繼哈爾濱萬達(dá)文化旅游城、南昌萬達(dá)文化旅游城、青島東方影都之后，萬達(dá)集團(tuán)在安徽合肥的萬達(dá)文化旅游城成為2012年開工的第四個文化旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資350億元，其中僅文旅投資占到一半以上，達(dá)190億元。相比萬達(dá)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)文旅項(xiàng)目幾乎無一例外將總投資的一半以上傾注于文化旅游概念，從而制造一個多層“巨無霸”漢堡的商業(yè)模式——最外層是物業(yè)單元，而夾層則是各個文旅單元，從而形成依靠強(qiáng)大附加值的文化旅游項(xiàng)目以促進(jìn)物業(yè)的銷售，再通過物業(yè)銷售回籠的資金建設(shè)自持物業(yè)的商業(yè)模式。

　　然而這樣一種新型業(yè)態(tài)在國內(nèi)并沒有成熟先例。因?yàn)橥顿Y規(guī)模巨大，且文旅項(xiàng)目需要一定的預(yù)熱周期，回報(bào)慢、整體風(fēng)險(xiǎn)較大，而短時間上馬多個項(xiàng)目對資金鏈來說是一個極大的考驗(yàn)，也對建設(shè)施工周期提出了非常高的要求。萬達(dá)是否能“多快好省”地完成這樣一個戰(zhàn)略構(gòu)想？能否有效管控其中的資金風(fēng)險(xiǎn)和文化融合?

　　大文旅帝國揭盅

　　對于外界評論“萬達(dá)是打著文化旅游的牌子來做地產(chǎn)”的質(zhì)疑，王健林則堅(jiān)稱是“用搞地產(chǎn)的錢來搞文化和旅游”。

　　據(jù)了解，萬達(dá)內(nèi)部文化旅游城統(tǒng)一規(guī)劃為文化、旅游、商業(yè)、主題公園、酒店、會議中心六大內(nèi)容，以室內(nèi)項(xiàng)目為主，其中，文化項(xiàng)目內(nèi)容包括大型舞臺秀、電影科技娛樂、名人蠟像館、美術(shù)館、電影城等項(xiàng)目。旅游項(xiàng)目包括室內(nèi)主題公園、室內(nèi)水公園、室內(nèi)兒童科技館3個室內(nèi)項(xiàng)目和一個占地近50公頃的室外主題公園。

　　對于外界評論“萬達(dá)是打著文化旅游的牌子來做地產(chǎn)”的質(zhì)疑，萬達(dá)董事長王健林則堅(jiān)稱是“用搞地產(chǎn)的錢來搞文化和旅游”，并且到2020年，萬達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的比例將降到50%以下。

　　根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)公布的2013年的業(yè)績，上半年收入745.1億元，其中商業(yè)地產(chǎn)公司為567.2億元，占到70%以上。這和王健林的期望還有一段距離。

　　對此，王健林表示萬達(dá)多年來把商業(yè)地產(chǎn)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)，未來文化旅游必須變成支柱產(chǎn)業(yè)以達(dá)到“雙輪驅(qū)動”。“文化旅游不缺需求，缺有效產(chǎn)品的供給。 那時候萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而是成為綜合性企業(yè)。”王健林對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。

　　王健林的信心從何而來?記者了解到，如今各地政府在推進(jìn)“區(qū)域新城鎮(zhèn)化”，新區(qū)規(guī)劃的意向刺激了基建板塊的爆發(fā)，而萬達(dá)文旅城又恰好契合這一概念。

　　據(jù)記者了解，合肥項(xiàng)目建成后，最大接待量預(yù)計(jì)每日達(dá)10萬人次，可同時容納5萬名游客，預(yù)計(jì)年接待游客2000萬人次，文化旅游綜合年收入預(yù)計(jì)達(dá)到50億元。

　　另外，由于區(qū)位選在開發(fā)比較棘手的巢湖濕地周邊，除了輻射周邊村鎮(zhèn)，萬達(dá)也承諾會改良環(huán)境和水質(zhì)等，這對合肥而言也是極大的吸引力。記者了解到，除了拿地價(jià)格便宜，合肥政府在宣傳方面也給予了極大支持。“戶外廣告從機(jī)場一路做到濱湖新區(qū)，你不關(guān)注這個項(xiàng)目都難。沒有政府支持，萬達(dá)自己肯定做不到。”萬達(dá)內(nèi)部人士透露。

　　由于文化旅游城占地面積非常大，因此距離市中心較遠(yuǎn)，例如青島的項(xiàng)目在西海岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，而合肥的項(xiàng)目則在巢湖岸邊的湖濱新區(qū)。問題也接踵而至：如何讓綜合體中的文化旅游板塊在營收上發(fā)力，客源問題首當(dāng)其沖。對此，萬達(dá)方面已經(jīng)開始對客戶資源型的旅行社企業(yè)下手。

　　2013年10月10日，萬達(dá)旅業(yè)投資公司并購湖北新航線國旅，雙方通過成立合資公司的形式開展業(yè)務(wù)，合資公司由萬達(dá)方面控股。其中萬達(dá)占70%股份，新航線占30%股份。而在8天后，萬達(dá)旅業(yè)投資公司又全資收購了北京環(huán)行五洲旅行社。另外，廣東省龍頭旅行社廣東南湖國際旅行社與萬達(dá)的并購談判也在進(jìn)行中。

　　“旅行社的投資幾乎可以忽略不計(jì)。”王健林對記者表示，“我們急需打通旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，到時候我們不光收購旅行社，還會涉足航空領(lǐng)域。”

　　對此，萬達(dá)旅業(yè)投資公司副總經(jīng)理徐道明認(rèn)為，萬達(dá)自己的旅行社功能是給自己的度假區(qū)、文化旅游城輸送客源，成為聯(lián)系度假區(qū)、文化旅游城的一條紐帶。

　　資金鏈謎題待解

　　文旅項(xiàng)目都是長線投資，回報(bào)慢且風(fēng)險(xiǎn)較大，對此，王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售業(yè)的低。

　　據(jù)了解，2013年以來，萬達(dá)在全國范圍內(nèi)投資了數(shù)個萬達(dá)城項(xiàng)目。上半年新發(fā)展項(xiàng)目20個，包括哈爾濱、南昌兩個萬達(dá)文化旅游城和18個萬達(dá)廣場。其中，哈爾濱和南昌的萬達(dá)城項(xiàng)目各200億元，合肥萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目的總投資超過300億元，無錫萬達(dá)文化旅游城總投資為300億元，青島東方影都總投資為500億元。除了上述萬達(dá)城項(xiàng)目之外，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)目前已經(jīng)開業(yè)，西雙版納國際度假區(qū)也在2013年正式開工。

　　粗略計(jì)算，文化旅游項(xiàng)目投入已經(jīng)超過1500億元。如此大規(guī)模的投入，萬達(dá)是否能hold住?對此，萬達(dá)董事長王健林認(rèn)為不能簡單把總投資看成是當(dāng)年的投資。“比如合肥和哈爾濱兩個項(xiàng)目，我們給的經(jīng)營期是10年，青島是12年，如果合肥總投資有400億元，分成十年，那么前幾年每年投資50億~60億元就夠了，而且企業(yè)拿出部分資金，還可以獲得貸款，而且我們還有房地產(chǎn)，有預(yù)售回款，房地產(chǎn)的價(jià)值也會提升。”王健林表示。

　　對于萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率，外界屢有猜測，而文旅項(xiàng)目都是長線投資，回報(bào)慢且風(fēng)險(xiǎn)較大，對此，王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售業(yè)的低。“文化旅游是一個沒有天花板的行業(yè)，它的增長是無極限的。”王健林表示，“一個500億元的項(xiàng)目，土地等初期投資約50億元，萬達(dá)自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構(gòu)成整個投資的主要資金來源。”

　　據(jù)了解，此前萬達(dá)在南昌拿的558畝用地，以3.4億元底價(jià)成交，地價(jià)僅為914元/平方米;合肥濱湖區(qū)666畝“巨無霸”地塊，萬達(dá)集團(tuán)也以7.3321億元的底價(jià)奪得，地價(jià)為1650元/平方米。

　　王健林認(rèn)為現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要，這也是萬達(dá)近年步伐較快的原因，他表示萬達(dá)前5年每年的增長速度會超過35%。他透露，萬達(dá)2013年開工建設(shè)規(guī)模會達(dá)到4000萬平方米，僅上半年就達(dá)到2700萬平方米。

　　“萬達(dá)需要一個概念，比如商業(yè)娛樂文化配套，促進(jìn)物業(yè)的銷售，再通過物業(yè)銷售回籠的資金建設(shè)自持物業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)模式成熟，負(fù)債率對于萬達(dá)而言不重要，重要的是要快速結(jié)項(xiàng)讓資金回流，這個是考驗(yàn)萬達(dá)的重要方面。”業(yè)內(nèi)人士透露，“至于風(fēng)險(xiǎn)，可以通過低價(jià)拿地抹平。”

　　來自惠譽(yù)國際信用評級有限公司發(fā)布的評級報(bào)告認(rèn)為：萬達(dá)位于中國各地的購物中心及酒店資產(chǎn)所產(chǎn)生的強(qiáng)勁且不斷增長的現(xiàn)金流為公司業(yè)績提供了強(qiáng)大的支撐，公司強(qiáng)大的品牌實(shí)力確保其能夠?yàn)樾马?xiàng)目拿到黃金地段，并且與高質(zhì)量租戶進(jìn)行合作。

　　轉(zhuǎn)型期的萬達(dá)式糾結(jié)

　　目前令萬達(dá)內(nèi)部比較擔(dān)憂的仍是新模式下的成本管控難題。

　　對房產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)一個國家的城市化率達(dá)到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)就會大幅萎縮。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展20多年，是否還有下一個20年，這無疑成為行業(yè)內(nèi)共同面臨的問題。因此，轉(zhuǎn)型就成了萬達(dá)最為糾結(jié)的問題。

　　據(jù)了解，2000年，萬達(dá)第一次轉(zhuǎn)型由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而2008年萬達(dá)又由商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游發(fā)展。而到2020年，萬達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的比例將降到50%以下。

　　“房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流， 萬達(dá)要做百年企業(yè)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。7年后萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而是成為綜合性企業(yè)，那我也可以光榮退休了。”王健林表示。

　　然而目前令萬達(dá)內(nèi)部比較擔(dān)憂的仍是新模式下的成本管控難題。王健林2013年上半年工作報(bào)告中曾特別提到：創(chuàng)新業(yè)務(wù)要嚴(yán)格把控成本。

　　據(jù)了解，由已故大師馬克·菲舍爾留下的武漢漢秀和電影樂園、西雙版納秀、汽車極限秀幾個項(xiàng)目需要用到特種設(shè)備、3D軟件等技術(shù)，而武漢漢秀和電影樂園現(xiàn)在成本的預(yù)留空間已無。

　　“這說明我們對創(chuàng)新業(yè)務(wù)的成本把控還不到位，特別是一些新的設(shè)備和軟件，目前世界上很少有控制成本的好辦法，成本控制中心要盡快建立成本測算數(shù)據(jù)模型，確保文旅項(xiàng)目成本不超支。”王健林坦言。

　　文化旅游項(xiàng)目好不好，開業(yè)以后運(yùn)營得怎么樣，關(guān)鍵在于前期創(chuàng)意、設(shè)計(jì)和市場定位。對此，王健林提出了他的設(shè)想：“每一個項(xiàng)目都獨(dú)具當(dāng)?shù)匚幕厣�，看似�?dú)立又相互配合，等我把十個項(xiàng)目完全布局成功以后，我們會引導(dǎo)潮流，想好一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈模式，這樣可以派生出很多盈利點(diǎn)。”

　　據(jù)了解，考慮到氣候和環(huán)境條件，安徽合肥的文旅項(xiàng)目與迪斯尼最大的不同在于大概60%到70%的項(xiàng)目是在室內(nèi)進(jìn)行的，王健林透露在無錫將投資更大一個項(xiàng)目，直接叫板上海迪斯尼。

　　“我覺得中國是可以支撐數(shù)百個主題公園這種旅游規(guī)模的，但是如何做到大家都能生存，就得差異化競爭。”王健林說。

　　萬達(dá)的創(chuàng)新業(yè)態(tài)對萬達(dá)原有的管理模式提出了挑戰(zhàn)。萬達(dá)廣場經(jīng)過多年摸索，招商、運(yùn)營、物業(yè)統(tǒng)一由商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。而如今的萬達(dá)城，把室內(nèi)主題公園、秀、電影樂園及商業(yè)綜合在一起，由文化集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營。如何協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，還是成立新的部門?這也給萬達(dá)留下新的課題。
　　（中國經(jīng)營報(bào) 作者：楊曉音）