天津作為新一線城市，擁有數(shù)百年的歷史積淀，享受京津冀一體化政策紅利，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是商業(yè)發(fā)展，均具有蓬勃的生命力。天津在我國(guó)“城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)”排名中位列前十，經(jīng)濟(jì)水平和服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好。

2013年—2017年天津市GDP和服務(wù)業(yè)比重

《新一線城市魅力報(bào)告》顯示，天津在商業(yè)資源集聚指數(shù)榜排名第五，對(duì)品牌具有很大吸引力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近五年來(lái)，首進(jìn)天津的品牌平均每年達(dá)35家左右，“喜茶”等多家網(wǎng)紅品牌都有進(jìn)津打算。

而基本選址因素決定了品牌生死，包括：所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商圈、區(qū)位、客流、意向購(gòu)物中心的發(fā)展?jié)摿Φ鹊�。那么，品牌想進(jìn)天津如何選址才最科學(xué)？以下是深入解讀。

1、交通便利、成本兼顧的新興商圈是首要選擇

品牌首次進(jìn)天津，需要選擇一個(gè)合適的區(qū)域。

放眼天津，市六區(qū)人口多，眾多傳統(tǒng)商圈商業(yè)飽和度高，同時(shí)品牌重合度高，交通也較為擁堵。

天津市六區(qū)人口、面積柱狀圖

而環(huán)城區(qū)域人口集中度低，成熟的商業(yè)項(xiàng)目少，并不適宜新進(jìn)品牌發(fā)展。因此，天津城市副中心的新興商圈成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的選址首選，人流量、交通便捷度、開(kāi)店成本兼顧。

上圖為天津城市人口熱力圖，推薦品牌在綠色環(huán)狀區(qū)位選址。據(jù)觀察，紅色圓圈內(nèi)的位置是西站城市副中心地帶，背靠傳統(tǒng)天津商圈，與天津西站接軌，釋放高鐵紅利，是絕佳選址地點(diǎn)，今年下半年即將開(kāi)業(yè)的L+MALL天津陸家嘴中心即坐落其中。

中心內(nèi)接近交通樞紐的商業(yè)中心最優(yōu)，其中以地鐵、公路交通便利為佳。立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是這個(gè)位置。

L+MALL天津陸家嘴中心即是典型主角間位置

2、人流量即商業(yè)紅利

調(diào)查顯示，天津新興商圈正在打破傳統(tǒng)商業(yè)格局，品質(zhì)檔次升級(jí)，逐漸分羹傳統(tǒng)商圈。建議品牌首次進(jìn)津選在有成熟配套、交通便利，并有大型成熟社區(qū)的新興商圈。

人流量即商業(yè)紅利。研究表明，經(jīng)過(guò)新店址門口的每小時(shí)最少人流量在1500~2700人之間。預(yù)估平均每小時(shí)人流2700以上為最高分。

美國(guó)黑色星期五某奧特萊斯的客流盛況

從以下區(qū)位圖可以看出，L+MALL天津陸家嘴中心坐落內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、快速路等環(huán)狀交通動(dòng)脈，10余條主干道環(huán)繞，項(xiàng)目地處地鐵1號(hào)線上蓋，46條公交線路穿行。各區(qū)域客源可源源不斷輸送。

競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估完善與否決定你離成功還有多遠(yuǎn)

無(wú)論在哪個(gè)區(qū)域，商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的品牌對(duì)你影響的程度，還有距離的遠(yuǎn)近、營(yíng)業(yè)時(shí)間、賣場(chǎng)面積、停車情況、位置也都會(huì)影響你的銷售業(yè)績(jī)。主要競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估因素有以下幾點(diǎn)：

因素一：品牌密集度

資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不要選擇知名品牌過(guò)于密集的區(qū)域，但如果沒(méi)有成熟的商圈作為依托，缺少零售氛圍，也不建議品牌入駐。品牌選擇商圈和購(gòu)物中心，要因地制宜。

陸家嘴中心附近人口熱力地圖

從上圖可以看出，L+MALL天津陸家嘴中心所在區(qū)域依托西站和老城廂旅游文化圈，旅游人群年近600萬(wàn)，兩大商業(yè)板塊資源完美疊加，并與南京路商圈中諸多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目和品牌形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。同時(shí)覆蓋中高檔社區(qū)72個(gè)，坐擁千萬(wàn)級(jí)客源。

因素二：所選購(gòu)物中心的差異化定位

需關(guān)注所選擇購(gòu)物中心是否和商圈內(nèi)其他購(gòu)物中心定位上有明顯差異化，這決定了商圈內(nèi)其他購(gòu)物中心進(jìn)場(chǎng)品牌的差異化程度。

L+MALL定位是以區(qū)域內(nèi)家庭客群為主，提供精致化生活體驗(yàn)，同時(shí)覆蓋商務(wù)、旅游、一般消費(fèi)人群的需求。與同商圈內(nèi)的水游城、天佑城等項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比，品牌重合度較低。

商業(yè)預(yù)判與實(shí)際結(jié)合，L+MALL綜合評(píng)分最高

品牌選址本就是一場(chǎng)博弈，只有把“商業(yè)預(yù)判+實(shí)際”結(jié)合起來(lái)，才會(huì)形成最優(yōu)方案。結(jié)合上述選址因素綜合考量，L+MALL天津陸家嘴中心綜合評(píng)分最高，是進(jìn)津品牌選址的優(yōu)質(zhì)場(chǎng)地。

1、區(qū)位佳，交通好，項(xiàng)目坐擁地鐵上。

2、背靠傳統(tǒng)商圈，借力虹吸效應(yīng)。

3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力與團(tuán)隊(duì)專業(yè)性雙優(yōu)。

精美的下沉廣場(chǎng)

4、定位差異明顯，多家名品入駐。

據(jù)了解，目前L+MALL天津陸家嘴中心已與多家知名品牌簽約，除了天津首家寶燕集市、世界500強(qiáng)綠地旗下高端精品超市G-Super、高端影城百麗宮和錢柜KTV等，還有多家實(shí)力零售品牌即將入住，其中包括：

金藝?yán)L

經(jīng)國(guó)家教委正式批準(zhǔn)的優(yōu)秀社會(huì)力量辦學(xué)機(jī)構(gòu)，依托于魯迅美術(shù)學(xué)院等院校藝術(shù)資源，脫胎于美院教學(xué)形式與思維的專業(yè)少兒美術(shù)書(shū)法教育機(jī)構(gòu)。

AK CLUB

以和平年代下演繹軍旅風(fēng)而聞名的設(shè)計(jì)師品牌。以“PEACE WORK & LFE"為品牌理念，設(shè)計(jì)師將老軍裝的超凡功能性與當(dāng)今流行趨勢(shì)相結(jié)合。

Art manuel

針對(duì)能夠享受自我生活方式的女性家居雜貨店。主要特征是，店內(nèi)充滿了各種有趣可愛(ài)的商品和陳列點(diǎn)， 就像打翻了公主的百寶箱一樣琳瑯滿目。由原創(chuàng)產(chǎn)品和買手精選產(chǎn)品組成。

GXG

品牌logo由英文單詞go-getter mix glitterati的字母組合，即：志在必得混合時(shí)髦的人。為22-38歲對(duì)生活、工作有品位有追求有獨(dú)特思維的都市office精英男士，提供生活藝術(shù)線條及時(shí)尚態(tài)度。

華為體驗(yàn)店

作為華為終端零售最堅(jiān)實(shí)的陣地，華為授權(quán)體驗(yàn)店不僅僅是一個(gè)銷售平臺(tái)，同時(shí)也是華為品牌形象展示最佳平臺(tái)，以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)回饋消費(fèi)者，打造有溫度的品牌。

可以預(yù)見(jiàn)的是，擁有完善商業(yè)規(guī)劃，多層級(jí)的品牌定位，獨(dú)特的商場(chǎng)氣質(zhì)，必能吸引重視現(xiàn)代消費(fèi)體驗(yàn)的新興中產(chǎn)階層，也將使L+MALL陸家嘴中心成為天津的又一商業(yè)地標(biāo)。