恰巧在兩個(gè)月前，時(shí)任萬達(dá)副總裁的羅忻也離開了工作多年的萬達(dá)，原因傳聞也是與業(yè)績不佳有關(guān)。

　　頻繁拿地：擴(kuò)張之憂？

　　商業(yè)地產(chǎn)曾被認(rèn)為是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整下影響最小的地產(chǎn)板塊，但是根據(jù)萬達(dá)在北京的遭遇看來，也許這種影響已被低估。

　　或許是萬達(dá)并未意識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)，抑或是萬達(dá)對(duì)于其堅(jiān)持的商業(yè)模式抱有樂觀的信心。至少，萬達(dá)當(dāng)前并未有多少調(diào)整的痕跡，反而擴(kuò)張的意圖更為明顯。

　　在2008年的第四季度，短短的幾個(gè)月里，不包括剛剛耗資25億元拿下的石家莊項(xiàng)目，萬達(dá)已經(jīng)分別在成都、上海、唐山等地拿出了50個(gè)億增加項(xiàng)目儲(chǔ)備，成為當(dāng)前市場(chǎng)下為數(shù)不多的“抄底”大鱷之一。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)萬達(dá)逆勢(shì)擴(kuò)張抄底的行動(dòng)頗有爭(zhēng)議，并對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂。中國人大房地產(chǎn)研究中心魯炳全教授分析稱，萬達(dá)大量拿地可能將為期未來的開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)，“如果其持有的物業(yè)項(xiàng)目不能提供足夠的現(xiàn)金支持的話”，魯炳全還認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地儲(chǔ)備的規(guī)模。

　　但是萬達(dá)似乎并未理會(huì)市場(chǎng)的擔(dān)憂，董事長王健林在公開場(chǎng)合仍表示：“若不是今年因?yàn)樾蝿?shì)不好，萬達(dá)拿地?cái)?shù)量可能比現(xiàn)在還要多一倍”。

　　而且，雖然2008年僅完成年度經(jīng)營計(jì)劃的80%，但是至今為止萬達(dá)并未對(duì)明年的計(jì)劃做出調(diào)整。王健林在12月時(shí)透露，萬達(dá)對(duì)明年的市場(chǎng)仍然有信心，明年萬達(dá)還將有8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)要開業(yè)，到2010年萬達(dá)要建成60個(gè)以上的“萬達(dá)廣場(chǎng)”，總面積超過1000萬平方米。年租金收入也可能達(dá)到60億元以上。

　　也許，萬達(dá)擴(kuò)張的部分信心來自于去手上不斷增持的物業(yè)。根據(jù)萬達(dá)此前的計(jì)劃，從2008年開始，萬達(dá)每年都有5--8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，以及3到5個(gè)五星級(jí)酒店開業(yè)。

　　但是截止目前為止，業(yè)內(nèi)對(duì)于明年房市回暖的判斷并不樂觀，雖然以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的萬達(dá)可能受到整的影響要低于住宅地產(chǎn)，但是從萬達(dá)廣場(chǎng)配套項(xiàng)目在北京的銷售情況看來，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式也許也已經(jīng)開始面臨著危機(jī)。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)）