“在龍湖的體系內(nèi)，每一個(gè)項(xiàng)目都是超級(jí)IP，每一個(gè)項(xiàng)目總都是總導(dǎo)演�！�
對(duì)影視劇導(dǎo)演而言，一部作品能夠得到觀眾的認(rèn)可，得到觀眾的喜歡就是其最大的收獲。同樣，對(duì)于天街的“總導(dǎo)演”——龍湖商業(yè)而言，每一個(gè)項(xiàng)目能夠貼近消費(fèi)者，能夠讓消費(fèi)者得到滿足感和體驗(yàn)感，或許就是其最大的收獲。
而龍湖在其打造的第一天街項(xiàng)目，就嘗到了這種成就感。
2000年，重慶北城汽車(chē)修理廠地塊在轉(zhuǎn)手20余次后，被龍湖接下，打造成為首個(gè)天街項(xiàng)目——北城天街，在天街的帶動(dòng)下，其所處的觀音橋商圈逐漸發(fā)展成為重慶的打卡新地標(biāo)。
“過(guò)去一片荒蕪的地方，現(xiàn)在成為人們休閑娛樂(lè)的好去處�！庇兄貞c市民說(shuō)道。
這一年，也是龍湖商業(yè)的起步階段，后來(lái)伴隨著龍湖商業(yè)管理部的建立與持有型商業(yè)戰(zhàn)略的確定，龍湖的商業(yè)開(kāi)始走上快車(chē)道。
2011年，龍湖明確持商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)運(yùn)營(yíng)也逐漸成為整個(gè)上市公司收入及利潤(rùn)日益重要的增長(zhǎng)一極。
據(jù)龍湖商業(yè)介紹，截至目前，龍湖商業(yè)共建立了三條產(chǎn)品線：天街，針對(duì)中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心品牌；星悅薈，定位精致百搭的購(gòu)物中心、品質(zhì)生活的樞紐；家悅薈，則是中高端家居生活購(gòu)物中心。目前，龍湖在全國(guó)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)32個(gè)，總建面超過(guò)310萬(wàn)平方米，個(gè)別項(xiàng)目涉及外部股權(quán)合作。
而2019年，則是龍湖商業(yè)提速發(fā)展的一年。
今明兩年，龍湖商業(yè)將以平均每年新開(kāi)業(yè)超過(guò)10家購(gòu)物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)50家，年租金目標(biāo)60億元。
但從龍湖商業(yè)的發(fā)展軌跡來(lái)看，其布局戰(zhàn)略與集團(tuán)類(lèi)似，起家于川渝，發(fā)展與華東、華北一帶。
龍湖方面表示，目前已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)分別位于北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安、常州8個(gè)城市，未來(lái)將會(huì)在16個(gè)新城市開(kāi)業(yè)新的商業(yè)項(xiàng)目。這些城市，已經(jīng)覆蓋了環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華中、華南五大區(qū)域。
華南區(qū)域，也是龍湖商業(yè)比較關(guān)注的市場(chǎng)，目前在廈門(mén)、南寧、�？冢延猩虡I(yè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，會(huì)在未來(lái)幾年陸續(xù)面市。
無(wú)論是川渝一帶，還是華東、華北乃至華南地區(qū)，在區(qū)位的考量方面，龍湖都有自己的盤(pán)算：“我們始終堅(jiān)持聚焦核心一二線城市、便捷交通節(jié)點(diǎn)、人口成熟地域進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目獲取。”
縱觀龍湖商業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目，多是自建后運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，收并購(gòu)也成為了龍湖商業(yè)擴(kuò)張的一大方式。
據(jù)悉，近兩年，龍湖商業(yè)通過(guò)收并購(gòu)先后獲得北京、上海的項(xiàng)目，在重新定位、改造后再次推出市場(chǎng)，如今，龍湖已開(kāi)業(yè)的收并購(gòu)商場(chǎng)包括北京房山天街和上海華涇天街，“在明年，龍湖北京麗澤天街也將開(kāi)業(yè)”。
“存量市場(chǎng)將是未來(lái)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較看重的領(lǐng)域�！饼埡虡I(yè)表示，有信心做好收并購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目。
無(wú)論是通過(guò)招拍掛獲取的項(xiàng)目，還是通過(guò)收并購(gòu)的形式囊獲的項(xiàng)目，龍湖商業(yè)并不是盲目的，任何項(xiàng)目投資都要能算得過(guò)賬，未來(lái)的收益和回報(bào)的測(cè)算能夠達(dá)到投資的預(yù)期，這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)去拿。
“在收并購(gòu)獲取之后，龍湖會(huì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目所屬狀態(tài)不同，進(jìn)行重新的調(diào)整，可能會(huì)涉及動(dòng)線、機(jī)電、幕墻等調(diào)整工作。”
顯然，龍湖商業(yè)清楚的認(rèn)識(shí)到，獲取項(xiàng)目?jī)H僅是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，要想打造出“地標(biāo)式”的項(xiàng)目，還必須在開(kāi)發(fā)、定位、改造、運(yùn)營(yíng)上下功夫。
同時(shí)，龍湖商業(yè)還致力于打造極致化產(chǎn)品，從建筑研發(fā)、業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)服務(wù)、場(chǎng)景體驗(yàn)各個(gè)方面精進(jìn)創(chuàng)新，不斷的以產(chǎn)品經(jīng)理思維去打磨產(chǎn)品，而不是簡(jiǎn)單的追求數(shù)量的增長(zhǎng)。
在他們來(lái)看，當(dāng)下，線上線下融合已經(jīng)成為了一個(gè)大的趨勢(shì)，因此，龍湖商業(yè)也將發(fā)揮網(wǎng)格化布局帶來(lái)的線下實(shí)體商業(yè)空間優(yōu)勢(shì)，不斷提升客戶(hù)場(chǎng)景豐富度，并與消費(fèi)者建立深度連接與交融。
“同時(shí)，我們也希望借助來(lái)自線上和線下的數(shù)據(jù)，更深度的解讀商家以及顧客，使商家能有更好的生意做，可以讓顧客在購(gòu)物中心里有更好的滿足感和體驗(yàn)感�！�
作為天街項(xiàng)目，乃至龍湖更多商業(yè)產(chǎn)品線的總導(dǎo)演，龍湖商業(yè)多次向我們強(qiáng)調(diào)：“希望每個(gè)購(gòu)物中心都能真正地貼近消費(fèi)者，提供的空間與服務(wù)能匹配到項(xiàng)目所輻射的客群，針對(duì)所處區(qū)域不同的特點(diǎn)，追求極致差異化”。
顯然，在商業(yè)的戰(zhàn)場(chǎng)上摸索了近二十年時(shí)間的龍湖，已經(jīng)從新入門(mén)的商業(yè)小白，成長(zhǎng)為獨(dú)當(dāng)一面的實(shí)戰(zhàn)企業(yè)。
對(duì)龍湖而言，天街是其商業(yè)的起點(diǎn)，但遠(yuǎn)不是終點(diǎn)。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)龍湖商業(yè)的專(zhuān)訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年和明年，龍湖將有不少商場(chǎng)集中開(kāi)業(yè)，重資產(chǎn)持有項(xiàng)目投資比重也在不斷提升，資金上是否會(huì)有壓力？
龍湖商業(yè)：龍湖集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略。商業(yè)運(yùn)營(yíng)是龍湖集團(tuán)主航道業(yè)務(wù)，截至目前全國(guó)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)32個(gè)，總建面超過(guò)310萬(wàn)平方米，個(gè)別項(xiàng)目涉及外部股權(quán)合作。
在投入方面，公司平均每年將不超過(guò)10%的銷(xiāo)售回款用于持有物業(yè)投入，這為龍湖投資的商業(yè)項(xiàng)目提供了重要的保障。目前，龍湖的商業(yè)項(xiàng)目不但區(qū)域、位置等綜合條件好，而且后期運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，商業(yè)和地產(chǎn)之間形成了良好協(xié)同效應(yīng)和良性循環(huán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：北京房山天街和上海華涇天街是龍湖商業(yè)的收并購(gòu)項(xiàng)目，您如何看商業(yè)收并購(gòu)？收并購(gòu)方面，公司如何挑選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的？之前龍湖商業(yè)還是自建項(xiàng)目比較多，在收并購(gòu)嘗試中是否遇到難點(diǎn)？
龍湖商業(yè)：存量市場(chǎng)將是未來(lái)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較看重的領(lǐng)域，龍湖商業(yè)依托自身特有的城市地圖研究體系，進(jìn)行網(wǎng)格化精準(zhǔn)投資布局，將通過(guò)招拍掛和收并購(gòu)并舉的措施，不斷拓展在一二線城市核心區(qū)位的空間布局能力。
目前，龍湖已開(kāi)業(yè)的收并購(gòu)商場(chǎng)有2座，龍湖北京房山天街和龍湖上海華涇天街。在明年，龍湖北京麗澤天街也將開(kāi)業(yè)。
任何項(xiàng)目投資都要能算得過(guò)賬，未來(lái)的收益和回報(bào)的測(cè)算能夠達(dá)到投資的預(yù)期，這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)去拿。而在區(qū)域考量方面，基于網(wǎng)格化布局，我們始終堅(jiān)持聚焦核心一二線城市、便捷交通節(jié)點(diǎn)、人口成熟地域進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目獲取，招拍掛和收并購(gòu)形式都不例外。
在收并購(gòu)獲取之后，龍湖會(huì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目所屬狀態(tài)不同，進(jìn)行重新的調(diào)整，可能會(huì)涉及動(dòng)線、機(jī)電、幕墻等調(diào)整工作，具有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的龍湖，有信心做好收并購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：天街布局目前主要集中川渝和華東，未來(lái)會(huì)不會(huì)加大華南布局？
龍湖商業(yè)：華南區(qū)域，一直是龍湖商業(yè)比較關(guān)注的市場(chǎng)，目前在廈門(mén)、南寧、海口已有商業(yè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，會(huì)在未來(lái)幾年陸續(xù)面市。
龍湖商業(yè)正在全國(guó)化布局的進(jìn)程中，除了華南，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華中板塊也有布局，全國(guó)進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到24個(gè)。
目前已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)分別位于北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安、常州8個(gè)城市，未來(lái)將會(huì)在16個(gè)新城市開(kāi)業(yè)新的商業(yè)項(xiàng)目，含南京、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、廈門(mén)、天津、煙臺(tái)、青島、寧波、昆明、沈陽(yáng)、南昌、海口、南寧、無(wú)錫。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：龍湖提出“空間即服務(wù)”，龍湖商業(yè)是如何踐行的？龍湖在新零售上是如何探索的？您認(rèn)為這是否會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)大的變化？
龍湖商業(yè)：我們發(fā)現(xiàn)，線上線下融合已經(jīng)成為了一個(gè)大的趨勢(shì)。而不管概念如何變幻，實(shí)體空間都會(huì)是線下不可替代的消費(fèi)觸點(diǎn)。
龍湖商業(yè)將發(fā)揮網(wǎng)格化布局帶來(lái)的線下實(shí)體商業(yè)空間優(yōu)勢(shì)，不斷提升客戶(hù)場(chǎng)景豐富度，并與消費(fèi)者建立深度連接與交融。同時(shí)，我們也希望借助線上和線下的數(shù)據(jù)更深度的解讀商家以及顧客，使商家能有更好的生意做，可以讓顧客在購(gòu)物中心里有更好的滿足感和體驗(yàn)感。
我們還致力于打造極致化產(chǎn)品，從建筑研發(fā)、業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)服務(wù)、場(chǎng)景體驗(yàn)各個(gè)方面精進(jìn)創(chuàng)新，不斷的以產(chǎn)品經(jīng)理思維去打磨產(chǎn)品，而不是簡(jiǎn)單的追求數(shù)量的增長(zhǎng)。希望每個(gè)購(gòu)物中心都能真正地貼近消費(fèi)者，提供的空間與服務(wù)能匹配到項(xiàng)目所輻射的客群，針對(duì)所處區(qū)域不同的特點(diǎn)，追求極致差異化。
在龍湖的體系內(nèi)，每一個(gè)項(xiàng)目都是超級(jí)IP，每一個(gè)項(xiàng)目總都是總導(dǎo)演，通過(guò)資源的整合及內(nèi)容的迭代，用我們營(yíng)造的多元化的空間，去連接我們的消費(fèi)者。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從傳統(tǒng)購(gòu)物中心、商鋪、寫(xiě)字樓到現(xiàn)在與文旅、體育、健康、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)相結(jié)合，龍湖商業(yè)是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)寬商業(yè)地產(chǎn)的外延和內(nèi)涵？
龍湖商業(yè)：目前，除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)之外，龍湖還在積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
無(wú)論是哪部分業(yè)務(wù)，都需符合龍湖的戰(zhàn)略方向，即圍繞空間建造和運(yùn)營(yíng)，以及空間里人的經(jīng)濟(jì)生活活動(dòng)展開(kāi)，目的是為客戶(hù)提供更好的服務(wù)。有可能被龍湖納入進(jìn)來(lái)作為新業(yè)務(wù)進(jìn)行探索的，都會(huì)是符合這一戰(zhàn)略方向的業(yè)務(wù)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：龍湖商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的核心投資理念是什么？長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃是怎么樣的？
龍湖商業(yè)：今明兩年，龍湖商業(yè)將以平均每年新開(kāi)業(yè)超過(guò)10家購(gòu)物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)50家，年租金目標(biāo)60億元。正處在運(yùn)營(yíng)能力夯實(shí)階段的龍湖商業(yè)，不管是在空間上、內(nèi)容上，還有服務(wù)上、體驗(yàn)上，各個(gè)維度上去不斷嘗試創(chuàng)新，讓多元化的商業(yè)空間連接更多的消費(fèi)者。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 龔麗欣）
