目錄

報(bào)告綜述

上篇

2022年華東商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及分析

(一)2022年前三季度華東購物中心客流變化

1、今年第三季度客流回暖

2、月均到訪頻次二季度最高

3、5公里范圍滲透率二季度最低

(二)2022年前三季度華東購物中心開業(yè)情況

1、疫情三年整體開業(yè)趨緩

2、開發(fā)商最青睞10-15萬方左右的項(xiàng)目

3、“六省一市”均有新的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)

(三)2022年前三季度華東首店品牌情況

下篇

2023年華東商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

（一）2023年華東購物中心開業(yè)計(jì)劃

1、各省份數(shù)量及體量分析

2、新一線和二線省會(huì)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市突出

3、商業(yè)體量區(qū)間分布及占比

4、全國性開發(fā)企業(yè)恒強(qiáng)

5、標(biāo)桿購物中心推薦

（二）2023年華東商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)策建議

報(bào)告綜述 

作為全國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、龐大的人口規(guī)模、高度發(fā)達(dá)的零售商貿(mào)業(yè)、超前的國際化消費(fèi)水平，讓華東成為商業(yè)地產(chǎn)兵家必爭之地。

從今年前三季度全國GDP增長情況上看。以上海為中心的華東區(qū)在今年上半年受疫情影響嚴(yán)重，使得正在穩(wěn)步復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)再受挫折，在增速上有所放緩，但整體上依舊表現(xiàn)突出。數(shù)據(jù)顯示，前三季度華東地區(qū)共計(jì)GDP值33.4萬億，占全國總量之38.4%，仍是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體量最大的大區(qū)。

社零方面，前三季度江蘇全省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額31635.1億元，規(guī)模穩(wěn)居全國第二位。社零月度增速繼6月份由負(fù)轉(zhuǎn)正后，7、8、9月分別增長2.4%、12.5%和6.9%，其中8、9月份增速分別高于全國7.1和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

華東其他省市上：上海前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額為11864.63億元，比去年同期下降了10.7%；浙江前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2.18萬億元，同比增長4.2%，居?xùn)|部沿海主要省市首位；山東前三季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額23687.1億元，同比增長0.1%，比上半年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；福建前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額15588.63億元，同比增長4.1%；江西前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長6.0%，比上半年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)；安徽前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額16130億元，由上半年下降0.3%轉(zhuǎn)為增長0.9%。

實(shí)體商業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要組成，疫情三年遭受了巨大的挑戰(zhàn)，而華東作為全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，往往也是全國商業(yè)現(xiàn)狀的縮影，因此也是被市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

正所謂“中國商業(yè)看華東，華東商業(yè)看上海�！迸R近歲末，我們聚焦華東，回顧2022，展望2023，以宏觀的新開商業(yè)項(xiàng)目導(dǎo)向存量市場的變化、商業(yè)客流的變化，以及首店經(jīng)濟(jì)等多個(gè)維度來分析華東商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢(shì)洞察，為行業(yè)提供一些可行性借鑒。

上篇

2022年華東商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及分析

(一)2022年前三季度華東購物中心客流變化

客流數(shù)據(jù)是購物中心衡量商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)，也是購物中心運(yùn)營管理普遍關(guān)注的問題。通過項(xiàng)目自身的縱向和項(xiàng)目之間的橫向比較，獲得精準(zhǔn)的客流數(shù)據(jù)分析，對(duì)科學(xué)合理地運(yùn)營管理決策優(yōu)化有重要的價(jià)值。

聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴富衍科技重點(diǎn)監(jiān)測(cè)了華東區(qū)50家體量8-20萬方之間的購物中心，通過大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，采用經(jīng)過真實(shí)數(shù)據(jù)訓(xùn)練的智能算法模型進(jìn)行數(shù)據(jù)校準(zhǔn)，可分別反映監(jiān)測(cè)期內(nèi)客流規(guī)模指數(shù)、日均/月均顧客到訪頻次、3KM/5KM滲透率等數(shù)據(jù)指標(biāo)，以幫助各大商業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)獲取精準(zhǔn)的市場行情信息，提供運(yùn)營管理決策依據(jù)。

1、今年第三季度客流回暖

從今年的客流規(guī)模上看，前三季度整體客流指數(shù)超411萬人次，其中一季度約142萬人次、二季度約117萬人次、三季度約152萬人次。

前三季度中，三季度是客流指數(shù)最高的，達(dá)152萬人次左右，環(huán)比Q1增長了約6%、環(huán)比Q2增長了約30%。

今年二季度客流指數(shù)最低谷的主要原因是，3-5月是上海疫情發(fā)生時(shí)期，客流驟降。

與2021年同期相比，今年前三季度總客流指數(shù)也有所下滑，同比下滑幅度達(dá)21%左右。

2、月均到訪頻次二季度最高

今年以來，前三季度月均到訪頻次整體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。其中一季度每月1.92次、二季度每月2.18次、三季度每月2.11次。

與客流指數(shù)相比，二季度雖然客流指數(shù)是最低的，但月均到訪頻次卻走高。主要是因?yàn)樵戮皆L頻次的計(jì)算公式是由月客流人次/月去重人次，當(dāng)新客人減少，老客來時(shí)，反映的就是到訪頻次走高。反之，當(dāng)新客人增加時(shí)，到訪頻次下降。

與2021年同期相比，今年前三季度中，除一季度的月均到訪頻次與同期持平外，二季度和三季度都同比增長。

3、五公里范圍滲透率二季度最低

顧客滲透率反映了一個(gè)購物中心的市場影響力和消費(fèi)者粘性，體現(xiàn)了經(jīng)營管理水平，如果滲透率在標(biāo)準(zhǔn)線以下，說明這個(gè)購物中心還未把周圍人群“吃透”，仍然有很大的提升空間。

一般而言，最常見的區(qū)域型購物中心的顧客來源范圍在其周邊的5-10公里之內(nèi)。因此本次數(shù)據(jù)采樣5公里范圍的滲透率。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度華東區(qū)主要購物中心的顧客滲透率相比去年同期均有所下滑，二季度顧客滲透率最低，為9.8%；三季度的顧客滲透率恢復(fù)至了12.4%。滲透率下滑，說明周圍的一部分人現(xiàn)在不來購物中心，但參考?xì)v史滲透率，這部分“暫時(shí)流失”的客群，隨著疫情穩(wěn)定后還會(huì)重新回來。

(二)2022年前三季度華東購物中心開業(yè)情況

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年華東前三季度新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為93個(gè) (不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比去年下跌26%。新增商業(yè)建筑面積約768.88萬方，比去年同期的1191.63萬方，減少了422.75萬方；平均單體建筑面積約8.3萬方。

1、疫情三年整體開業(yè)趨緩

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)的近五年（2018年至2022年）前三季度開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況上看，2020年疫情發(fā)生年是個(gè)分水嶺， 2020年開始前三季度的開業(yè)量均比2018年和2019年少。

具體來看，錄得同比上漲的分別有2018年的同比上漲58％、2019年同比上漲3％、2021年同比上漲了91％。而2020年和2022年同比分別下跌了56％和26％。

很明顯，疫情對(duì)商業(yè)供應(yīng)市場的影響深刻。2020年受疫情影響，開業(yè)數(shù)量銳減，導(dǎo)致同比下滑，進(jìn)而引發(fā)不少項(xiàng)目延期至次年開業(yè)，加上2021年疫情常態(tài)化下控制良好引發(fā)了一輪開業(yè)高峰。而2022年全國出現(xiàn)多地偶發(fā)現(xiàn)象，且在2021年經(jīng)歷開業(yè)高峰釋放一些市場存量后，開業(yè)數(shù)量有所減少。

另一方面，新開商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的減少 ，也反映出市場競爭較大，尤其是在新消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)更加注重體驗(yàn)、個(gè)性和新鮮的玩法，這對(duì)開發(fā)企業(yè)的要求也更高，“慢工出細(xì)活”，如果還是傳統(tǒng)的復(fù)制化打法，恐很難獲得市場青睞，這也拉長了項(xiàng)目的建設(shè)和入市運(yùn)營的周期。

2、開發(fā)商最青睞10-15萬方左右的項(xiàng)目

從商業(yè)體量上看，前三季度新開的商業(yè)項(xiàng)目中，多以中大體量為主，規(guī)模在10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的開業(yè)數(shù)量最多，占比約32％；規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比約31％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約27％；15萬方以上的商業(yè)項(xiàng)目占比約10％。

超大型MEGA級(jí)商業(yè)的影響力是毋庸置疑的，但是受拿地成本、土地硬性規(guī)劃要求等制約，體量在10萬方左右的購物中心是目前國內(nèi)最常見的。一方面，10萬方左右的購物中心在拿地成本、開發(fā)成本等壓力上相比二三十萬方的大體量項(xiàng)目有限。

另一方面，又因該類型購物中心有體量有一定的保證，一則有足夠的空間滿足運(yùn)營者后期策展一些活動(dòng)，在體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代，營銷對(duì)商業(yè)日常運(yùn)營至關(guān)重要，二來也能幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)零售、餐飲、休閑娛樂、兒童親子等全年齡段的全業(yè)態(tài)功能，尤其對(duì)區(qū)域型購物中心而言，一站式體驗(yàn)是非常常規(guī)且又必須的打法。

3、“六省一市”均有新的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)

從各省市的分布情況上看，前三季度華東“六省一市”均有新的商業(yè)項(xiàng)目開出。這其實(shí)在我們以往的統(tǒng)計(jì)中是常態(tài)，相比其他區(qū)域，華東鮮有哪個(gè)省無項(xiàng)目開業(yè)的情況，這也能彰顯華東商業(yè)的強(qiáng)大勢(shì)能。

具體來看，今年前三季度中，江蘇是華東區(qū)開業(yè)數(shù)量最多的達(dá)到了21個(gè)，其次是浙江的20個(gè)和山東的19個(gè)。江蘇在2021年前三季度的數(shù)據(jù)中以31個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑華東后，今年再次領(lǐng)跑華東，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和營商環(huán)境都十分可觀。

(三)2022年前三季度華東首店品牌情況

社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段，人們追求幸福生活對(duì)商品及服務(wù)的品質(zhì)需求和對(duì)精神文化情感的需求不斷提升。同時(shí)，作為實(shí)體商業(yè)守正出奇的一大策略，能有效擴(kuò)大差異化競爭，且代表創(chuàng)新精神、蘊(yùn)含更多新功能、新審美的首店是近些年的最熱門。

作為城市和商業(yè)發(fā)展的一種新動(dòng)力，首店經(jīng)濟(jì)不僅已經(jīng)成為一種全新的商業(yè)模式，一定程度上也成為衡量一個(gè)項(xiàng)目生命力的高低，甚至是一個(gè)區(qū)域商業(yè)活力的體現(xiàn)。因此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心也希望通過分析今年前三季度華東區(qū)域的首店經(jīng)濟(jì)情況，來呈現(xiàn)華東商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

以首店層次更高的中國首店以上（此次統(tǒng)計(jì)涵蓋了中國大陸首店、中國首店、亞洲首、全球首店）為例，今年前三季度全國“中國首店”共開出203家，其中華東區(qū)120家，占比超59%，不乏南京德基廣場開出的LOEWE羅意威香氛這樣的全球首店。

在首店數(shù)量占比超半數(shù)的情況下，反映出了華東區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)和商業(yè)最為活躍的區(qū)域之一，對(duì)各大品牌投資的吸引力。能讓品牌，尤其是國外品牌將進(jìn)入中國市場的首站放在華東，印證了華東具備理想的營商環(huán)境。

文末附錄：2022年前三季度華東區(qū)首店品牌入駐情況

下篇

2023年華東商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

（一）2023年華東購物中心開業(yè)計(jì)劃

供應(yīng)市場的變化不僅反應(yīng)了全國商業(yè)市場的供需關(guān)系，也體現(xiàn)了各大開發(fā)商對(duì)開發(fā)市場的態(tài)度。因此，每年的新商業(yè)項(xiàng)目增量值備受關(guān)注。在研究2023年華東商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，我們首先來看看供應(yīng)市場的變化。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年華東預(yù)計(jì)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為192個(gè) (不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，新增商業(yè)建筑面積約1491.86萬方，平均單體建筑面積約7.8萬方。

1、各省份數(shù)量及體量分析

從各個(gè)省市的開業(yè)數(shù)量上看，江蘇省的開業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到了49個(gè)，占據(jù)了整個(gè)華東的1/4，從近年來的情況上，江蘇已經(jīng)連續(xù)幾年開業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑華東。緊隨江蘇其后的是山東省，也有37個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。上海34個(gè)，以“一城之力”擠進(jìn)前三，不得不說上海確實(shí)是整個(gè)商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

其他浙江28個(gè)、福建21個(gè)、安徽和江西分別有14個(gè)9個(gè)。

體量上看，排序與開業(yè)數(shù)量一致。江蘇以407.07萬方穩(wěn)居榜首，山東321.98萬方、上海223.55萬方、浙江192.81萬方、福建132.2萬方、安徽123.93萬方、江西98.32萬方。

2、新一線和二線省會(huì)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市突出

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

從城市的活躍度上看，根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)情況，以開業(yè)數(shù)量≥5個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的城市活躍TOP13榜中，上海以34個(gè)開業(yè)量穩(wěn)居榜首，江蘇和浙江兩大省會(huì)城市南京和杭州分別以12個(gè)和10個(gè)緊隨其后，不愧為“江浙滬”！

其他，濟(jì)南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無錫、南通、福州、合肥均位列榜中。

可以看出，新商業(yè)主要還是集中在一線、新一線城市以及各大省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。實(shí)際上，在榜單上的城市均至少是二線城市。相對(duì)一線城市比較突出的存量問題和三四線城市消費(fèi)層級(jí)相對(duì)有限的限制，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市經(jīng)濟(jì)增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。

另一方面，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的2022年中國城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：

上海這個(gè)一線城市的貢獻(xiàn)量就達(dá)到了34個(gè)，占比18％。

新一線城市共有5個(gè)，開業(yè)數(shù)量達(dá)到了39個(gè)，占比約20％。

二線城市共有16個(gè)，開業(yè)數(shù)量達(dá)到了65個(gè)，占比約36％。

三線及以下城市共有28個(gè)，開業(yè)數(shù)量達(dá)到了54個(gè)，占比約26％。

從數(shù)據(jù)中可以總結(jié)出：中國地域及經(jīng)濟(jì)二元化決定中國的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以南京、杭州、蘇州等為代表的新一線城市，以寧波、徐州、濟(jì)南等為代表的強(qiáng)二線城市，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)上具有較強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國際國內(nèi)資源，打造城市級(jí)標(biāo)桿商業(yè)。

3、商業(yè)體量區(qū)間分布及占比

從明年計(jì)劃開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目名單中看出，體量的分布基本與以往一致，10萬方左右的體量為主，符合了當(dāng)下商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的趨勢(shì)，是較為理想的體量規(guī)模。同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，商業(yè)發(fā)展相對(duì)更為成熟和完善，商業(yè)細(xì)分程度更高，從標(biāo)桿都會(huì)型、區(qū)域型到社區(qū)型購物中心階梯分明，各展魅力。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）項(xiàng)目數(shù)量最多為71個(gè)，占比約37％；規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）項(xiàng)目為66個(gè)，占比約35％；規(guī)模在10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的項(xiàng)目為36個(gè)，占比約19％；15萬方以上（含15萬方）項(xiàng)目為19個(gè)，占比約9％。

4、全國性開發(fā)企業(yè)恒強(qiáng)

頭部全國性開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加碼擴(kuò)張步伐，在大環(huán)境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營實(shí)力考驗(yàn)加劇，頭部企業(yè)的行業(yè)指向性作用更為凸顯。

從華東區(qū)2023年計(jì)劃新開商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量情況上看，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)。在開業(yè)量≥2個(gè)的前17家企業(yè)中，就合力貢獻(xiàn)了76個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占總開業(yè)數(shù)量比近40%。可見，團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資金力都比較雄厚的全國性開發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來仍然是供應(yīng)市場的主力軍。

具體來看，寶龍商業(yè)以12個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑企業(yè)榜，長三角地區(qū)是寶龍商業(yè)的主要戰(zhàn)略要地，是其每年全國開業(yè)最為集中的區(qū)域。新城控股開業(yè)數(shù)量9個(gè)，僅次于寶龍商業(yè)，而另外兩個(gè)“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)企”萬達(dá)和龍湖分別以7個(gè)緊隨其后。

其他，萬科集團(tuán)、恒太商業(yè)、金地、瑞安、陸家嘴集團(tuán)、世茂股份、綠地、華潤置地、招商蛇口、中南商用、中信泰富、中駿商管、愛琴海集團(tuán)等知名企業(yè)都在榜單中。

（二）2023年華東商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)策建議

1、華東區(qū)域領(lǐng)銜全國商業(yè)

長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段，政策支持力度大大提升，高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步提速。

以上海、杭州、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為主的華東區(qū)域，購物中心商業(yè)面積及數(shù)量都位居第一，眾多品牌首店、旗艦店、跨界營銷等也會(huì)首選華東區(qū)域。

2、城市核心商圈競爭激烈，非核心商圈逐步興起

華東因經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)成熟，城市核心商圈更是全國重要的商業(yè)名片。南京西路、南京東路、淮海中路、南京新街口、杭州湖濱、杭州武林、寧波天一等商圈不僅商業(yè)成熟，客流也是穩(wěn)居前列。

隨著城市更新加速，核心商圈的存量改造物業(yè)增多，相比改造前物業(yè)條件和品牌設(shè)施受限的問題，在改造后競爭力得到提升，對(duì)整個(gè)商圈也形成了更大的競爭力。

同時(shí)，在城市外擴(kuò)發(fā)展戰(zhàn)略下，一些郊區(qū)的非核心商圈也逐步興起，越來越多的知名項(xiàng)目進(jìn)駐，尤其是近年來熱度很高的“微度假商業(yè)”更加青睞遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，促使郊區(qū)商業(yè)競爭力大幅提升。

3、注重產(chǎn)品細(xì)分策略，新產(chǎn)品首秀加速

在各大企業(yè)規(guī)�；瘮U(kuò)張的同時(shí)，也在加速產(chǎn)品線的迭代和擴(kuò)容。以往那種復(fù)制化的策略已經(jīng)逐漸弱化，而更精細(xì)的產(chǎn)品細(xì)分或在不確定的市場環(huán)境中占有一定競爭力，其目的同樣指向企業(yè)的擴(kuò)張和市占率的提升。

同時(shí)，通過開發(fā)新的產(chǎn)品線，符合商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)新的理念，對(duì)差異化經(jīng)營有重要價(jià)值。可以看到，華潤置地加大了萬象天地產(chǎn)品的拓展，同時(shí)也開出了全新的萬象食集；大悅城控股也開拓了大悅春風(fēng)里；愛琴海集團(tuán)將在臨港愛琴海項(xiàng)目開出首個(gè)城市書香街區(qū)項(xiàng)目。

4、城市更新進(jìn)入理性創(chuàng)新時(shí)代

城市建設(shè)高速發(fā)展時(shí)代，城市更新已然是社會(huì)熱點(diǎn)話題，其核心內(nèi)容的存量改造亦備受關(guān)注。具化到商業(yè)地產(chǎn)，歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，目前市場已積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。

隨著中國城市化進(jìn)入到 “精細(xì)化運(yùn)營”的時(shí)代，城市更新作為一個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題，業(yè)已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)存量商業(yè)的改造更新，不能簡單看作是區(qū)域的商業(yè)活化，更是一種對(duì)城市文化的傳承和弘揚(yáng)。除了“換裝”，更關(guān)鍵的是實(shí)現(xiàn)“共生”的有機(jī)更新。

5、Z世代崛起，新業(yè)態(tài)涌入購物中心

消費(fèi)升級(jí)迭代，Z世代成為新消費(fèi)主力，對(duì)于年輕客群來說，購物中心是一個(gè)重要的社交空間。他們需要在購物中心得到更深的互動(dòng)體驗(yàn)和更強(qiáng)的品牌認(rèn)知，得到自由和認(rèn)可。因此年輕人喜愛的三坑服飾、貓寵、劇本殺、密室、脫口秀、電競等業(yè)態(tài)逐漸涌入購物中心。

6、數(shù)字化賦能運(yùn)營管理

在科技時(shí)代潮流下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型開啟“精細(xì)化運(yùn)營”道路。通過線上線下加速融合，構(gòu)建數(shù)字一體化等重要舉措，讓商業(yè)實(shí)體突破經(jīng)營空間的限制，同時(shí)亦能有效降低運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)效益提升。

對(duì)策建議：

一、回歸商業(yè)本質(zhì)，強(qiáng)化實(shí)體商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營獲利能力

1. 回歸商業(yè)的本質(zhì)，從市場需求出發(fā)，重新梳理并強(qiáng)化商業(yè)定位。

2.在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，以商業(yè)規(guī)劃為牽引，持續(xù)做好業(yè)態(tài)及品牌優(yōu)化。

3. 跳脫過去以滿足剛需為主、重人流輕銷售的這兩種經(jīng)營模式，根據(jù)當(dāng)前顧客成熟情況，以生活形態(tài)式賣場來滿足消費(fèi)者。

4. 從經(jīng)營思維與管理模式開始，系統(tǒng)性的引用正確的管理手法推動(dòng)精細(xì)化管理。

5.真正了解顧客，才能更好的滿足顧客的需求。

6.商業(yè)場景與商業(yè)內(nèi)容的有機(jī)結(jié)合，提升顧客體驗(yàn)與消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

7.商業(yè)+平臺(tái)生態(tài)體系的打造，拓寬商業(yè)邊界，強(qiáng)化與顧客的日常鏈接。

8. 結(jié)合消費(fèi)變化的趨勢(shì)，主動(dòng)取舍，創(chuàng)新求變。

9. 深耕細(xì)作，強(qiáng)化實(shí)體商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營及活力能力。

二、從實(shí)體商業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營中創(chuàng)造價(jià)值

1.精細(xì)化運(yùn)營的三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：降低成本、提升效率、改善體驗(yàn)。

2.數(shù)字化改造基礎(chǔ)上的管理及業(yè)務(wù)變革。

3.建立PDCA可循環(huán)的持續(xù)運(yùn)營增長模式。

4.以需求為導(dǎo)向，優(yōu)化商品布局及商品開發(fā)能力。

5.以顧客為導(dǎo)向，強(qiáng)化銷售精細(xì)化及服務(wù)精細(xì)化。

6.數(shù)字化基礎(chǔ)上的全渠道整合營銷體系。

7.重新定位會(huì)員價(jià)值及精細(xì)化管理。

8.構(gòu)建更完善的顧客情報(bào)管理系統(tǒng)，大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用商場調(diào)整中。

9.將以商品美學(xué)及空間美學(xué)為核心的美學(xué)理念，落實(shí)到賣場經(jīng)營之上。

附錄：

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心：

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心成立于2015年，是聯(lián)商網(wǎng)旗下致力于研究零售行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的機(jī)構(gòu)，目前擁有一個(gè)行業(yè)資深從業(yè)者、高等院校教授組成的高級(jí)顧問團(tuán)和多名研究員。 成立以來已經(jīng)發(fā)布：歷年零售上市公司百強(qiáng)榜、歷年零售消費(fèi)趨勢(shì)、歷年大賣場開關(guān)店報(bào)告、購物中心新開項(xiàng)目報(bào)告、即時(shí)配送行業(yè)報(bào)告等多項(xiàng)研究報(bào)告和行業(yè)榜單。

報(bào)告撰寫：

聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)主筆 陳寧輝

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心研究員 劉嘉玲

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心研究員 許弋諾

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心美編 陳璽

特別鳴謝：

睿之新企業(yè)管理公司董事長 蘇杰

聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)顧問 熊海量

聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴 富衍科技