出品/聯(lián)商專欄

撰文/吳明毅

編輯/娜娜

上一篇探討“北方為什么做不好街區(qū)式商業(yè)”的文章引發(fā)了較廣泛關(guān)注與討論，在這場(chǎng)討論中，多數(shù)觀點(diǎn)仍將問(wèn)題簡(jiǎn)單歸因于“氣候”這一表層外因，卻對(duì)人文、觀念等深層內(nèi)生因素持保留態(tài)度；而多地同仁反饋的北方成功街區(qū)項(xiàng)目案例，卻恰好撕開了“氣候決定論”的認(rèn)知缺口，印證了商業(yè)破局的關(guān)鍵從來(lái)不在外部條件的限制，而在于對(duì)地域本質(zhì)與“人”的真實(shí)需求的深度洞察。

理論的價(jià)值終需落地檢驗(yàn)，因此本文特以前文所提及的青島“星光里”項(xiàng)目為樣本，希望通過(guò)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的深度剖析與路徑推演，探尋商業(yè)定位與低谷脫困的普適規(guī)律。更重要的是——“星光里”這類“售后統(tǒng)租”模式的項(xiàng)目，其成敗絕非僅關(guān)乎單個(gè)商業(yè)體的盈虧，更牽動(dòng)著眾多中小投資者的切身利益。這份“樣本意義”也讓此次剖析更具現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

一、敗局溯源

“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)”，商業(yè)操盤與行軍作戰(zhàn)實(shí)則“異曲同工”，本質(zhì)皆為利益的沖突與爭(zhēng)奪。戰(zhàn)爭(zhēng)講求戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，商業(yè)亦然——戰(zhàn)略即方向，對(duì)應(yīng)“定位”；而戰(zhàn)術(shù)即策略，對(duì)應(yīng)各類“方案”，戰(zhàn)場(chǎng)勝負(fù)的核心在于戰(zhàn)略，而商業(yè)興衰的關(guān)鍵則在于定位。

由此反觀“星光里”項(xiàng)目，落到如此境地的根本原因在于方向錯(cuò)誤，即定位與現(xiàn)實(shí)的極大背離。該項(xiàng)目定位為“青島金家?guī)X24小時(shí)不打烊的美食文娛中心和商務(wù)社交新空間”，相較島城其他商業(yè)項(xiàng)目則可看出其所研判的“市場(chǎng)機(jī)會(huì)”所在，可用三字以概之——“夜經(jīng)濟(jì)”。由此實(shí)則將該項(xiàng)目問(wèn)題升至城市乃至區(qū)域高度，即：為何青島乃至整個(gè)北方地區(qū)夜經(jīng)濟(jì)始終做不起來(lái)？

若說(shuō)我國(guó)北方城市完全因氣候原因?qū)е乱股钆c夜經(jīng)濟(jì)無(wú)法發(fā)展，那么那些緯度更高、寒濕更甚的北歐及北美地區(qū)則應(yīng)更甚。但反觀如芬蘭、瑞典、美國(guó)（阿拉斯加）、加拿大等北歐、北美國(guó)家/地區(qū)，其夜經(jīng)濟(jì)不僅十分繁榮興盛且因與區(qū)域特色（如挪威、芬蘭結(jié)合地理特色極光；阿拉斯加、赫爾辛基（芬蘭）結(jié)合冰雪等）深度結(jié)合而發(fā)展出更具特色的夜間消費(fèi)模式。以此來(lái)看，氣候并不是阻礙夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展的元兇，更可為其發(fā)展助力，成就獨(dú)具特色的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，氣候（冷）并非導(dǎo)致我國(guó)北方城市夜經(jīng)濟(jì)普遍不振的根本原因。

恰如“事物發(fā)展的根本原因在于內(nèi)因，而外因作為次要原因通過(guò)內(nèi)因起作用”——個(gè)人看來(lái)，北方夜經(jīng)濟(jì)普遍不振的根本癥結(jié)不在于氣候，而在于文化及由文化所形成的觀念，正是這些內(nèi)在的文化邏輯，從根本上決定了大眾是否愿意在夜間走出家門，以及出門之后傾向于進(jìn)行怎樣的活動(dòng)等一系列行為動(dòng)向。

縱覽全球，夜經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家/地區(qū)往往在文化方面呈現(xiàn)出高度開放、多元交融、鼓勵(lì)個(gè)性化文化發(fā)展等外放型顯著共性，而反觀我國(guó)北方地區(qū)，則呈現(xiàn)出截然不同的文化邏輯——

首先，由于受農(nóng)耕文化影響較深，“日出而作，日落而息”的觀念仍根深蒂固，夜間活動(dòng)（消費(fèi)）常被視為“非必要消耗”，這從根本上抑制了大眾夜間外出的基礎(chǔ)意愿；

其次，北方的夜間社交多集中于“熟人場(chǎng)景”（如家庭聚餐、朋友喝酒等），對(duì)“陌生人社交”、“公共文化場(chǎng)景”（如街頭藝術(shù)、市集等）等接受度有限，導(dǎo)致夜間消費(fèi)高度集中于餐飲、娛樂(lè)，缺乏多元體驗(yàn)；

此外，北方的夜間熱鬧多依賴于節(jié)日驅(qū)動(dòng)，如春節(jié)、元宵節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)慶，節(jié)日過(guò)后便迅速回歸沉寂，難以形成持續(xù)性的夜間消費(fèi)氛圍。

而相比之下，夜經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家/地區(qū)，其夜間活動(dòng)早已成為大眾日常生活的一部分，形成了穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)慣與生活常態(tài)。

另一方面，則在于消費(fèi)觀念——北方地區(qū)普遍呈現(xiàn)出較強(qiáng)“實(shí)用主義”傾向，大眾消費(fèi)更注重實(shí)用性與性價(jià)比，對(duì)非必要支出更為謹(jǐn)慎。這種消費(fèi)觀念投射到夜間消費(fèi)便表現(xiàn)為對(duì)“剛需型”消費(fèi)的嚴(yán)重依賴——據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市的夜間消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，餐飲占比超60%，且多集中于燒烤、火鍋等平價(jià)業(yè)態(tài)；消費(fèi)者對(duì)單價(jià)超過(guò)100元的文化體驗(yàn)類項(xiàng)目接受度普遍偏低，且多為“淺嘗輒止”，復(fù)購(gòu)率明顯不足。

而如此保守消費(fèi)觀念的深層動(dòng)因?qū)崉t是根深蒂固的“憂患意識(shí)”，“儲(chǔ)蓄率”正是其可量化的外在表征——憂患意識(shí)越高的地區(qū)其儲(chǔ)蓄率往往越高，高儲(chǔ)蓄率意味著居民將更多收入用于預(yù)防性儲(chǔ)蓄，從而直接擠壓了即時(shí)性消費(fèi)的空間。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)東北地區(qū)居民儲(chǔ)蓄率長(zhǎng)期高于全國(guó)平均水平。而從各國(guó)發(fā)展實(shí)踐來(lái)看——儲(chǔ)蓄率越高的地區(qū)，夜間消費(fèi)活躍度往往越低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也更傾向于滿足基礎(chǔ)需求。而這一現(xiàn)象的背后，又往往與社會(huì)保障體系的完善程度密切相關(guān)。

綜上，無(wú)論文化、收入水平、消費(fèi)觀念、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（制造業(yè)為主）等，青島皆呈鮮明北方城市特質(zhì)，這直接導(dǎo)致其夜經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期難以有效激活，主打夜經(jīng)濟(jì)的各類項(xiàng)目/業(yè)態(tài)普遍生存艱難。因此，從確定“24小時(shí)不打烊”定位的那刻起，“星光里”就注定難以擺脫“星光暗淡”的結(jié)局。而這給業(yè)界所帶來(lái)的不僅是唏噓，更應(yīng)是警醒與反思：為何如此？又該如何破局？

二、反思錄

立于彼時(shí)項(xiàng)目方角度，則不難理解為何該項(xiàng)目的最終定位為“青島金家?guī)X24小時(shí)不打烊的美食文娛中心和商務(wù)社交新空間”，其根本實(shí)為一種“慣性思維”，即圍繞大眾普遍認(rèn)同的關(guān)聯(lián)邏輯進(jìn)行線性推演。以該項(xiàng)目為例，具體推演路徑則為：

1、金家?guī)X為核心金融區(qū)，對(duì)應(yīng)高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)的優(yōu)質(zhì)商務(wù)客群；

2、商務(wù)客群的主要需求在于商務(wù)社交；

3、區(qū)域內(nèi)已有金獅廣場(chǎng)、嶗山麗達(dá)等能夠滿足目標(biāo)客群日常商務(wù)社交需求的項(xiàng)目；加之項(xiàng)目自身體量過(guò)小，難以在既有賽道建立優(yōu)勢(shì)壁壘，須另辟蹊徑，謀求差異化競(jìng)爭(zhēng)力；

4、目標(biāo)客群夜間消費(fèi)仍處空白，且應(yīng)有消息顯示政府已在制訂系列專項(xiàng)政策（據(jù)查，2019年是青島市政府“系統(tǒng)性推動(dòng)夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，該年出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》專項(xiàng)政策，作為市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，嶗山協(xié)信中心應(yīng)不難提前掌握政策動(dòng)向）；

5、夜經(jīng)濟(jì)的核心業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂(lè)。

由此，一個(gè)以“夜經(jīng)濟(jì)”為差異化特色的定位便“合情合理”地誕生了。而該類推導(dǎo)模式對(duì)于不同目標(biāo)維度卻呈現(xiàn)出兩極分化效果：

·對(duì)于去化而言（招商/銷售），這無(wú)疑是極佳策略——高度契合大眾普遍認(rèn)知，易于被市場(chǎng)接受，大幅降低溝通與教育成本，快速推動(dòng)招商破局；

·從運(yùn)營(yíng)角度審視則隱患巨大，其根源在于一個(gè)異常明顯卻又極易被忽略的“現(xiàn)實(shí)悖論”：既然如此“合情合理”且機(jī)會(huì)巨大，為何機(jī)會(huì)卻偏偏留給了“我們”？是前人不夠聰明？還是我們獨(dú)具慧眼？而若將坐標(biāo)置于已然內(nèi)卷至無(wú)以復(fù)加的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，則兩者皆難成立。因此，真相或許只有一個(gè)——至少在五年內(nèi)，此路走通的可能性微乎其微。

而這帶給我們的核心啟示有二：

1、在制定戰(zhàn)略過(guò)程中，切忌藐視對(duì)手，非但不能藐視對(duì)手，更應(yīng)將之置于“完美之境”（能夠甄別且把握一切機(jī)會(huì)）。故越是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)時(shí)，越應(yīng)反復(fù)自問(wèn)——既然對(duì)手能夠甄別并把握一切機(jī)會(huì)，為何留下如此“空隙”？唯有如此反向?qū)徱�，才能�?guī)避因閉門造車、輕敵冒進(jìn)而導(dǎo)致的一系列戰(zhàn)略決策脫離市場(chǎng)實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)。

2、越是“合情合理”，越應(yīng)極度審慎。被騙者之所以迷途深陷因?yàn)椤昂锨楹侠怼�，投資者之所以滿盤皆輸亦因曾經(jīng)機(jī)會(huì)極其“合情合理”，故越是戰(zhàn)略研判時(shí)，越應(yīng)警惕“合情合理”。

三、破局推演

既然受體量所限、滿足客群日常需求的主流路線難走通，而看似藍(lán)海的“夜經(jīng)濟(jì)”路徑也已被實(shí)踐證偽，那之于星光里豈非“無(wú)路可走”？

答案顯然是否定的。無(wú)數(shù)實(shí)踐早已證明：沒有做不成的項(xiàng)目，只有未能找到突破口的團(tuán)隊(duì)�？v觀近年來(lái)新開業(yè)項(xiàng)目，坐擁“天時(shí)、地利”優(yōu)勢(shì)者已愈發(fā)稀缺，更多是憑借對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)洞察與團(tuán)隊(duì)的持續(xù)攻堅(jiān)才最終實(shí)現(xiàn)突圍崛起。那么“星光里”的突圍方向究竟在哪？我們不妨以它為樣本重新定位推演，探尋可行的破局方向。

1、區(qū)位洞察

該項(xiàng)目位于青島嶗山區(qū)金家?guī)X金融區(qū)的中心位置，周邊高端商辦云集，步行10分鐘內(nèi)可覆蓋嶗山區(qū)政府、國(guó)際會(huì)展中心、青島大劇院、青島博物館等關(guān)鍵公共設(shè)施；同時(shí)，與石老人海水浴場(chǎng)的步行距離僅1.2公里，具備顯著的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

整理：吳明毅 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

洞察思考：該項(xiàng)目所處區(qū)位并非單一的“商務(wù)CBD”，而是“政務(wù)+商務(wù)+會(huì)展+文旅”四重場(chǎng)景的疊加區(qū)。這意味著其不僅能承接區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定的商務(wù)與生活客群，更可對(duì)接展會(huì)與文旅所帶來(lái)的流動(dòng)客群，從而為域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目探索更多元定位可能提供了堅(jiān)實(shí)的地理支撐。

2、客群洞察

該項(xiàng)目所處嶗山區(qū)金家?guī)X街道為國(guó)家級(jí)財(cái)富管理試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)域，已集聚超1400家金融機(jī)構(gòu)及類金融企業(yè)，占全市總量的60%以上。人口結(jié)構(gòu)方面，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，該街道總?cè)丝诩s31.5萬(wàn)人，其中非戶籍人口達(dá)18.6萬(wàn)人，占比高達(dá)59%，為青島平均水平（17.69%）的3.3倍�！胺菓艏丝凇敝笐艨诓辉诒镜氐珜�(shí)際在此居住的人群。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)90%的非戶籍人口為就業(yè)人群，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，可進(jìn)一步細(xì)分為兩類核心人群：

·專業(yè)群體（中高端客群）：主要為服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)的分析師、基金經(jīng)理、金融科技人才等高知專業(yè)人才。因本地供給不足，此類人才多來(lái)自外地，形成“工作在此、戶籍在外”的高學(xué)歷、高收入群體。

·配套服務(wù)群體（中端客群）：金融產(chǎn)業(yè)的集聚帶動(dòng)了物業(yè)運(yùn)維、后勤保障、商業(yè)零售等大量配套崗位需求，此類崗位技能門檻相對(duì)較低，主要依賴外來(lái)勞動(dòng)力輸入，構(gòu)成非戶籍人口中的基礎(chǔ)服務(wù)群體。

參考北京金融街、上海陸家嘴等同類金融集聚區(qū)的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，專業(yè)群體與配套服務(wù)群體的比例大致為6:4。據(jù)此推算，在本項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)（非戶籍比例按59%計(jì)）：非戶籍人口約4.6萬(wàn)人；工作人口中，專業(yè)群體約3.1萬(wàn)人，配套服務(wù)群體約2.1萬(wàn)人。

整理：吳明毅 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

洞察思考：由于該區(qū)域以金融產(chǎn)業(yè)為核，故當(dāng)前域內(nèi)各項(xiàng)目普遍將重心聚焦于“高凈值客群（專業(yè)群體）”，反而使針對(duì)配套服務(wù)客群這一龐大群體的有效供給明顯不足，形成結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)空白。正如“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略邏輯——聚焦被忽略的群體，或可成為該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突圍的重要方向。

3、競(jìng)爭(zhēng)洞察

該項(xiàng)目1公里內(nèi)的主要競(jìng)品為嶗山麗達(dá)與金獅廣場(chǎng)，兩者均為城/區(qū)級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目，且嶗山麗達(dá)與該項(xiàng)目步行距離僅約130米，形成“隔街相望”的貼身肉搏之勢(shì)。故在未能有效吸引域外客群的情況下，競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)為零和博弈；加之該項(xiàng)目建筑面積僅約2.5萬(wàn)方，分別為嶗山麗達(dá)的20.8%、金獅廣場(chǎng)的10.9%，若未形成高度差異化特色，則幾無(wú)立足空間。

整理：吳明毅 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

洞察思考：正所謂“物質(zhì)基礎(chǔ)決定上層建筑”，兩大競(jìng)品的整體定位與客群選擇本質(zhì)是其“體量適配”的必然結(jié)果——12萬(wàn)方、23萬(wàn)方的大體量，必然選擇“大而全”的業(yè)態(tài)組合與最大基數(shù)的（家庭客群）客群定位。也正因此，也必然衍生出三大共性“缺憾”：

·全面有余、聚焦不足：為填滿空間并輻射更廣泛客群，大體量項(xiàng)目必然會(huì)追求業(yè)態(tài)多元與內(nèi)容豐富，導(dǎo)致整體“廣而不精”，難以聚焦某類細(xì)分客群的深層需求，從而必然在細(xì)分市場(chǎng)留下結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)空白；

·品質(zhì)有余、活力不足：定位中高端的大體量項(xiàng)目必然以連鎖品牌為核心，如此雖在品質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)化方面更有保障，卻導(dǎo)致缺乏非連鎖品牌所特有的“煙火氣”與個(gè)性化體驗(yàn)，整體氛圍偏沉穩(wěn)，特色感與活力感不足；

·“全時(shí)”有余、“即時(shí)”不足：大體量項(xiàng)目必然會(huì)為最大限度延長(zhǎng)更大范圍客群的駐留時(shí)間而將精力聚焦于一站式消費(fèi)之類的“長(zhǎng)時(shí)體驗(yàn)”，導(dǎo)致難以有效兼顧如商務(wù)客群等快節(jié)奏細(xì)分客群的“即時(shí)需求”，形成特定時(shí)段與場(chǎng)景的結(jié)構(gòu)性空白。

四、路徑重構(gòu)

基于上述洞察思考，可延伸出三類具備較大可行性的突圍方向：

·方向一：錨定“需求最大公約數(shù)”，打造強(qiáng)煙火氣非標(biāo)消費(fèi)空間

基于前文區(qū)位洞察的“政務(wù)+商務(wù)+會(huì)展+文旅”多場(chǎng)景疊加的區(qū)位特征，捕捉不同客群（政務(wù)人員、金融從業(yè)者、展會(huì)游客、周邊居民）消費(fèi)需求的“最大公約數(shù)”（高頻共性需求），結(jié)合該項(xiàng)目小體量、街區(qū)式特點(diǎn)，聚焦單一業(yè)態(tài)做深做透，構(gòu)建具備鮮明特色的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

如以餐飲為例：可集中引入客單價(jià)在20元左右的非標(biāo)特色小吃品牌，以“煙火氣”為特色，與以連鎖品牌為主的競(jìng)品形成鮮明差異。同時(shí)發(fā)揮露天街區(qū)在營(yíng)業(yè)時(shí)間方面的靈活性，重點(diǎn)做強(qiáng)早餐時(shí)段，有效填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的相對(duì)空白，滿足政務(wù)與商務(wù)人群的晨間需求。通過(guò)“高煙火氣非標(biāo)餐飲+全時(shí)覆蓋”的組合特色，將該項(xiàng)目打造為能夠適配多類客群、覆蓋高頻需求的特色餐飲目的地。

·方向二：瞄準(zhǔn)競(jìng)品空白，打造商務(wù)人群專屬的露天活力空間

基于前文競(jìng)爭(zhēng)洞察中，大體量競(jìng)品因“建筑形態(tài)（盒子式商業(yè)為主）+體量適配”而必然導(dǎo)致的主要“共性缺憾”，充分借力街區(qū)式商業(yè)的開放性與活力感，聚焦區(qū)域商務(wù)客群對(duì)“效率、放松、淺社交”的細(xì)分需求，打造專屬于目標(biāo)客群的活力場(chǎng)域。

具體可圍繞商務(wù)人群的全天節(jié)奏進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃：晨間——依托街區(qū)式項(xiàng)目“靈活開業(yè)”優(yōu)勢(shì)做強(qiáng)早餐業(yè)態(tài)，形成顯著特色；午間——聚焦目標(biāo)客群1-2小時(shí)主要休憩時(shí)段，布局輕食簡(jiǎn)餐、特色快餐等“快取快享”業(yè)態(tài)，并用綠植、休閑座椅、遮陽(yáng)棚等營(yíng)造可短暫脫離辦公環(huán)境的戶外休憩場(chǎng)域；同時(shí)以各類小型花車主題市集，滿足餐余碎片化閑逛需求；晚間——結(jié)合案名（星光里）打造“星光夜市”，以各類小吃等流動(dòng)檔口，以“開放式（露天）+煙火氣”區(qū)別于競(jìng)品的沉悶氛圍，成就以沉穩(wěn)著稱的金融區(qū)內(nèi)具有獨(dú)特記憶點(diǎn)的活力地標(biāo)。

·方向三：聚焦配套服務(wù)客群，構(gòu)建平價(jià)便民生活集合體

聚焦前述客群洞察中“配套服務(wù)群體”的結(jié)構(gòu)性空白，緊扣相關(guān)客群偏好“平價(jià)、實(shí)用、高頻剛需”的消費(fèi)特點(diǎn)，打造集中滿足其日常所需的一站式便民生活中心。

具體可圍繞“平價(jià)便民”展開規(guī)劃：一方面，引入1-2家側(cè)重日常消費(fèi)的社區(qū)型會(huì)員超市，主打生鮮食品、日用品與便當(dāng)熟食，滿足該群體“日常采購(gòu)、高性價(jià)比”的需求；另一方面，搭配多家客單價(jià)在15-25元的大眾餐飲品牌，覆蓋午晚餐剛需；同時(shí)補(bǔ)充干洗、快剪、維修等便民服務(wù)檔口，形成功能完整的“一站式”生活服務(wù)閉環(huán)。

須特別強(qiáng)調(diào)的是——以上三個(gè)方向均為基于前述洞察所推導(dǎo)出的可能性路徑，其意義在于提示方向，而非提供一套非此即彼的標(biāo)準(zhǔn)化答案。每一個(gè)方向都對(duì)應(yīng)著不同的能力要求（如非標(biāo)品牌對(duì)應(yīng)強(qiáng)管理運(yùn)營(yíng)能力）或商業(yè)權(quán)衡（如便民定位對(duì)整體級(jí)次的影響），須結(jié)合自身情況審慎評(píng)估，切忌簡(jiǎn)單套用。

更重要的是：這些方向并非互斥的單選題，更像是一套可靈活組合、協(xié)同發(fā)力的“工具包”。其根本在于指出——真正的破局之道，不在于追逐看似“正確”的邏輯，而在于洞察“真實(shí)”的市場(chǎng)空白；唯有將外部機(jī)遇與自身特質(zhì)深度融合，構(gòu)建起難以復(fù)制的差異化特色，才能真正在絕境中鑿開裂縫，涅槃重生。

五、比定位更重要的

之于如星光里這般深陷絕境的項(xiàng)目而言，當(dāng)下比判明方向更緊迫的是“重整旗鼓”。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，暫時(shí)失利不可怕，真正可怕的是“敗相盡顯、生機(jī)全無(wú)”，而該項(xiàng)目目前所呈現(xiàn)給我的狀態(tài)恰是如此，給人一種“病入膏肓、無(wú)力回天”的絕望之感，如此狀態(tài)，試問(wèn)品牌方又怎敢投資入駐？

因此，當(dāng)務(wù)之急是從“重塑氣場(chǎng)”入手，聚焦“物業(yè)（營(yíng)運(yùn)）+企劃”兩大核心板塊，重塑正面形象，傳遞積極信號(hào)——

·物業(yè)端：須超越基礎(chǔ)的“干凈明亮”，通過(guò)更換破損標(biāo)識(shí)、修復(fù)設(shè)施、增設(shè)綠植、重啟大屏等細(xì)節(jié)，塑造“整潔有序、蓄勢(shì)待變”的視覺觀感；同時(shí)對(duì)空鋪設(shè)置統(tǒng)一主題圍擋，傳遞“積極調(diào)整、全面優(yōu)化”的正面信息，弱化“衰敗空置”的負(fù)面感觀。

·企劃端：通過(guò)“活動(dòng)+展陳”雙管齊下，讓項(xiàng)目重新“動(dòng)”起來(lái)，如高頻開展各類小型主題活動(dòng)吸引人流，并在公共區(qū)域設(shè)置特色展陳，持續(xù)制造微話題與新鮮感，向市場(chǎng)持續(xù)傳遞“主動(dòng)求變、生機(jī)復(fù)蘇”的強(qiáng)烈信號(hào)。

在此基礎(chǔ)上，招商結(jié)合選定突圍方向，以“小步快跑”的方式，優(yōu)先引入適配定位的輕量級(jí)品牌，先讓項(xiàng)目“活起來(lái)”；再通過(guò)實(shí)際客流與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)驗(yàn)證定位可行性，用實(shí)打?qū)嵉倪\(yùn)營(yíng)成果吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌入駐，最終形成“氣場(chǎng)重塑—招商破局—客流提升—品牌集聚”的正向循環(huán)。

寫在最后

當(dāng)我們跳出“星光里”單個(gè)項(xiàng)目的成敗不難發(fā)現(xiàn)——“星光里”的困境，實(shí)為行業(yè)通病的縮影：若商業(yè)定位止于“跟風(fēng)、慕強(qiáng)”的表層，忽視文化、觀念等內(nèi)生土壤，必將陷入水土不服的被動(dòng)境地；若戰(zhàn)略推演固于“慣性思維”，而缺乏對(duì)機(jī)會(huì)合理性的深刻質(zhì)疑，終將偏離實(shí)際。

故本文并非為復(fù)盤星光里單個(gè)項(xiàng)目而生，而是以其為具象切口，透過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的困境，透視整個(gè)行業(yè)中共同面臨的普遍命題：如何避免在熱點(diǎn)追逐中迷失方向？如何在共性與特性中尋得平衡？如何讓陷入低谷的項(xiàng)目重拾生機(jī)，走向涅槃？

這不僅是對(duì)“星光里”這類項(xiàng)目的啟示，更是希望給予所有同仁以啟示：因?yàn)?strong>真正可持續(xù)的商業(yè)價(jià)值，永遠(yuǎn)源于對(duì)本質(zhì)的深刻理解與踐行。