“溫州民間資本絕不會(huì)撤離上海。”在有關(guān)溫州“熱錢”下一步走向的議論愈演愈烈之際，香港知名房地產(chǎn)商、溫州天高房產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理張應(yīng)聯(lián)近日抵滬，向記者明確表達(dá)了他對“熱錢”走向的看法。

　　據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，1999年以來，溫州房地產(chǎn)開發(fā)投資從1999年的44.91億元發(fā)展到2002年的112.60億元，平均年增長率為35.9％。2002年房地產(chǎn)增加值為33.5億元，占全市GDP總額的3.2％。但張應(yīng)聯(lián)并不同意溫州民間資本炒作樓市的看法，在他看來，準(zhǔn)確地說，溫州資本蜂擁上海，主要是為移民置業(yè)之需。當(dāng)然，由于溫州民間資本向上海以及周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移幅度較大，速度也較快。而且，由于溫州樓市均價(jià)已達(dá)7000元，而上海均價(jià)尚且停留在5180元，因此，從表象上看，容易被理解為一股炒作行情。

　　目前在全國各地分散著160萬溫州人，以經(jīng)商辦實(shí)業(yè)為主。這些溫州客商通常都擁有百萬元以上的資金。而溫州人天生就有購置房產(chǎn)的習(xí)慣。因此，在外經(jīng)商的溫州人，緊隨投資行為購置多處房產(chǎn)的情況相當(dāng)普遍。


　　據(jù)稱，外出經(jīng)商的溫州客商總共達(dá)160萬之巨，其中，20萬左右的溫州商人把上海作為投資創(chuàng)業(yè)的主戰(zhàn)場。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，包括正泰、德力西在內(nèi)的溫州十大著名民營集團(tuán)，個(gè)個(gè)都在上海征地辦廠。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，善辦實(shí)業(yè)的溫州人，在滬創(chuàng)辦的成型企業(yè)超過5000家。更有人稱，在上海這座中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大城市的GDP中，不下5個(gè)千分點(diǎn)的貢獻(xiàn)源自溫州商人。

　　張應(yīng)聯(lián)是一名土生土長的香港人，對溫州房產(chǎn)市場的了解卻有10年之久。早年畢業(yè)于美國加州大學(xué)獲雙學(xué)士學(xué)位后，一直從事房產(chǎn)營銷行業(yè)，先后創(chuàng)作了200多個(gè)樓盤營銷經(jīng)典案例，成為業(yè)內(nèi)頗負(fù)盛名的營銷實(shí)戰(zhàn)專家。在他看來，溫州人在上海辦大中小市場、商品市場、機(jī)電市場、普通市場、高檔市場等，這些投資舉措的背后，實(shí)際上催生了一個(gè)新的居住群落在上海涌現(xiàn)，“沒有哪一種投資行為，能夠像創(chuàng)辦市場這樣把投資與置業(yè)兩種行為如此緊密地聯(lián)系在一起，從這層意義上說，溫州人是典型的新上海人。”

　　20世紀(jì)80年代后期，一批溫州樂清人在上海北京東路開辦了100多家低壓電器商店。當(dāng)時(shí)，許多上海媒體將這條街稱為“上海的溫州街”。從此，溫州商人成為上海普通百姓都極為關(guān)注的特殊群體。

　　1995年，又有一批來自樂清的老板，來到上海開辦輕紡市場，總占地面積達(dá)460畝。這些溫州客商采取滾動(dòng)開發(fā)的方式，先后投資25億元，漸漸地使這一市場發(fā)展成為具有經(jīng)營全國性輕紡專業(yè)商品的大市場�，F(xiàn)在，這座市場日人流量已達(dá)到2萬人次，日成交額超億元，還成為中國商品交易市場檢測點(diǎn)。

　　2001年10月，“溫州人4億元買走上海半條街”的新聞在上海的大街小巷不脛而走。原來，在上海七浦路上新建的五大服飾市場中，溫州老板投資建設(shè)了兩個(gè)市場，總投資額達(dá)到4億元，分別為興浦服飾批發(fā)市場和新七浦市場。興浦市場從2001年的10月開業(yè)后短短的半個(gè)月時(shí)間里，每個(gè)攤位的年租從10萬上漲到15萬元。新七浦市場一期工程共設(shè)1000多個(gè)攤位，其中，被溫州人買走的竟達(dá)近500多個(gè)，大半個(gè)市場成了溫州人的天下。

　　2001年10月，溫州青年企業(yè)家按照國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高品位、高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，在上海創(chuàng)辦國際汽車城商貿(mào)中心，于2001年啟動(dòng)并投入前期運(yùn)作。該項(xiàng)目總投資10億元,占地1000多畝。

　　2002年，一批來自溫州下轄的貧困縣———泰順的企業(yè)家，在上海創(chuàng)辦首家超大型鞋業(yè)材料產(chǎn)銷基地,占地1820畝,總建筑面積達(dá)18.7萬平方米,總投資額6億多元。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，商場招商情況良好。

　　2002年5月，溫州平陽的企業(yè)家在普陀區(qū)創(chuàng)建上海國際包裝印刷城，用地達(dá)600畝,總建筑面積達(dá)48萬平方米,成為上海十五計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展的物流中心。這座印刷城總投資近2億元,算上二期、三期工程，總投資將達(dá)10億元，有望成為華東地區(qū)乃至全國包裝印刷業(yè)規(guī)模最大的專業(yè)流通基地。市場專家預(yù)計(jì)，建成后可引進(jìn)200多家企業(yè)，可提供1萬多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，包裝物流交易額將達(dá)30億元。

　　溫州市總商會(huì)的一個(gè)分析報(bào)告印證了張應(yīng)聯(lián)的看法。這份報(bào)告透露，目前在全國各地分散著160萬溫州人，以經(jīng)商辦實(shí)業(yè)為主。這些溫州客商通常都擁有百萬元以上的資金。而溫州人天生就有購置房產(chǎn)的習(xí)慣。因此，在外經(jīng)商的溫州人，緊隨投資行為購置多處房產(chǎn)的情況相當(dāng)普遍。


　　新一代溫州商人大多已完成資本的原始積累，當(dāng)他們開始進(jìn)行新的投資行為時(shí)，他們的視野和眼光已經(jīng)比上一代人大大提高了。他們需要尋找新的區(qū)域，新的城市，新的文化，這就必然帶來他們對投資發(fā)生地的謹(jǐn)慎思考。


　　溫州客商為何對上海市場情有獨(dú)鐘？張應(yīng)聯(lián)認(rèn)為，簡單地說，這首先是因?yàn)樯虾Ｓ懈拍睿鴾刂萑擞绣X�！皽刂葙Y本奔上海是天作之合�！�

　　張應(yīng)聯(lián)說，越往后，上海的概念越豐富，也越具有商機(jī)。2010年世博會(huì)、上海建設(shè)世界級城市等等，對于善于捕捉商機(jī)的溫州商人來說，“上海幾乎遍地是金�！背Ｄ暝跍刂萆詈凸ぷ鞯膹垜�(yīng)聯(lián)在向記者描述溫州人對上海的看法時(shí)，說了這么一句話。

　　他進(jìn)而解釋到，世界上還很少有哪一座城市對其他城市的投資者產(chǎn)生如此強(qiáng)烈的吸引力。記者在采訪中了解到，明年2月27日至29日，溫州產(chǎn)權(quán)交易中心將在溫州國際會(huì)展中心舉辦第五屆房交會(huì)，是有史以來溫州首次開放的面積最大的時(shí)尚樓盤專展會(huì)館。這次房交會(huì)同時(shí)也將是一次“海派樓匯”，會(huì)展主辦者屆時(shí)將舉辦首屆上海時(shí)尚房產(chǎn)溫州專展暨會(huì)議。許多原本要前往上海搜樓的溫州投資者，到時(shí)就可以在家門口了解滬市大盤，足不出戶，省時(shí)省力。據(jù)會(huì)議主辦者透露，溫州專展共設(shè)展位200個(gè)，而到12月21日為止，報(bào)名參展的展商已達(dá)100余家。

　　張應(yīng)聯(lián)十分看中項(xiàng)目、概念對溫州資金的吸引力，他認(rèn)為，奔著獨(dú)特概念而去的溫州資金，從本質(zhì)上說就不是一種炒作資金。新一代溫州商人大多已完成資本的原始積累，當(dāng)他們開始進(jìn)行新的投資行為時(shí)，他們的視野和眼光已經(jīng)比上一代人大大提高了。他們需要尋找新的區(qū)域，新的城市，新的文化，這就必然帶來他們對投資發(fā)生地的謹(jǐn)慎思考。顯然，注目上海這樣一座充滿投資沖動(dòng)力、文化親和力的城市，很容易成為他們的新選擇。張應(yīng)聯(lián)還補(bǔ)充說，“更重要的是，事實(shí)上，這也與他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相吻合�！�


溫州閑置資金投資取向

　　溫州民間資本近年來向外轉(zhuǎn)移的趨勢非常明顯。據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表明，在溫州，個(gè)人資產(chǎn)超過1億元的大約有260多人。

　　據(jù)銀行方面的消息，溫州儲(chǔ)蓄存款余額在1000億元左右。但據(jù)溫州本地人士估計(jì)，溫州的民間資金遠(yuǎn)不止這些。因?yàn)楦嗟馁Y金流可能在自發(fā)的、地下的信貸循環(huán)中流通。另外，還有相當(dāng)數(shù)量的在外經(jīng)商的溫州人可能就地儲(chǔ)存自己的資金。因此，保守估計(jì)，溫州實(shí)際的民間資金應(yīng)該是上述數(shù)字的1.5—2.5倍左右，即在1500億元以上。而在溫州，現(xiàn)在大大小小的企業(yè)共有13萬家左右，可供進(jìn)一步配置的社會(huì)資源已經(jīng)不多，這些民間資本很難再從實(shí)業(yè)方面有所作為，這批龐大的民間資金的出路問題就成了令人頭痛的一件事了。長期以來，溫州人崇尚實(shí)業(yè)，不喜歡單純的資本運(yùn)作，所以溫州人炒股的并不多，這一大批民間資金沒有流入股市，在溫州本地發(fā)展空間比較小的前提下，很多民間資金選擇了流往外地尋找機(jī)會(huì)。

　　在流往外地的資金當(dāng)中，投資房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)重要的方面。近一兩年來，一批又一批的購房團(tuán)涌向上海、北京、杭州等地，掀起了一輪又一輪的購房熱潮，大量的資金流出溫州。據(jù)估計(jì)，僅2002年，就有近10個(gè)億的溫州民間資金流入上海房地產(chǎn)市場。


溫州房產(chǎn)消費(fèi)能力分析

　　溫州的生活費(fèi)用在浙江已經(jīng)屬于最高的城市之一，如住宅價(jià)格據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局溫州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)調(diào)查2002年1－9月份一直維持在每平方米5000元左右，為浙江最高水平，比杭州高出800元，比寧波高1800元左右。

　　據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局對溫州市部分中等收入家庭進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，中等收入家庭已成為溫州消費(fèi)市場上的主力。他們愿意買房買車，提升自己的消費(fèi)層次。中等收入家庭的投資意向主要有股票、房地產(chǎn)、債券、期貨等。

　　從溫州歷屆的房產(chǎn)交易會(huì)上的交易額來看，2002年1月份迎春房展會(huì)，成交2.68億元；2002年4月份春季房展會(huì)，成交5.25億元；7月份誠信房展會(huì)，成交5.34億元；2002年金秋房產(chǎn)展銷會(huì)成交金額達(dá)7.93億元。2003年7月5-7日溫州夏季房產(chǎn)交易會(huì)，成交額為3億多元及7月12-14日的溫州產(chǎn)權(quán)交易會(huì)預(yù)售額為14億，銷售額為5.5億元。雖上述數(shù)據(jù)含有水份，但這些節(jié)節(jié)攀升的勢頭表明，溫州市房地產(chǎn)市場潛力仍然十分巨大，民間蘊(yùn)藏著強(qiáng)勁的購買力，市民的投資觀念相當(dāng)強(qiáng)烈。閑置資金隨著溫州房價(jià)升幅過大過急以及溫州人投資意識為全國之冠而均以外地樓盤作為出路，尤其現(xiàn)在上海、杭州等大城市升值空間較少而溫州資金更偏向較次城市發(fā)展如江蘇、福建省等。



來源：《國際金融報(bào)》　 （責(zé)任編輯：康民）