出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

最近一段時(shí)間收到較多的騷擾電話就是推銷產(chǎn)權(quán)商鋪的，由此也可以推斷這些開發(fā)商真的有點(diǎn)急了。

對(duì)于商鋪關(guān)鍵是“商”,所以作為一個(gè)常年從事商業(yè)的人我是不會(huì)相信任何保底或回報(bào)之類的承諾的。第一這種承諾回報(bào)根本沒有法律保障，第二完全違背商業(yè)發(fā)展規(guī)律，因?yàn)樗麄兏径疾恢雷饨鹌鋵?shí)都是靠最終的銷售額實(shí)現(xiàn)的。

如果你再進(jìn)一步的和他說散售商鋪管理失控也限制了未來調(diào)整和增值的機(jī)會(huì)則更是對(duì)牛彈琴。不過我還是要對(duì)不少有計(jì)劃購買商鋪并且預(yù)期肯定都不低的人們多說兩句。

中國(guó)有句老話“一鋪養(yǎng)三代”，其實(shí)這是源于古代傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心的街鋪之于當(dāng)時(shí)其所覆蓋的商圈人口而言的，由于歷代統(tǒng)治者對(duì)商業(yè)資源的控制和中國(guó)實(shí)際上大多數(shù)時(shí)期都是貧窮的供不應(yīng)求的供給經(jīng)濟(jì)，所以誰要是擁有一個(gè)商鋪（通常是街鋪）自然是可以提供對(duì)其所涵蓋區(qū)域（現(xiàn)在叫商圈）的有效輻射，而且因?yàn)橄∪焙凸┎粦?yīng)求也會(huì)常年穩(wěn)定，所以“一鋪養(yǎng)三代”的諺語得以流傳并根植于人們的腦海中。

一鋪養(yǎng)三代諺語形成的年代沒有百貨公司，也沒有現(xiàn)代超市，更沒有亞馬遜和阿里巴巴等，所以其零售作用更加突出�，F(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展有了公路、汽車、百貨公司、超市和購物中心，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)正在進(jìn)一步的改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣和模式。這些都極大地提供和提升了各種有效的商業(yè)供給。

更應(yīng)該注意的是，今天的商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)正在制造大批過量甚至是驚人的無效商業(yè)供給。從地方政府無序規(guī)劃的土地批發(fā)到大批開發(fā)商的無知接盤。數(shù)量上供過于求已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，如果算上現(xiàn)有商業(yè)包括傳統(tǒng)百貨、步行街和購物中心加上所有在建和擬建的所謂城市綜合體，我們一個(gè)城市的人均商業(yè)面積超過３到４平米已經(jīng)非常普遍，有的甚至達(dá)到兩位數(shù)以上。

需要知道的是，如果按我國(guó)2019年人均可支配收入的中位數(shù)2.75萬元計(jì)算，我們每一個(gè)城鎮(zhèn)人所能夠支撐的商業(yè)面積也就2平米左右，因?yàn)槟氵�要支付住房、汽車、交通、教育和醫(yī)療保險(xiǎn)等這些占你收入中很大比例的費(fèi)用，所以你最終能夠劃在吃穿用零售上的錢不會(huì)超過2萬元，而對(duì)于任何類型的實(shí)體商業(yè)無論是百貨、購物中心還是商鋪，如果年銷售額達(dá)不到1萬元，這個(gè)商業(yè)實(shí)體是沒有辦法維系生存的。

上面只是說了一個(gè)數(shù)量上的過量問題，還有質(zhì)量上的無效問題，目前接盤商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商當(dāng)中90%之前沒有任何商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們以住宅地產(chǎn)的慣性做法將商鋪切割出售，這種“殺雞取卵、飲鴆止渴”的做法完全背離了商業(yè)運(yùn)作需要統(tǒng)一管理和不斷調(diào)整的基本規(guī)律，也將商業(yè)地產(chǎn)原本應(yīng)有的資產(chǎn)增值的金融屬性第一天就扼殺在襁褓中。所提供的商鋪幾乎都是永遠(yuǎn)租不出去的無效供給。所以當(dāng)你投資了這種既是過量的又是無效的商鋪，結(jié)果自然是可想而知的。

今天我想再給大家把問題說得更加的具體透徹，日前一位想在青島投資商鋪的博友來征求我的意見，我們談到了每天每平米3到4元的日租金，這位博友說“不能這么低吧？”，我著實(shí)一驚并問他的預(yù)期是多少？我相信他確實(shí)是被8%之類的承諾誤導(dǎo)了。

我首先告訴他300個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的有著空調(diào)的、沒有風(fēng)吹日曬雨淋之憂的內(nèi)鋪的日租金率也就是3-4元。并進(jìn)一步解釋假設(shè)面對(duì)一個(gè)供需基本平衡的市場(chǎng)，我指人均商業(yè)面積不超過2平米的情況，按每平米1萬元的銷售額計(jì)，你也就能倒推獲得約10%的租金即1000元左右，每天約為2.7元不到3元。無論是商品類和服務(wù)類業(yè)態(tài)10%已經(jīng)是偏樂觀的估計(jì)了。

所以市場(chǎng)的最大潛力其實(shí)已經(jīng)就在這里，即3元左右，還要供需平衡的情況。我很簡(jiǎn)單地告訴他對(duì)于一個(gè)3元預(yù)期的日租金回報(bào)，按靜態(tài)計(jì)算，如果你想在15年內(nèi)收回投資，則你的買價(jià)每平米不能超過1.5萬。

如果別人忽悠你可以得到更高的，比如百分之幾的回報(bào)承諾之類的，先不說如我之前分析的實(shí)際已經(jīng)超出了市場(chǎng)潛力，即6元一天甚至更高，即通過所謂承諾倒算出來的其實(shí)不現(xiàn)實(shí)的租金，我告訴他每天6元的日租率實(shí)際上要對(duì)應(yīng)一個(gè)年坪效2萬元的銷售額，這談何容易，一般如果你不是可以稱得上品牌的零售商是做不到的，而對(duì)于品牌零售商對(duì)這種產(chǎn)權(quán)商鋪根本就不待見。

不客氣地說，都是商鋪開發(fā)商在忽悠，更不能相信所謂的升值，因?yàn)閷?duì)于任何經(jīng)營(yíng)不善的商鋪絕無升值空間可談。所以對(duì)于這些假設(shè)還有市場(chǎng)空間的可以日租率達(dá)到6元的商鋪,其實(shí)差不多就是空中樓閣了，如果你還想投并且還要期待回報(bào)的話，則按３元日租對(duì)應(yīng)于1.5萬售價(jià)的比例這個(gè)６元預(yù)期的商鋪的售價(jià)不應(yīng)超過每平米3萬。

切記不要相信任何數(shù)字的承諾回報(bào)，就像沒有人可以擔(dān)保零售的銷售額的道理是一樣的，可就是很多人不明白這個(gè)簡(jiǎn)單道理。到這里我也可以是說了“一鋪養(yǎng)三代”對(duì)現(xiàn)代人在現(xiàn)在情勢(shì)下的誤導(dǎo)。

下面我要說一下“三代養(yǎng)一鋪”的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于所有的投資超過均價(jià)每平米1.5萬元而收不到3元日租金的投資人幾乎都會(huì)落入這個(gè)巨大的陷阱。因?yàn)楣┬枋Ш庵灰槐哆_(dá)到人均4平米（很多的二三線城市都已經(jīng)是了），我之前的分析租金潛力就要稀釋一倍，即潛力變成1.5元或更低。

對(duì)于一個(gè)花了3萬元收不到1.5元日租金的，你就是三代人40年一起干也收不回本。而這就是未來一個(gè)嚴(yán)酷的事實(shí)。千萬不要以為好城市好地段就行，北京的SOHO三里屯算得上是北京最頂級(jí)的商圈了吧，不夸張地說是北京除王府井和西單外的第三購物目標(biāo)地，SOHO的設(shè)計(jì)和建設(shè)也是大手筆的。小業(yè)主均價(jià)８萬元一平米購買的商鋪，二三四層幾乎都是空的，一層６元的底租還空了一半租不出去。大家可以很簡(jiǎn)單地算一下，40年能回收嗎？所以這就叫“三代養(yǎng)一鋪”的現(xiàn)實(shí)。

日前到東莞聽說那里的萬達(dá)商鋪都買到一平米10萬元了，真是瘋了。我真的很想知道。就像投資了萬達(dá)金街商鋪的小業(yè)主們到現(xiàn)在有一個(gè)賺錢了嗎？

萬達(dá)金街的“金”是對(duì)王健林而言的，當(dāng)然你們的貢獻(xiàn)支撐了這300個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的建立，也對(duì)拉動(dòng)GDP和提高就業(yè)率有間接的貢獻(xiàn)，我覺得應(yīng)該叫你們“萬達(dá)雷鋒”。因?yàn)楝F(xiàn)在還有誰會(huì)做這種只付出而不求回報(bào)的事情。

所以提醒所有的商鋪投資人，你現(xiàn)在投資商鋪就和投資股票一樣要做大盤和個(gè)股分析，大盤之前已經(jīng)說的很清楚了，個(gè)股實(shí)在是要考研你的商業(yè)功力。

我也不是一棍子全部打死，在總體供給過剩而有效需求不足的情況下，也許還有那么不到10％的商鋪還是有點(diǎn)機(jī)會(huì)的，但一定要做好滲透率分析。