2007年，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示，2007年北京面世的商業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，放量的初始值將達(dá)到237萬(wàn)平方米（低于10000平方米的商業(yè)或小型社區(qū)配套并未計(jì)算其中）。其中體量超過10萬(wàn)平方米的商業(yè)有9個(gè)，面積達(dá)約162萬(wàn)平方米，占到了總體放量的約70%。而這些項(xiàng)目主要集中在幾個(gè)主要商業(yè)區(qū)：東部商業(yè)地產(chǎn)放量主要集中在朝外、燕莎、國(guó)貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域。整體來(lái)說(shuō)對(duì)于北京商業(yè)的整體格局不會(huì)有太大的影響，但是在這些集中的區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)供應(yīng)過剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大。

　　一、北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：四大看點(diǎn)

　　1、商鋪熱銷伴隨租金持續(xù)上漲

　　而伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的加大，商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲，之所以出現(xiàn)這種市場(chǎng)現(xiàn)象，主要原因之一即國(guó)際零售商大舉進(jìn)入北京市場(chǎng)。年內(nèi)，大多數(shù)零售商都計(jì)劃在北京奧運(yùn)會(huì)前完成開店，這無(wú)疑成為北京整體商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上揚(yáng)的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報(bào)出CBD區(qū)域的SOHO尚都售出12萬(wàn)元/平方米的商鋪，一天銷售額突破13個(gè)億；馬連道核心區(qū)的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價(jià)高達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購(gòu)一空等案例，均成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售最高價(jià)的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業(yè)街和明天第一商街，統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)熱銷，而投資客包括來(lái)自山西、浙江溫州等多個(gè)外省人士，不僅僅限于北京人。

　　2、商業(yè)項(xiàng)目集中上市，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈

　　由此看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈。2007年到目前(2007年6月)為止，北京已上市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積為110萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

　　3、購(gòu)物中心占據(jù)主流模式地位

　　這其中，未來(lái)的新開業(yè)項(xiàng)目中，大型購(gòu)物中心所占的比重較大，說(shuō)明以購(gòu)物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上逐漸占據(jù)了主流模式地位。在經(jīng)營(yíng)模式上，只租不售的形式得以進(jìn)一步發(fā)展。定位于高端市場(chǎng)層面的購(gòu)物中心是2007年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)中最大的亮點(diǎn)。從北京市商業(yè)總體供應(yīng)形式上來(lái)看，目前商業(yè)供應(yīng)面積不能滿足城市人口構(gòu)成和消費(fèi)需求，加之即將舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)，都意味著今年開業(yè)的高端購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展空間仍然很大。

　　4、中型租戶的增加為商業(yè)業(yè)態(tài)組合提供靈活選擇

　　同時(shí)從租售方面，2007年市場(chǎng)上的中型租戶將達(dá)到相當(dāng)數(shù)量，中型租戶的增加使購(gòu)物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。2007年，除購(gòu)物中心、大型綜合百貨、商業(yè)街這三類傳統(tǒng)供應(yīng)熱點(diǎn)商業(yè)形態(tài)以外，面積在3萬(wàn)～5萬(wàn)平方米的寫字樓底商和品牌商業(yè)大型主力店的供應(yīng)總體情況看漲。

　　二、如何應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？

　　新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而新建項(xiàng)目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大。

　　面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，需要有效的解決之道，如：

　　1、注重主題性的突出，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。如世貿(mào)天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢(mèng)幻天幕，成為吸引人潮的世界級(jí)空中奇觀；華貿(mào)中心水世界商城則是以“水主題”的國(guó)際品質(zhì)購(gòu)物中心。

　　2、新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從傳統(tǒng)商業(yè)中心向其他各區(qū)域、郊區(qū)擴(kuò)散。以避免區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在發(fā)展過程中也應(yīng)注意地區(qū)、業(yè)態(tài)分布合理規(guī)劃，盡量避免一哄而上。

　　三、北京商業(yè)地產(chǎn)走向和前景分析

　　1 、在售商業(yè)街特點(diǎn)及代表項(xiàng)目

　　分布于社區(qū)周邊及軌道交通樞紐之上

　　以六佰本商業(yè)街為例，該項(xiàng)目位于望京大型社區(qū)；東亞•奧北商街扼守立水橋交通樞紐核心，輕軌13號(hào)線與地鐵5號(hào)線以及規(guī)劃中的地鐵15號(hào)線在這里交匯，30多條公交線路在這里集合。

　　在成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)陸續(xù)推出新項(xiàng)目

　　例如中國(guó)紅街處于朝陽(yáng)工人體育場(chǎng)北路與東路交匯點(diǎn)，將成為直接產(chǎn)生“商業(yè)—商務(wù)—生活”連動(dòng)效應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　升級(jí)換代，商業(yè)街加入體驗(yàn)、創(chuàng)意、主題等元素

　　以“國(guó)美后街”為代表的“五街合一”，即“商業(yè)街”、“文化街”、“時(shí)尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購(gòu)?fù)耆南M(fèi)體驗(yàn)。

　　對(duì)原有商業(yè)街改造及創(chuàng)新的“舊城改造”

　　日前，前門大街正式對(duì)外開始招商，依舊主打“老字號(hào)”、“民族特色”牌，此外前門大街還將吸引國(guó)際知名“洋品牌”加盟。

　　2、大型購(gòu)物中心分布及走向分析

　　分布較為集中，直接引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)

　　從去年下半年至今，主要面市的大型購(gòu)物中心集中在朝外-燕莎商圈、國(guó)貿(mào)、西單和金融街，在這些區(qū)域還有很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目即將在今年下半年和明年5月之前集中上市，從而直接導(dǎo)致這些區(qū)域大型購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)加大。

　　高消費(fèi)定位為主，對(duì)經(jīng)營(yíng)者提出新的挑戰(zhàn)

　　無(wú)論華貿(mào)、世貿(mào)天階，還是西單MALL，幾乎都不約而同地選擇了高端定位，眾多國(guó)際知名品牌及大商場(chǎng)、零售商紛紛入駐各大型購(gòu)物中心，在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的區(qū)域如何突出重圍對(duì)于各經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

　　商業(yè)主題成為重要賣點(diǎn)

　　如世貿(mào)天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造夢(mèng)幻天幕，成為吸引人潮的世界級(jí)空中奇觀。而華貿(mào)中心水世界商城則是以“水主題”為賣點(diǎn)的國(guó)際品質(zhì)購(gòu)物中心。

　　3、主題商業(yè)地產(chǎn)的前景

　　隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量集中加大（其中大部分為大而全或小而全的綜合商業(yè)項(xiàng)目），導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，空置率上升。在這種背景下，主題商業(yè)項(xiàng)目誕生了。具有主題的商業(yè)項(xiàng)目既細(xì)分了市場(chǎng)，也甄別了客戶群，可以很好的將目標(biāo)客戶群吸引過來(lái)，成為商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者。同時(shí)通過對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購(gòu)物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M(fèi)，主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可。

　　其實(shí)，主題商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外早已形成趨勢(shì)，有別于綜合性購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物，前者更體現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化及特殊性。在商業(yè)供應(yīng)充足的市場(chǎng)內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標(biāo)客戶群。中國(guó)的很多商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在也開始進(jìn)行主題設(shè)計(jì)，盡管目前屬于起步階段，很多主題沒有深化，僅僅通過產(chǎn)品聚集來(lái)實(shí)現(xiàn)，但隨著今后不斷發(fā)展，這種局面也將打破，主題體驗(yàn)式商業(yè)等都將會(huì)被應(yīng)用到各種商業(yè)項(xiàng)目中。
例如以運(yùn)動(dòng)為主題的商業(yè)項(xiàng)目，通過聚集運(yùn)動(dòng)品牌實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)主題的打造。相對(duì)于綜合商業(yè)項(xiàng)目而言，此類主題商業(yè)項(xiàng)目具有更強(qiáng)的功能性。就購(gòu)物中心來(lái)講，該主題所面對(duì)的目標(biāo)客群相對(duì)穩(wěn)定，而周邊最好輔有餐飲、消費(fèi)主題的商業(yè)為該零售類主題商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。

　　4、綜合商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作

　　各種業(yè)態(tài)并存，提供一站式購(gòu)物的綜合商業(yè)項(xiàng)目，通過吸引各個(gè)年齡層、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣的消費(fèi)者，來(lái)實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。其一個(gè)主要特征即集中化，借集中商業(yè)設(shè)施來(lái)集中消費(fèi)者，但其發(fā)展的前提在于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者密度較低，需要通過集中化來(lái)完成對(duì)居民的生活配套。而在中國(guó)，這種集中化的需要僅僅存在于一些新興居住區(qū)，在商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域，這種各種業(yè)態(tài)并存的購(gòu)物廣場(chǎng)的生存空間將越來(lái)越窄。

　　而如何運(yùn)作好一個(gè)綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，需要多方面的條件，包括老生常談的市場(chǎng)調(diào)研、選址、策劃定位、建筑設(shè)計(jì)、招商、后期運(yùn)營(yíng)等方面。而根據(jù)不同購(gòu)物中心的定位，決定其成敗的因素也不一而足，如對(duì)于主題商業(yè)而言，策劃定位、建筑設(shè)計(jì)、招商、后期運(yùn)營(yíng)相對(duì)選址更重要，主題商業(yè)下細(xì)分的如節(jié)日中心、相對(duì)招商等環(huán)節(jié)，對(duì)于后期運(yùn)營(yíng)管理更看重。除以上所說(shuō)的幾點(diǎn)外，使購(gòu)物中心日久彌新也是其成為運(yùn)作良好的成熟購(gòu)物中心的關(guān)鍵，可通過保持市場(chǎng)敏感度、適時(shí)進(jìn)行硬件更新、適度調(diào)整業(yè)態(tài)混合、保持系統(tǒng)健康發(fā)展、關(guān)聯(lián)和創(chuàng)新的促銷活動(dòng)、追求完善細(xì)節(jié)等方面在經(jīng)營(yíng)過程中調(diào)整和提升商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值。

　　5、產(chǎn)權(quán)式商鋪的探索和發(fā)展

　　隨著開發(fā)商融資渠道拓寬及經(jīng)營(yíng)理念的加強(qiáng)，開發(fā)商自持物業(yè)的意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。一般來(lái)說(shuō)，大型開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一般都是只租不售；但在一些社區(qū)商業(yè)或中小開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中，出售的還是在多數(shù)，都希望盡快回籠資金轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

　　而將大型購(gòu)物中心分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，出售給個(gè)人投資者的產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于前幾年在實(shí)踐過程中暴露了種種弊端，目前也在不斷的探索和調(diào)整中。目前，該類商鋪已經(jīng)由此前的返租階段（賣鋪和租鋪是同一主體）、包租階段（賣鋪和租鋪分屬兩個(gè)主體）逐步轉(zhuǎn)變到目前的轉(zhuǎn)租階段，即將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障收益。

　　在具體的操作模式上，以前常用的模式是：先售后招商，即將所有面積不計(jì)分?jǐn)偯娣e分為眾多小塊，以類似于股權(quán)方式進(jìn)行出讓。在后續(xù)經(jīng)營(yíng)方面由物業(yè)公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，前幾年按固定比例向投資者返還收益，后面的時(shí)間則由股東會(huì)議決定返還比例。這種方式對(duì)投資者的權(quán)益很難保障，國(guó)家在政策上也有明令禁止。

　　而現(xiàn)有的模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄日猩毯蟪鍪郏喊l(fā)展商在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來(lái)聚集人氣，做旺商場(chǎng)，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時(shí)，一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。比較而言，這種模式比較成熟，對(duì)投資者的利益也更有保障。

　　糾其根源，產(chǎn)權(quán)式商鋪模式的產(chǎn)生在于開發(fā)商對(duì)資金的渴求。由于商業(yè)地產(chǎn)耗資周期較長(zhǎng)，因此很多開發(fā)商開始通過這種形式變相融資，但由于這種“融資”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前，很多之后的不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，社會(huì)影響較差。因此，建設(shè)部于2001年6月1日起開始施行《商品房銷售管理辦法》，給售房返租潑了瓢冷水，售房返租一度沉寂。但在近兩年，售后包租等形式的產(chǎn)權(quán)式商鋪再次興起，但此次與之前不同，很多項(xiàng)目在已建成后的現(xiàn)房基礎(chǔ)上，進(jìn)行售后包租，且并不與開發(fā)商發(fā)生租賃和投資回報(bào)的承諾關(guān)系，減少了很多包租可能存在的問題。因此，在市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪較多的情況下，個(gè)人投資者選取有知名商家租約的商鋪、已建成的現(xiàn)鋪或由知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的商鋪進(jìn)行投資可減少該商鋪的部分風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，隨著市場(chǎng)的走向成熟，開發(fā)商的退出渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺(tái)，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時(shí)間將很長(zhǎng)，我們可以拭目以待。
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