在老百貨、購(gòu)物中心的閉店、轉(zhuǎn)型的壓力下，一批新興的商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)在以新的戰(zhàn)略角度切入北京市場(chǎng)——比如以地產(chǎn)與商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合的方式。

11月15日，龍湖商業(yè)的又一個(gè)天街項(xiàng)目“長(zhǎng)安天街”即將在門頭溝開(kāi)業(yè)，此外龍湖商業(yè)還將在明年陸續(xù)開(kāi)業(yè)麗澤天街、熙悅天街2個(gè)非核心區(qū)項(xiàng)目。

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在接下來(lái)一年內(nèi)即將開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目中，龍湖商業(yè)旗下項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的數(shù)量最多，且主要集中在北京的新開(kāi)發(fā)區(qū)及南城范圍，可見(jiàn)龍湖商業(yè)的項(xiàng)目定位為城市核心區(qū)周邊。

北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃顯示，房山、門頭溝、 延慶等區(qū)商業(yè)總體規(guī)模較低，所以龍湖商業(yè)的項(xiàng)目在一定程度上彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)的空白。但如何能夠讓新項(xiàng)目吸睛，在眾多購(gòu)物中心中贏得一席之地成為龍湖商業(yè)值得深耕的問(wèn)題。

多個(gè)項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)

北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，位于門頭溝的龍湖長(zhǎng)安天街已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，將于11月15日正式開(kāi)業(yè)。北京商報(bào)記者看到，龍湖長(zhǎng)安天街直接與地鐵上岸站接駁，在地理位置上也比其他項(xiàng)目稍占優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)龍湖集團(tuán)環(huán)渤海一區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)安天街定位為“生活舒享空間”，將購(gòu)物體驗(yàn)、綠色生態(tài)、生活服務(wù)相結(jié)合的商業(yè)綜合體。由于該項(xiàng)目為門頭溝為數(shù)不多的商業(yè)綜合體，輻射區(qū)域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)超30萬(wàn)人，所以，該項(xiàng)目客群以門頭溝區(qū)居民為主，圍繞家庭親子、社交等屬性發(fā)展。 

據(jù)了解，龍湖集團(tuán)控股有限公司擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理四主營(yíng)業(yè)務(wù)版塊。據(jù)了解，長(zhǎng)安天街項(xiàng)目除購(gòu)物中心外，5-23層共計(jì)19層的辦公樓盤。

根據(jù)上述負(fù)責(zé)人透露，長(zhǎng)安天街中共有150多個(gè)品牌，其中70%為城市、區(qū)域首店，同時(shí)還引入了面積超400平方米的博納國(guó)際影城，為區(qū)域首家IMAX影廳。在整體商場(chǎng)的設(shè)計(jì)上，龍湖長(zhǎng)安天街引入村落、市集、水景噴泉等創(chuàng)意特色，以及30%綠量覆蓋度，希望為消費(fèi)者呈現(xiàn)一個(gè)生態(tài)與消費(fèi)相結(jié)合的空間。

除了龍湖長(zhǎng)安天街即將開(kāi)業(yè)，2020年麗澤金融商務(wù)區(qū)和房山再添兩座龍湖天街，分別為麗澤天街·STAGE和熙悅天街。其中，麗澤天街·STAGE是首創(chuàng)集團(tuán)與龍湖集團(tuán)在北京共同打造的天街項(xiàng)目，也是北京的第六座天街，商業(yè)面積達(dá)9.2萬(wàn)平方米。熙悅天街為龍湖商業(yè)在房山區(qū)打造的第二座天街，緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站，商業(yè)面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米，以家庭和年輕客群為主。

此外，北京商報(bào)記者注意到，在今年8月前后，龍湖以9.65億拿下北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X78C2地塊，該土地面積約為4.2萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模8.5萬(wàn)平方米，該地塊要求為街區(qū)級(jí)商業(yè)，業(yè)態(tài)主要為大型購(gòu)物中心、大型百貨店、大型專業(yè)店和專賣店為主要零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)于一體的大型綜合性商業(yè)中心，這將可能成為又一座龍湖天街項(xiàng)目。

帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展

記者了解到，龍湖商業(yè)旗下已經(jīng)形成了中等收入新興家庭區(qū)域型購(gòu)物中心品牌“天街”、社區(qū)生活配套型購(gòu)物中心品牌“星悅薈”和中高端家居生活購(gòu)物中心品牌“家悅薈”三條主要的產(chǎn)品線。就北京市場(chǎng)而言，龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有長(zhǎng)楹天街、大興天街、房山天街和西苑星悅薈。主要消費(fèi)客群為區(qū)域居民，多為家庭客群。

就長(zhǎng)楹天街而言，作為北京東部區(qū)域最大的商業(yè)綜合體，在27萬(wàn)平方米的體量空間里，該商場(chǎng)通過(guò)打造東西兩個(gè)差異化的空間來(lái)滿足年輕和家庭客群多元化需求。雖然目前的長(zhǎng)楹天街已經(jīng)逐漸成為了城市級(jí)購(gòu)物中心，但在此之前，長(zhǎng)楹天街也經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的冷落期。據(jù)了解，在2014年底開(kāi)業(yè)時(shí)，該區(qū)域周邊的商業(yè)氛圍還未成型，加上西區(qū)以百盛為主力店，并不符合周邊居民消費(fèi)。強(qiáng)撐了兩年多運(yùn)營(yíng)之后，長(zhǎng)楹天街西區(qū)又經(jīng)歷近一年的閉店調(diào)改，才最終形成目前的年輕化定位。長(zhǎng)楹天街負(fù)責(zé)人介紹，目前該商場(chǎng)日均客流為10萬(wàn)人次，周末日均客流約12萬(wàn)人次。

此外，龍湖大興天街自2016年開(kāi)業(yè)以來(lái)的三年時(shí)間里也不斷調(diào)整，尤其在2019年，該項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期，品牌調(diào)整近百個(gè)，引入了多家時(shí)尚品牌，以及首次進(jìn)駐南城的網(wǎng)紅品牌。房山天街自2018年9月21日正式營(yíng)業(yè)，全年出租率保持100%，場(chǎng)內(nèi)品牌近半數(shù)為首次入駐房山區(qū)域。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，在前不久的店慶期間，銷售額達(dá)2500萬(wàn)元，客流超過(guò)23萬(wàn)人次。

根據(jù)龍湖集團(tuán)2019年中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入385.7億元，同比增長(zhǎng)42.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬股東的凈利潤(rùn)63.1億元，同比增16.21%。其中，龍湖商業(yè)租金實(shí)現(xiàn)21.85億，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%。目前，龍湖集團(tuán)在商業(yè)方面已布局中國(guó)西部、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角三大板塊，多在北京、上海、杭州等一、二線城市。龍湖商業(yè)表示，到2020年，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)50家。

捕捉城市發(fā)展節(jié)拍

2019年6月發(fā)布的《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃》顯示，近年來(lái)由于新城開(kāi)發(fā)等因素影響，城市人口向多點(diǎn)地區(qū)流向明顯，但現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施大量聚集在城市中心區(qū)，商業(yè)設(shè)施與居住設(shè)施空間匹配度有待提高。

中聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利認(rèn)為，龍湖商業(yè)項(xiàng)目大多屬于區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目，隨著城市的擴(kuò)張，龍湖集團(tuán)在拿地的過(guò)程中，對(duì)于城市發(fā)展的節(jié)拍掌握的比較準(zhǔn)，能夠以相對(duì)合理的成本進(jìn)入市場(chǎng)中，為未來(lái)經(jīng)營(yíng)松綁。所以有城市發(fā)展機(jī)會(huì)的新區(qū)也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)區(qū)域。此外，龍湖商業(yè)逐漸以及形成了品牌號(hào)召力，能夠帶動(dòng)品牌入駐和吸引消費(fèi)者前往。

龍湖商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖商業(yè)旗下購(gòu)物中心的選址是根據(jù)人口規(guī)模、軌道交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分布。具體參照表示是所選地塊5公里內(nèi)，人口密度平均為30萬(wàn)人次，優(yōu)選軌道交通樞紐布局。

商業(yè)項(xiàng)目的選址決定了相應(yīng)購(gòu)物中心的發(fā)展前景。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出，龍湖商業(yè)在北京的項(xiàng)目雖然都不在核心區(qū)，但每一處選址都是在有大片的居住區(qū)，居民密度很高，同時(shí)，龍湖商業(yè)選址區(qū)域一般缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目，加上龍湖商業(yè)的購(gòu)物中心體量并不小，能夠容納多種業(yè)態(tài)及體驗(yàn)，整體購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)模式比較符合現(xiàn)代人生活方式，覆蓋了周邊消費(fèi)者的消費(fèi)需求，所以龍湖商業(yè)在北京的項(xiàng)目分別都成為區(qū)域商業(yè)中心。

北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃顯示，房山、門頭溝、 延慶等區(qū)商業(yè)總體規(guī)模較低，所以龍湖商業(yè)的項(xiàng)目在一定程度上彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)的空白。

短期看好并不能決定長(zhǎng)期發(fā)展，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都是存在發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的。賴陽(yáng)表示，近年來(lái)，生活方式中心的進(jìn)化速度越來(lái)越快，消費(fèi)者對(duì)品牌替代率及網(wǎng)紅品牌的要求很高，以及對(duì)文化、藝術(shù)等消費(fèi)的要求也越來(lái)越高。而傳統(tǒng)購(gòu)物中心對(duì)于文化、藝術(shù)的投入相對(duì)有限，容易造成消費(fèi)者的審美麻痹。消費(fèi)者為了尋求生活之外第三空間，對(duì)購(gòu)物中心的要求也越高。所以商場(chǎng)在空間的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)上需要更多探索，例如龍湖商業(yè)旗下的店鋪還多為規(guī)規(guī)矩矩的架構(gòu)，其實(shí)可以引入一些多層次、多層級(jí)的規(guī)格，讓消費(fèi)者能夠擁有更好的體驗(yàn)，造成更長(zhǎng)時(shí)間的停留。雖然目前龍湖商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期具有相對(duì)較高的競(jìng)爭(zhēng)力，但長(zhǎng)期看來(lái)，這些競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)逐漸削弱。

（來(lái)源：北京商報(bào) 記者 閆巖 劉卓瀾）