（作者：Steve Kerch，聯(lián)商網(wǎng)編譯）

美國(guó)區(qū)域購(gòu)物中心曾經(jīng)影響了一個(gè)國(guó)家的零售習(xí)慣，也曾經(jīng)使大部分郊區(qū)規(guī)劃定型，但如今卻不再是購(gòu)物王國(guó)里至高無(wú)上的主宰形式了。

當(dāng)然這并不是說(shuō)摩爾已經(jīng)沒(méi)有生存希望，只是他們遇到了新的競(jìng)爭(zhēng)者—從業(yè)已成規(guī)模的在線(xiàn)購(gòu)物到尚在雛形的“生活中心”（lifestyle centers），這些新生購(gòu)物形式讓業(yè)者和開(kāi)發(fā)商不得不重新評(píng)估自己的資產(chǎn)。

“現(xiàn)在人們有這么多不同的購(gòu)物形式……購(gòu)物中心的影響力比起前十年來(lái)有所下降，”總部設(shè)在密歇根州西布魯菲爾德市的Nelson開(kāi)發(fā)公司總裁David Nelson說(shuō)。

各方的競(jìng)爭(zhēng)
從某個(gè)方面來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心受冷落不過(guò)是美國(guó)人不斷變換口味的犧牲品。如今的消費(fèi)者比起上世紀(jì)70或80年代的人來(lái)有一種更強(qiáng)烈的懷舊感，他們喜歡回到擁有舊式商業(yè)氣氛的露天零售中心 (open-air retail centers) 去。

“現(xiàn)在的流行趨勢(shì)是回到那種看起來(lái)更像村落的露天式零售中心，里面有汽車(chē)在真實(shí)的街道上行駛，還有實(shí)實(shí)在在的人行道供消費(fèi)者來(lái)回逛著購(gòu)物。就是這樣的概念！”洛杉磯Altoon+Porter建筑公司的股東James Porter說(shuō)。

另外，隨著主要承租者百貨商店（department stores）的衰敗，摩爾的地位和聲望多少也有些下降。百貨商店是過(guò)去25年來(lái)一直推動(dòng)摩爾高速發(fā)展的主因，但現(xiàn)在它卻忽然發(fā)現(xiàn)自己遇到了新型零售模式強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

“是誰(shuí)毀掉了百貨商店？一方面是消費(fèi)者，因?yàn)樗麄冞x擇了其它購(gòu)物形式，”摩爾業(yè)主及開(kāi)發(fā)商Robert Michaels說(shuō)，他還是總部設(shè)在芝加哥的“General Growth Properties”公司的首席運(yùn)營(yíng)官。

“但另一方面，可以說(shuō)是百貨商店自己毀掉了自己，因?yàn)樗麄兎艞壛吮緫?yīng)該堅(jiān)持下去的交易，因?yàn)樗麄內(nèi)狈?chuàng)新，缺乏緊迫感，缺乏顧客研究，”他說(shuō)。

折扣零售大鱷如沃爾瑪和塔吉特是削弱百貨商店力量的主要角色。但專(zhuān)賣(mài)零售商如“The Limited”和“Gap”也同樣功不可沒(méi)。

“以前，沒(méi)有四個(gè)百貨商店根本都不敢想像能夠開(kāi)辦一個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心（regional mall），”擁有23家摩爾的大開(kāi)發(fā)商Michaels正在依阿華州West Des Moines建造第24家摩爾，他說(shuō)，現(xiàn)在只需要一家像諾茨羅姆（Nordstrom’s）或塔吉特這樣的主力百貨商店就夠了的購(gòu)物中心項(xiàng)目已經(jīng)在規(guī)劃中了。

摩爾不會(huì)消失
盡管時(shí)勢(shì)不同，從1993年來(lái)全美范圍內(nèi)還是有54個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心崛起，而且“他們中的大多數(shù)都是成功的，” 密歇根州Bloomfield Hills市The Taubman Co.公司執(zhí)行副總裁、摩爾開(kāi)發(fā)商和業(yè)主William Taubman說(shuō)。

“15年前就有人說(shuō)百貨商店會(huì)讓位給摩爾，但到現(xiàn)在這一幕也沒(méi)發(fā)生，”Taubman說(shuō)�！叭欢�，近年來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)模增大了，摩爾在零售收入中所占份額在逐漸下降。”

最主要的新生競(jìng)爭(zhēng)者要數(shù)“生活中心”（lifestyle center）了。國(guó)際購(gòu)物中心理事會(huì)（The International Council of Shopping Centers）對(duì)它的定義是這樣描述的：占地面積在15萬(wàn)到50萬(wàn)平方英尺、露天的，高端的（higher-end），以休閑為中心的零售模式，它包括從常規(guī)摩爾承租者到服飾專(zhuān)賣(mài)零售商以及家庭商品直銷(xiāo)點(diǎn)（home-goods outlets）多種零售形式，甚至還包括餐飲、娛樂(lè)設(shè)施。

雖然現(xiàn)在全美還只有15家這樣的生活中心，但30到40個(gè)同類(lèi)型的生活中心已經(jīng)在規(guī)劃藍(lán)圖上了，Taubman說(shuō)。

“建造它們很容易，因?yàn)榻ǔ珊笕藗冇懈嗟牡胤较M(fèi)了，”他說(shuō)。

目前生活中心普遍設(shè)計(jì)成街道購(gòu)物中心（strip center）的模式，但有一大把新選擇等著打破這種單調(diào)的模式。“沒(méi)有固定的規(guī)則，也沒(méi)有不變的格式。每個(gè)人都在尋找新穎、更好的想法來(lái)建造生活中心，”P(pán)orter說(shuō)。

Michael認(rèn)為現(xiàn)在就完全放棄百貨商店和購(gòu)物中心還太早了。他的公司目前還在集中投資名下的購(gòu)物中心，以跟上變幻的時(shí)代腳步。

“我覺(jué)得應(yīng)該把這種做法叫做摩爾的重新改造（reinvention），”他說(shuō)�！拔覀兊拇蟛糠仲Y產(chǎn)都用來(lái)對(duì)名下的區(qū)域購(gòu)物中心進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)（redeveloping）和重新定位（repositioning）。在生活中心日益增強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)面前，我覺(jué)得給現(xiàn)有的摩爾升級(jí)，保住資產(chǎn)要好得多�！�

其中一種摩爾調(diào)整方式可以是：在現(xiàn)有的封閉資產(chǎn)內(nèi)保留并突出他們自己的“生活附件”（lifestyle appendage），Porter說(shuō)。事實(shí)上，現(xiàn)在一些新的摩爾在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)融入了室內(nèi)和露天購(gòu)物中心兩種元素，他說(shuō)。

在拉斯維加斯有一家摩爾正以賭城典型的大投資手筆進(jìn)行反擊。Rouse Co.公司名下的Fashion Show購(gòu)物中心周五晚上正式開(kāi)始了它耗資10萬(wàn)美元的100萬(wàn)平方英尺大擴(kuò)展，一俟工程竣工后，將使這家摩爾的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到200萬(wàn)平方英尺。

第一期工程包括兩家新的百貨商店進(jìn)駐：諾茨羅姆（Nordstrom）和Bloomingdale’s Home，以及超過(guò)130家新店鋪和餐廳，而Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Macy’s, Dillard’s 和Robinsons-May等商家也會(huì)大規(guī)模擴(kuò)張。

在2003年10月開(kāi)始的第二期擴(kuò)展工程中，Lord & Taylor 以及其它新的零售、餐飲和娛樂(lè)商家將會(huì)進(jìn)駐。另外，二期工程還將建造一個(gè)占地1萬(wàn)1000平方英尺的新餐廳區(qū)。

Fashion Show的賣(mài)點(diǎn)還不止這些：一個(gè)80英尺長(zhǎng)的收放式跑道可以用來(lái)進(jìn)行日常服裝秀。

(注：作者Steve Kerch是芝加哥CBS.MarketWatch.com網(wǎng)頁(yè)的房地產(chǎn)編輯。)